房地産抵押，房地不能分離

    《物權法》第一百八十二條規定，以建築物抵押的，該建築物佔用範圍內的建設用地使用權一併抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建築物一併抵押。抵押人未依照規定一併抵押的，未抵押的財産視為一併抵押。

    由於房地産的不可分性，我國在處理房地産關係時的一個重要原則就是“地隨房走或者房隨地走”。這一原則也同樣適用於抵押，在設定抵押權時，房屋的所有權和建設用地使用權應當一併抵押，只有這樣，才能保證實現抵押權時，房屋和建設用地使用權同時轉讓。

    鄉鎮、村企業的建設用地使用權不能單獨抵押

    《物權法》第一百八十三條規定，鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建築物抵押的，其佔用範圍內的建設用地使用權一併抵押。

    由於抵押權的實現會帶來建設用地使用權轉讓的後果，對農村建設用地的抵押不作任何限制，可能出現規避法律，將農村集體所有的土地直接轉為城市建設用地的情況。為了從嚴控制農村集體所有的土地的轉讓，又為農村工業化發展創造必要的條件，本條對鄉鎮、村企業的建設用地使用權抵押作出專門規定，即鄉鎮、村企業不能僅以集體所有的建設用地使用權抵押，但可以將鄉鎮、村企業的廠房等建築物抵押，以廠房等建築物抵押的，其佔用範圍內的建設用地使用權一併抵押。法律雖然允許鄉鎮、村企業的建設用地使用權隨廠房等建築物一併抵押，但對實現抵押權后土地的性質和用途作了限制性規定。本法第二百零一條規定，以鄉鎮、村企業的廠房等建築物佔用範圍內的建設用地使用權抵押的，實現抵押權後，未經法定程序不得改變土地所有權的性質和土地的用途。

    土地所有權不得抵押

    《物權法》第一百八十四條規定了不得抵押的財産，其中，土地所有權不得抵押，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押，但法律規定可以抵押的除外。

    土地所有權包括國有土地所有權和集體土地所有權。目前，我國法律沒有規定對國有土地所有權可以抵押。集體所有土地分為農用地和建設用地，一般不允許抵押。如果允許土地所有權抵押，實現抵押權後，必然帶來土地所有權歸屬的改變，從而違反《憲法》和法律關於我國土地只能歸國家或者集體所有的規定。所以法律規定，土地所有權不得抵押。

    荒地承包經營權實現抵押權後，不得擅自改變土地所有權和用途

    《物權法》第二百零一條規定，依照本法第一百八十條第一款第三項規定的土地承包經營權抵押的，或者依照本法第一百八十三條規定以鄉鎮、村企業的廠房等建築物佔用範圍內的建設用地使用權一併抵押的，實現抵押權後，未經法定程序，不得改變土地所有權的性質和土地用途。

    用於農村土地承包經營的荒地的所有權屬於農民集體所有或者國家所有，依法由農民集體使用，鄉鎮、村企業的建設用地屬於農民集體所有。為了保護我國農村集體土地，防止農業用地的流失，促進農村經濟的發展，農村土地使用權的流轉應當堅持土地所有權的性質和土地用途不變的原則。以荒地的土地承包經營權或者鄉鎮、村企業的廠房等建築物佔用範圍內的建設用地使用權抵押的，實現抵押權後，未經法定程序，土地的所有權不得轉移，仍歸國家所有或者集體所有，也不得擅自改變土地的原有用途。（鮑訊）