調整房貸首付精準去庫存

2日，央行和銀監會聯合發佈通知降低房貸首付比例。專家認為，調整房貸首付比例有利於釋放居民潛在需求，有利於房地産行業去庫存，有利於保障經濟平穩健康發展。

去庫存是今年經濟工作重點之一，也是供給側結構性改革的主攻方向。而去庫存重點是去房地産庫存。2015年底，我國房屋新開工面積15.4億平方米，房地産竣工面積10.0億平方米，其中，商品房待售面積7.2億平方米。房地産庫存主要集中在二、三、四線城市。

調整信貸政策是去庫存的題中之義。本次通知明確，在不限購城市，首付比例最低可以達到20%，改善型住房貸款首付比例最低可至30%。銀行業金融機構根據各省具體情況確定首付比例和利率水平。此前，2015年9月，央行、住建部、銀監會三部委曾聯合發文（銀發〔2015〕98號）調整房貸政策，當時規定使用公積金貸款的首套房首付比例為20%；二套房首付比例不低於40%，但若已結清首套房貸款，使用公積金貸款首付比例為30%。

與98號文相比，這次調整惠及面更大，特別是對首次置業和改善型剛性需求。中國銀行國際金融研究所副所長宗良説，在春節到來之前，監管部門向市場釋放明確信號，將採取有利措施去庫存，穩定房地産市場，著力解決居民關心的住房問題，改善民生。

中國人民大學財政金融學院副院長趙錫軍分析，目前房地産市場面臨結構性矛盾，一方面在極少數特大城市有大量購房剛性需求尚未滿足，另一方面在其他城市則有大量房地産庫存，需要採取結構性政策來應對。而從信貸政策入手，調整首付比例，體現政策區別對待的結構性導向，精準施策。

不過，房地産庫存壓力大，去庫存需要打“組合拳”，不能指望一蹴而就。

社科院金融所所長助理董裕平分析稱，房地産市場往往要經歷8－10年的調整週期，自上世紀末住房市場改革啟動以來，房地産行業一路高歌猛進，現在我國人均住房面積已經大大改善，未來隨著農村向城鎮轉移人口增長放緩，在大城市對住房新增需求可能比過去有所減弱，而要消化龐大的房地産庫存更多需要內部結構調整，例如滿足改善型需求，這也是這次政策調整的著力點之一。他預計未來會有更多類似信貸、稅收等政策出臺，既能去庫存，又滿足居民的剛性需求。

宗良建議，從差別化信貸政策入手，將房地産去庫存與戶籍制度改革、解決“三農”問題統籌考慮，綜合施策，例如房地産開發商讓利、央行降低首付、商業銀行提供優惠利率等，多管齊下，無疑有利於推動房地産市場的結構性調整。（記者 郭洪海）