國務院關於促進房地産市場持續健康發展的通知
國發〔2003〕18號
各省、自治區、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構：
《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》(國發〔1998〕23號)發佈五年來，城鎮住房制度改革深入推進，住房建設步伐加快，住房消費有效啟動，居民住房條件有了較大改善。以住宅為主的房地産市場不斷發展，對拉動經濟增長和提高人民生活水平發揮了重要作用。同時應當看到，當前我國房地産市場發展還不平衡，一些地區住房供求的結構性矛盾較為突出,房地産價格和投資增長過快；房地産市場服務體系尚不健全，住房消費還需拓展；房地産開發和交易行為不夠規範，對房地産市場的監管和調控有待完善。為促進房地産市場持續健康發展，現就有關問題通知如下：
一、提高認識，明確指導思想
(一)充分認識房地産市場持續健康發展的重要意義。房地産業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱産業。促進房地産市場持續健康發展，是提高居民住房水平，改善居住質量，滿足人民群眾物質文化生活需要的基本要求；是促進消費，擴大內需，拉動投資增長，保持國民經濟持續快速健康發展的有力措施；是充分發揮人力資源優勢，擴大社會就業的有效途徑。實現房地産市場持續健康發展，對於全面建設小康社會，加快推進社會主義現代化具有十分重要的意義。
(二)進一步明確房地産市場發展的指導思想。要堅持住房市場化的基本方向，不斷完善房地産市場體系，更大程度地發揮市場在資源配置中的基礎性作用；堅持以需求為導向，調整供應結構，滿足不同收入家庭的住房需要；堅持深化改革，不斷消除影響居民住房消費的體制性和政策性障礙，加快建立和完善適合我國國情的住房保障制度；堅持加強宏觀調控，努力實現房地産市場總量基本平衡，結構基本合理，價格基本穩定；堅持在國家統一政策指導下，各地區因地制宜，分別決策，使房地産業的發展與當地經濟和社會發展相適應，與相關産業相協調，促進經濟社會可持續發展。
二、完善供應政策，調整供應結構
(三)完善住房供應政策。各地要根據城鎮住房制度改革進程、居民住房狀況和收入水平的變化，完善住房供應政策，調整住房供應結構，逐步實現多數家庭購買或承租普通商品住房；同時，根據當地情況，合理確定經濟適用住房和廉租住房供應對象的具體收入線標準和範圍，並做好其住房供應保障工作。
(四)加強經濟適用住房的建設和管理。經濟適用住房是具有保障性質的政策性商品住房。要通過土地劃撥、減免行政事業性收費、政府承擔小區外基礎設施建設、控制開發貸款利率、落實稅收優惠政策等措施，切實降低經濟適用住房建設成本。對經濟適用住房，要嚴格控制在中小套型，嚴格審定銷售價格，依法實行建設項目招投標。經濟適用住房實行申請、審批和公示制度，具體辦法由市(縣)人民政府制定。集資、合作建房是經濟適用住房建設的組成部分，其建設標準、參加對象和優惠政策，按照經濟適用住房的有關規定執行。任何單位不得以集資、合作建房名義，變相搞實物分房或房地産開發經營。
(五)增加普通商品住房供應。要根據市場需求，採取有效措施加快普通商品住房發展，提高其在市場供應中的比例。對普通商品住房建設，要調控土地供應，控制土地價格，清理並逐步減少建設和消費的行政事業性收費項目，多渠道降低建設成本，努力使住房價格與大多數居民家庭的住房支付能力相適應。
(六)建立和完善廉租住房制度。要強化政府住房保障職能，切實保障城鎮最低收入家庭基本住房需求。以財政預算資金為主，多渠道籌措資金，形成穩定規範的住房保障資金來源。要結合當地財政承受能力和居民住房的實際情況，合理確定保障水平。最低收入家庭住房保障原則上以發放租賃補貼為主，實物配租和租金核減為輔。
(七)控制高檔商品房建設。各地要根據實際情況，合理確定高檔商品住房和普通商品住房的劃分標準。對高檔、大戶型商品住房以及高檔寫字樓、商業性用房積壓較多的地區，要控制此類項目的建設用地供應量，或暫停審批此類項目。也可以適當提高高檔商品房等開發項目資本金比例和預售條件。
三、改革住房制度，健全市場體系
(八)繼續推進現有公房出售。對能夠保證居住安全的非成套住房，可根據當地實際情況向職工出售。對權屬有爭議的公有住房，由目前房屋管理單位出具書面具結保證後，向職工出售。對因手續不全等歷史遺留問題影響公有住房出售和權屬登記發證的，由各地制定政策，明確界限，妥善處理。
(九)完善住房補貼制度。要嚴格執行停止住房實物分配的有關規定，認真核定住房補貼標準，並根據補貼資金需求和財力可能，加大住房補貼資金籌集力度，切實推動住房補貼發放工作。對直管公房和財政負擔單位公房出售的凈收入，要按照收支兩條線管理的有關規定，統籌用於發放住房補貼。
(十)搞活住房二級市場。要認真清理影響已購公有住房上市交易的政策性障礙，鼓勵居民換購住房。除法律、法規另有規定和原公房出售合同另有約定外，任何單位不得擅自對已購公有住房上市交易設置限制條件。各地可以適當降低已購公有住房上市出售土地收益繳納標準；以房改成本價購買的公有住房上市出售時，原産權單位原則上不再參與所得收益分配。要依法加強房屋租賃合同登記備案管理，規範發展房屋租賃市場。
(十一)規範發展市場服務。要健全房地産仲介服務市場規則，嚴格執行房地産經紀人、房地産估價師執(職)業資格制度，為居民提供準確的信息和便捷的服務。規範發展住房裝飾裝修市場，保證工程質量。貫徹落實《物業管理條例》，切實改善住房消費環境。
四、發展住房信貸，強化管理服務
(十二)加大住房公積金歸集和貸款發放力度。要加強住房公積金歸集工作，大力發展住房公積金委託貸款，簡化手續，取消不合理收費，改進服務，方便職工貸款。
(十三)完善個人住房貸款擔保機制。要加強對住房置業擔保機構的監管，規範擔保行為，建立健全風險準備金制度，鼓勵其為中低收入家庭住房貸款提供擔保。對無擔保能力和擔保行為不規範的擔保機構，要加快清理，限期整改。加快完善住房置業擔保管理辦法，研究建立全國個人住房貸款擔保體系。
(十四)加強房地産貸款監管。對符合條件的房地産開發企業和房地産項目，要繼續加大信貸支持力度。同時要加強房地産開發項目貸款審核管理，嚴禁違規發放房地産貸款；加強對預售款和信貸資金使用方向的監督管理，防止挪作他用。要加快建立個人徵信系統，完善房地産抵押登記制度，嚴厲打擊各種騙貸騙資行為。要妥善處理過去違規發放或取得貸款的項目，控制和化解房地産信貸風險，維護金融穩定。
五、改進規劃管理，調控土地供應
(十五)制定住房建設規劃和住宅産業政策。各地要編制並及時修訂完善房地産業和住房建設發展中長期規劃，加強對房地産業發展的指導。要充分考慮城鎮化進程所産生的住房需求，高度重視小城鎮住房建設問題。制定和完善住宅産業的經濟、技術政策，健全推進機制，鼓勵企業研發和推廣先進適用的建築成套技術、産品和材料，促進住宅産業現代化。完善住宅性能認定和住宅部品認證、淘汰的制度。堅持高起點規劃、高水平設計，注重住宅小區的生態環境建設和住宅內部功能設計。
(十六)充分發揮城鄉規劃的調控作用。在城市總體規劃和近期建設規劃中，要合理確定各類房地産用地的佈局和比例，優先落實經濟適用住房、普通商品住房、危舊房改造和城市基礎設施建設中的拆遷安置用房建設項目，併合理配置市政配套設施。各類開發區以及撤市(縣)改區後的土地，都要納入城市規劃統一管理。嚴禁下放規劃審批權限，對房地産開發中各種違反城市規劃法律法規的行為，要依法追究有關責任人的責任。
(十七)加強對土地市場的宏觀調控。各地要健全房地産開發用地計劃供應制度，房地産開發用地必須符合土地利用總體規劃和年度計劃，嚴格控制佔用耕地，不得下放土地規劃和審批權限。利用原劃撥土地進行房地産開發的，必須納入政府統一供地渠道，嚴禁私下交易。土地供應過量、閒置建設用地過多的地區，必須限制新的土地供應。普通商品住房和經濟適用住房供不應求、房價漲幅過大的城市，可以按規定適當調劑增加土地供應量。
六、加強市場監管，整頓市場秩序
(十八)完善市場監管制度。加強對房地産企業的資質管理和房地産開發項目審批管理，嚴格執行房地産開發項目資本金制度、項目手冊制度，積極推行業主工程款支付擔保制度。支持具有資信和品牌優勢的房地産企業通過兼併、收購和重組，形成一批實力雄厚、競爭力強的大型企業和企業集團。嚴格規範房地産項目轉讓行為。已批准的房地産項目，確需變更用地性質和規劃指標的，必須按規定程序重新報批。
(十九)建立健全房地産市場信息系統和預警預報體系。要加強房地産市場統計工作，完善全國房地産市場信息系統，建立健全房地産市場預警預報體系。各地房地産市場信息系統和預警預報體系建設中需要政府承擔的費用，由各地財政結合當地信息化系統和電子政務建設一併落實。
(二十)整頓和規範房地産市場秩序。要加大房地産市場秩序專項整治力度，重點查處房地産開發、交易、仲介服務和物業管理中的各種違法違規行為。堅決制止一些單位和部門強制消費者接受仲介服務以及指定仲介服務機構的行為。加快完善房地産信用體系，強化社會監督。採取積極措施，加快消化積壓商品房。對空置量大的房地産開發企業，要限制其參加土地拍賣和新項目申報。進一步整頓土地市場秩序，嚴禁以科技、教育等産業名義取得享受優惠政策的土地後用於房地産開發，嚴禁任何單位和個人與鄉村簽訂協議圈佔土地，使用農村集體土地進行房地産開發。切實加強源頭管理，有效遏制並預防住房制度改革和房地産交易中的各種腐敗行為。
地方各級人民政府要認真貫徹國家宏觀調控政策，從實際出發，完善房地産市場調控辦法，建立有效的協調機制，並對本地房地産市場的健康發展負責。省級人民政府要加強對市、縣房地産發展工作的指導和監督管理。國務院有關部門要各司其職，分工協作，加強對各地特別是問題突出地區的指導和督查。國家發展改革、財政、國土、銀行、稅務等部門要調整和完善相關的政策措施。建設部要會同有關部門抓緊制定經濟適用住房管理、住房補貼制度監督、健全房地産市場信息系統和預警預報體系、建立全國個人住房貸款擔保體系等方面的實施辦法，指導各地具體實施並負責對本通知貫徹落實情況的監督檢查。
國 務 院
二○○三年八月十二日
