國辦《意見》部署加快培育和發展住房租賃市場 租房人權益將更有保障

國務院辦公廳近日印發《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（以下簡稱《意見》），明確了稅收、金融和土地等一攬子住房租賃市場扶持政策措施，並將著力解決目前我國住房租賃市場存在的市場供應主體發育不充分、市場秩序不規範、法規制度不完善等問題。

為什麼要培育和發展住房租賃市場？《意見》的出臺將給百姓帶來哪些好處？相關專家對此進行了解讀。

對解決城鎮居民住房問題有非常重要的現實意義

租房，是很多市民的現實需求。

“外來務工人員、新就業大學生收入不高，購房支付能力不足，多數只能通過租房解決居住問題。還有一些人工作地點經常變換，沒有購房需求，也願意租房住。”中國房地産估價師與房地産經紀人學會秘書長柴強説，這在世界各國都一樣，歐洲不少國家居民家庭租房比例都超過了30%，德國居民家庭租房比例甚至超過了50%，美國也約有1/3的居民家庭租房住。然而，與歐美發達國家相比，我國住房租賃市場發育還很不充分，部分群體的住房租賃需求沒有很好地得到滿足。

“如果外來務工人員、新就業大學生的住房問題得不到有效解決，無疑會影響城鎮化發展質量。讓他們安居樂業，住房租賃市場無疑將發揮重要作用。培育和發展住房租賃市場，還可以實現讓城鎮居民家庭更自由地進行租買選擇，也有利於更好地解決城鎮居民住房問題。此外，去年底召開的中央經濟工作會議指出，要推進公租房貨幣化，這也要求儘快培育和發展住房租賃市場。只有住房租賃市場規範健康發展起來了，公租房保障對象才能在市場上有更多的選擇餘地，租到合適的住房。”清華大學房地産研究所所長劉洪玉説，從這些角度講，《意見》對解決城鎮居民住房問題，具有非常重要的現實意義。

稅收、金融、土地多措並舉支持租賃住房建設

《意見》對租房市場的支持政策主要有：一是給予稅收優惠。對依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人，在增值稅、個人所得稅等方面給予扶持政策。二是提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動産證券化産品，穩步推進房地産投資信託基金（REITs）試點。三是完善供地方式。鼓勵地方政府盤活城區存量土地，採用多種方式增加租賃住房用地有效供應。四是支持租賃住房建設。將新建租賃住房納入住房發展規劃，合理確定租賃住房建設規模。同時，還要求各地制定支持住房租賃消費的優惠政策措施。

“這些政策措施將對住房租賃市場的發展起很大的推動作用，尤其是將促進專業化的住房租賃企業發展。”劉洪玉説，專業租賃企業少，是我國租房市場供給不能滿足需求的一個重要原因。我國住房租賃市場中，約90%的房源為個人出租，而在一些國家成熟的房地産市場，專業租賃企業提供房源佔比在30%左右。

在支持企業發展的同時，《意見》也明確了各級政府部門的監管責任。例如，要求住房城鄉建設部門完善住房租賃企業、仲介機構和從業人員信用管理制度；要求省級人民政府加強工作指導，研究解決重點難點問題；要求城市人民政府對本行政區域內的住房租賃市場管理負總責等。

“好政策關鍵在落實。相信各地各部門將陸續出臺《意見》的配套政策措施。”劉洪玉説。

在保護承租人合法權益方面提出四大措施

除了租不到合適的戶型外，更讓租戶頭疼的是租房過程中的“不穩定感”。

“房東突然收回房子或者突然大幅漲價；仲介隱瞞房屋的真實狀況、無理剋扣押金；這些情況都太常見了。”在北京租房已有三年的李女士説，“而且，物業對業主和租客經常差別待遇，類似優先入學小區幼兒園這樣的公共服務，租客也很難享受到。”

為此，《意見》在保護承租人合法權益方面提出了四大措施。

一是明確出租人的義務。推行住房租賃合同示範文本，規範房屋出租行為。出租人提供的住房和室內設施要符合相關政策要求。在租賃合同期限內，出租人無正當理由不得解除合同。

二是多渠道提供符合需求的房源。通過支持租賃住房建設等方式，提供更多居住條件好、管理水平高、租金價格穩定、能長期租用的房源。

三是保障承租人依法享有基本公共服務。對於非本地戶籍承租人，包括在城鎮穩定就業的外來務工人員、新就業大學生等，按照《居住證暫行條例》等有關規定，經備案的住房租賃合同可作為具有穩定居所的證明，承租人可申領居住證，享受與當地戶籍人口同等的義務教育、衛生等國家規定的基本公共服務。

四是規範房地産仲介行為。規範房屋租賃服務，提高仲介機構的誠信水平和服務質量，嚴懲仲介機構和從業人員的違法欺詐行為。

劉洪玉教授説，“從根本上説，要切實維護當事人特別是承租人的合法權益，讓租房有安全感和穩定感，解決承租人的後顧之憂，還是要推動相關立法，通過法律法規來明確當事人的權利義務，規範市場行為，穩定租賃關係。這也是德國等租賃市場比較發達國家的經驗。”（清華大學房地産研究所所長 劉洪玉 中國房地産估價師與房地産經紀人學會秘書長 柴 強 記者 左 婭）