國家稅務總局關於房地産開發企業土地
增值稅清算管理有關問題的通知
國稅發〔2006〕187號

各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局，西藏、寧夏自治區國家稅務局：
　　為進一步加強房地産開發企業土地增值稅清算管理工作，根據《中華人民共和國稅收徵收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關規定，現就有關問題通知如下：
　　一、土地增值稅的清算單位
　　土地增值稅以國家有關部門審批的房地産開發項目為單位進行清算，對於分期開發的項目，以分期項目為單位清算。
　　開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。
　　二、土地增值稅的清算條件
　　（一）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：
　　1.房地産開發項目全部竣工、完成銷售的；
　　2.整體轉讓未竣工決算房地産開發項目的；
　　3.直接轉讓土地使用權的。
　　（二）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：
　　1.已竣工驗收的房地産開發項目，已轉讓的房地産建築面積佔整個項目可售建築面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩餘的可售建築面積已經出租或自用的；
　　2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
　　3.納稅人申請登出稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；
　　4.省稅務機關規定的其他情況。
　　三、非直接銷售和自用房地産的收入確定
　　（一）房地産開發企業將開發産品用於職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資産等，發生所有權轉移時應視同銷售房地産, 其收入按下列方法和順序確認： 
　　1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地産的平均價格確定；
　　2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地産的市場價格或評估價值確定。
　　（二）房地産開發企業將開發的部分房地産轉為企業自用或用於出租等商業用途時，如果産權未發生轉移，不徵收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。
　　四、土地增值稅的扣除項目
　　（一）房地産開發企業辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規定執行。除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地産開發成本、費用及與轉讓房地産有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
　　（二）房地産開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公佈的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，並據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。
　　（三）房地産開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、託兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：
　　1.建成後産權屬於全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；
　　2.建成後無償移交給政府、公用事業單位用於非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除； 
　　3.建成後有償轉讓的，應計算收入，並准予扣除成本、費用。
　　（四）房地産開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地産開發成本。
　　房地産開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。
　　（五）屬於多個房地産項目共同的成本費用，應按清算項目可售建築面積佔多個項目可售總建築面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。
　　五、土地增值稅清算應報送的資料
　　符合本通知第二條第（一）項規定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續；符合本通知第二條第（二）項規定的納稅人，須在主管稅務機關限定的期限內辦理清算手續。
　　納稅人辦理土地增值稅清算應報送以下資料：
　　（一）房地産開發企業清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表；
　　（二）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表等與轉讓房地産的收入、成本和費用有關的證明資料；
　　（三）主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。
　　納稅人委託稅務仲介機構審核鑒證的清算項目，還應報送仲介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。
　　六、土地增值稅清算項目的審核鑒證
　　稅務仲介機構受託對清算項目審核鑒證時，應按稅務機關規定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務機關可以採信。
　　稅務機關要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務仲介機構在準入條件、工作程序、鑒證內容、法律責任等方面提出明確要求，並做好必要的指導和管理工作。
　　七、土地增值稅的核定徵收
　　房地産開發企業有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發規模和收入水平相近的當地企業的土地增值稅稅負情況，按不低於預徵率的徵收率核定徵收土地增值稅：
　　（一）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；
　　（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
　　（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；
　　（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；
　　（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。
　　八、清算後再轉讓房地産的處理
　　在土地增值稅清算時未轉讓的房地産，清算後銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建築面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。
　　單位建築面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建築面積
　　本通知自2007年2月1日起執行。各省稅務機關可依據本通知的規定並結合當地實際情況制定具體清算管理辦法。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　國家稅務總局
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○六年十二月二十八日