去庫存”今年首招劍指房貸門檻

去庫存”今年首招劍指房貸門檻
一線城市房貸政策調整可能性較低

央行網站2日頒布《關於調整個人住房貸款政策有關問題的通知》，指出在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低於30%。

業內人士指出，此次下降後，已與2008年救市政策的力度齊平，1.5線和二線城市將迎來重大利好。“去庫存”將是未來幾年房地産行業運行的主基調，且居民住房需求依然較大，鼓勵居民適度加杠桿有一定空間。

改善 一些家庭有望提前實現購房願望

“今年五大任務之一就是房地産去庫存，此時出臺此政策，不僅及時而且必要，對惠民生和穩增長具有雙重作用。”中國民生銀行首席研究員溫彬表示，去年以來，政府先後出臺了一系列穩定房地産市場的政策措施，交易趨於活躍，房價同比上漲的城市數量逐漸增多，但也存在區域差異，特別是三、四線城市的房價繼續低迷，去庫存壓力依然較大。

溫彬表示，隨著城鄉居民收入水平的提高和城市化進程加快，居民住房剛性需求和改善性需求旺盛，央行按照“分類指導，因地施策”的原則，針對非“限購”城市降低住房貸款首付比例，有助於提高居民購房能力，促進房地産市場平穩健康發展。

“首套房對應的是大量的市場剛需，面對的是一般收入家庭。對於這些家庭來説，有的人可能還在攢錢，原本是明年才能啟動的購房計劃，在這次調整以後馬上就能簽約了。”社科院金融研究所所長助理董裕平表示，在春節前夕出臺的這次調整，是國家高度重視民生工程，著力解決群眾關心的住房問題的集中體現。他説，新政有利於一些居民家庭可以提前實現購房的願望，改善居住條件，從政策意圖來看，有積極的導向作用。

亞豪機構市場總監郭毅表示，春節是返鄉高峰，同時年末企業通常會給予員工一定的年終獎勵，此時發佈降低首付的新政，將有利於促進手握資金的白領們回鄉置業，預計新政將會令原本是樓市成交淡季的春節月，迎來一輪交易量的小高峰。

壓力 高庫存使房價分化愈加明顯

最新數據顯示，2015年末，商品房待售面積71853萬平方米，在去庫存一年後，我國房地産庫存量較2014年末的62169萬平方米再度增加9484萬平方米，這意味著，在去庫存一年後，我國房地産庫存並未能如預想，再增近萬億。

易居研究院最新數據顯示，12月份50城存銷比數據中，去化超過12個月的城市超過60%，其中，三亞、茂名、淮南、煙臺四個城市去化均達24個月，北海更是高達34個月。

同時，供應方面，北京同比減少85%、上海同比減少39%的同時，青島同比上漲781%，茂名同比上漲1773%。

此外，在庫存壓力的不同下，城市間房價分化愈加明顯。統計局數據顯示，2015年12月份，70城市新建住宅銷售價格環比繼續上漲，最高漲幅為深圳的3.2%，最低下降為丹東的0.9%。而同比方面，深圳同比上漲47.5%，丹東則下降5.3%。

在全聯房地産商會執行會長任志強看來，當前房地産市場的庫存情況比2008年還要嚴重。“2008年，政策上進行刺激的時候，2009年房價迅速上升，2010年樓市開始回暖。那是因為2008年樓市沒有大量庫存。現在之所以説比2008年還差，是因為現在有大量庫存。”

據任志強測算，竣工而沒有銷售的房子裏包括住宅4億多平方米，寫字樓和公建2億多平方米，同時還包括了未銷售的竣工車庫配套等面積。“當前最大的問題在於，有相當一部分庫存是無法消化的。以全國房地産一年近13億平方米的銷售面積來看，接近7億平方米的庫存並不算多，但問題在於，這其中有大量庫存屬於很難消化的部分。”

中國銀行國際金融研究所高級研究員李佩珈認為，“去庫存”是未來幾年房地産行業運行的主基調，有必要通過金融手段以促進房地産庫存有序消化。　2015年，在政策持續放鬆背景下，房地産市場出現企穩復蘇、區域分化、結構調整的新變化。但是，種種跡象表明，當前房地産市場復蘇基礎不穩，動能較弱，尤其是房地産庫存高企更成為制約未來3至5年內房地産健康運行的突出問題。因此，房貸新政有利於房地産“去庫存”。

影響 一線城市限購政策暫時不會取消

對於降低首付比例的影響，可以預期的是，此次政策出臺後，商業銀行住房按揭貸款的業務量有望進一步提升。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，此次政策的出臺，貫徹了2015年以來去庫存的政策導向。給予了各地信貸政策調整的自主權，允許各地按照去庫存的導向和信貸資源的實際情況，積極調整首付比例。當然，兩成首付的比例，使得商業貸款購房者能夠享受和公積金購房貸款相同的首付待遇，確實很有激勵性。

對於未來房貸政策的調整是否會從“不限購”城市擴展到“限購”城市，大部分市場人士認為可能性較低。溫彬對《經濟參考報》記者説，去年房地産調控政策使一線城市房價上漲過快，去庫存效果明顯，未來房價仍有上漲壓力，限購政策暫時應不會取消。

而對於降首付是否會增加貸款風險，李佩珈表示，當前，我國居民整體杠桿水平遠低於其它國家，償付能力大於歐美等國家，且主觀違約概率較小，個人住房貸款還有較大的發展空間。2014年，我國居民個人住房貸款餘額為10.6萬億元，佔GDP比重約為16.7%，遠低於日本的233%、英國的173%和美國77.6%，個人住房貸款的發展深度低於發達國家，未來增長潛力依然較大。從還款能力看，2014年，我國居民儲蓄餘額為48.5萬億元，個人住房貸款佔儲蓄餘額比重為22.9%，小于日本的58.5%，更遠低於美國居民約109%的負債水平。

一位國有大行北京某支行個人信貸業務負責人表示，目前而言，銀行貸款的項目儲備不是很多，政策調整能夠刺激出更多的個人客戶。尤其在銀行所有的信貸品種中，房貸品種是其中風險相對較低的品種，壞賬率也比較低。因此，相對長期的、安全的、收益比較穩定的房貸業務業務量增加對銀行而言是好事。

“目前，考慮到適齡購房人口基數較大、新型城鎮化推進，房地産市場的需求仍在，尤其是隨著經濟增長方式的更替，居民消費需求的升級、人口結構的根本轉變，居民住房消費也將呈現新的變化，養老地産、旅遊地産、文化地産等孕育新的機會，創客空間、租賃市場等新模式逐漸興起，有必要通過金融手段以支持居民住房消費的轉型升級。”李佩珈説。

李佩珈表示，當前，我國居民整體杠桿水平遠低於其它國家，償付能力大於歐美等國家，且主觀違約概率較小，個人住房貸款還有較大的發展空間。（記者 梁倩、張莫、林遠）