房貸新政助力房地産市場“去庫存”

央行下調首套房首付比例最低至20%
房貸新政助力房地産市場“去庫存”

臨近春節，中國人民銀行拋出了房貸政策的“大禮包”。

2月2日下午，央行、銀監會共同下發通知，調整個人住房貸款有關政策。通知規定在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低於30%。對於實施“限購”措施的城市，個人住房貸款政策按原規定執行。

這是去年年底中央經濟工作會議中提出化解過剩産能和房地産去庫存後，政府出臺的首個對購房者利好的信貸措施。而此前不“限購”的城市中，首套房購買家庭的首付款比例最低為25%；對於擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，此前最低首付款比例為不低於40%，新政出臺後該類家庭的首付款比例下調了10%。

在中國人民大學財政金融學院副院長趙錫軍看來，此次的新政是一個結構性調整的政策，主要是為了應對當前我國房地産市場結構性不合理問題突出的情況。“房地産市場的結構性矛盾，體現在一方面北上廣深等一線城市存在大量的剛性需求，房價居高不下；另一方面，二三線城市存在庫存積壓。”

趙錫軍認為，政策既體現出幫助民眾解決居住問題的傾向，也體現出針對性和差異性，比如購買首套房和改善住房的首付比例各不相同。而新政的出臺恰恰是為了解決去年12月份中央經濟工作會議提出的一個重要任務——“去庫存”。

“要解決這個問題，還需要各個部門、各個地區根據自身情況，採取有針對性的措施，配合政策的實施，才能有效化解庫存。而和房地産市場發展相關的其他政策，如稅收等也要有相應的安排，才能和政策相配套，徹底化解房地産市場的結構性問題。”趙錫軍告訴中國青年報記者。

2015年，在政策持續放鬆背景下，房地産市場出現企穩復蘇、區域分化、結構調整的新變化。但是，種種跡象表明，當前房地産市場復蘇基礎不穩，動能較弱，尤其是庫存高企更成為制約未來3～5年內房地産健康運行的突出問題。

中國銀行國際金融研究所高級研究員李佩珈認為新政的出臺有較大的實施空間。

“目前養老地産、旅遊地産、文化地産、醫療地産等新的物業機會不斷涌現，創客空間、租賃市場等新服務模式也逐漸興起，有必要通過金融手段來實現居民住房消費的轉型升級。”李佩珈還認為我國居民住房貸款償付能力大於歐美等國家，且主觀違約概率較小，個人住房貸款還有較大的發展空間。

2008年，國際金融危機爆發後，為了穩定經濟，當年央行推出新政，曾將最低首付款比例調整為20%。這次房貸新政將最低首付比例拉回2008年救市政策水平，在一些行業人士看來有利於房地長市場的回暖。

亞豪機構市場總監郭毅認為，新政會給經濟發達、人才缺口大、薪酬水平較高的成都、重慶等城市的住宅市場帶來成交量的提升。

民生銀行首席研究員溫彬認為，當下正值春節前的返鄉季，新政能夠提高三四線城市居民的購買力，而房地産市場裏中小企業的生存壓力比較大，新政對房地産行業自身的轉型升級、並購也有促進作用。

然而，當首付恢復到最低可達20%的水平線時，會不會再次出現房價暴漲的現象？

李佩珈認為，雖然和過去的水平線相同，但整個房地産的市場環境發生了很大的變化。“當時房地産市場正處於增長期，而現在房地産市場面臨著去庫存的大環境，新政的出臺不會造成房價的大幅度上漲。”

趙錫軍也認為，此次新政雖然用降低首付的比例來刺激民眾的購買需求，但另一方面政府在政策的制定上也堵住了可能出現的暴漲風險。

新政中要求銀行業及其他金融機構，應結合各省級市場利率定價自律機制確定的最低首付款比例要求以及本機構商業性個人住房貸款投放政策、風險防控等因素，並根據借款人的信用狀況、還款能力等合理確定具體首付款比例和利率水平。

“這意味著‘風險控制’十分重要，銀行不能不顧一切代價擴大房屋貸款，從而導致投機炒作，抬高房價，造成暴漲的態勢出現。”趙錫軍強調。

“此次新政看似是從需求側發力，因為是結構性政策，從對供給側的影響看，政策會傳遞到供給一方，讓房地産商按照政策進行調整。”趙錫軍認為，新政體現出對房地産市場供給側的影響，房地産商應根據政策的引導來考慮如何解決一線城市民眾的剛需問題和減少在二三線城市的投入。(記者 寧迪、實習生 楊礪）