國土資源部關於規範土地登記的意見
國土資發〔2012〕134號

各省、自治區、直轄市及副省級城市國土資源主管部門，新疆生産建設兵團國土資源局，解放軍土地管理局，各派駐地方的國家土地督察局：
　　土地登記規範化建設是規範土地登記行為，提高土地登記公信力，保障土地交易安全，維護社會和諧穩定的重要措施。近年來，全國土地登記規範化建設取得了較好成效，土地登記規範化水平不斷提高，但仍不同程度存在不規範的問題。為進一步加強土地登記規範化建設，根據《物權法》、《土地管理法》等相關法律法規及《土地登記辦法》，提出以下意見：
　　一、嚴格劃分宗地
　　土地以宗地為單位進行登記。宗地應當依據合法的土地權屬來源材料，結合實際使用情況，按照地籍調查程序劃定。宗地的地號應當依據宗地代碼編制規則編寫。
　　宗地一經確定，不得隨意調整。宗地確需分割、合併或調整邊界的，應經國土資源主管部門會同有關部門同意。
　　二、準確界定土地登記用途
　　土地登記的用途應當嚴格依據合法的土地權屬來源材料，按照《土地利用現狀分類》（GB/T21010-2007）二級類填寫。根據國有建設用地使用權出讓合同、用地批准文件等，依法批准的用途與《土地利用現狀分類》二級類不對應的，按照《土地利用現狀分類》二級類重新確定歸屬地類，按照新歸屬地類辦理登記，同時在土地證書“記事欄”內標注批准用途。
　　三、規範土地出讓年限起算時點
　　國有建設用地使用權出讓年限的起算時點應當依據出讓合同的約定確定；合同沒有約定或者約定不明確的，按照實際交付土地日期確定，實際交付日期以交地確認書確認的時間為準；對違法用地補辦出讓手續的，以違法用地處理意見確定的違法行為發生之日起算。
　　四、規範儲備土地登記
　　按照《土地儲備管理辦法》的有關規定，申請儲備土地登記的機構應為市（縣）人民政府批准成立、具有獨立的法人資格、隸屬於國土資源主管部門、統一承擔本行政轄區內土地儲備工作的事業單位。除法律另有規定外，其他單位申請儲備土地登記的，不予受理。
　　土地儲備機構申請登記土地的，應當提交土地登記申請書、申請人身份證明資料、地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標、政府批准的儲備計劃、批准納入儲備的文件、相關土地利用總體規劃和城市總體規劃等材料。經市（縣）人民政府批准，對産權清晰、申請資料齊全的儲備土地，可辦理登記，核發國有土地使用證。儲備土地登記的使用權類型統一確定為“其他（政府儲備）”，登記的用途應依據土地利用總體規劃確定，能夠細化到《土地利用現狀分類》二級類的，應當按《土地利用現狀分類》二級類填寫。未確定規劃用途的，不予登記。
　　五、規範土地抵押登記
　　依據相關法律、法規規定，經中國銀行業監督管理委員會批准取得《金融許可證》的金融機構、經省級人民政府主管部門批准設立的小額貸款公司等可以作為放貸人申請土地抵押登記。
　　以部分宗地申請土地使用權抵押登記的，不予受理。規劃用於社會公益設施的儲備土地，不得辦理抵押登記。為第三方提供擔保的儲備土地不得辦理抵押登記。
　　六、進一步明晰有關超面積宅基地登記政策
　　對1987年《土地管理法》實施後，農村村民建房佔用的宅基地登記發證，應按照批准面積填寫使用權面積。實際佔用面積超過批准面積的，可在《集體土地使用證》“記事欄”內註明超過批准的面積，宗地圖按實際佔用範圍繪製，能確定超佔範圍的，要在宗地圖上用虛線標注超佔部分。
　　七、嚴格土地登記統一管理
　　縣級以上人民政府是國有土地使用權、集體土地所有權和集體土地使用權登記發證的法定主體，除法律另有規定外，政府派出機構一律不得登記發證。各級國土資源主管部門要明確由地籍業務部門統一負責各類土地登記工作。
　　八、依法審查土地登記申請資料
　　申請人申請土地登記，應當如實向國土資源主管部門提交有關材料和反映真實情況，並對申請材料實質內容的真實性負責。國土資源主管部門應當按照《物權法》、《土地登記辦法》等法律、規章要求，對申請人提供的申請材料進行合理審慎審查。
　　九、建立土地登記會審制度
　　土地登記審查過程中涉及土地用途、出讓年限起算時點無法準確界定的，土地登記人員認為上級作出的有關土地登記的決定或命令與國家土地登記有關規定不相符的，以及其他超出地籍業務部門職權範圍的事項，應當提請國土資源主管部門領導召集相關業務部門進行集體會審。各部門要協作配合，立足職能，認真審查，形成書面意見。
　　十、建立健全土地登記檔案資料管理制度，推進土地登記信息化建設
　　土地登記檔案資料應當由土地登記機構集中統一管理，不得在各業務部門、土地管理所分散保管。土地登記資料以宗地為單位組卷，土地登記簿應專門管理。已建立電子登記簿的，要同時保留紙質登記簿，並簽字蓋章。要建立健全土地登記資料收集整理、立卷歸檔、安全保管、提供利用等制度。各地要在地籍數據庫的基礎上，建成以土地登記和信息服務為主要內容的地籍管理信息系統。建立地籍數據的更新維護機制，通過日常土地變更登記，實時更新地籍數據庫，切實做到在線監管。加快全國土地登記信息動態監管查詢系統建設，拓展土地登記信息應用的廣度和深度，進一步提升土地監管能力和社會化服務水平。
　　十一、嚴格執行土地登記人員持證上崗制度
　　未取得國土資源部頒發的《土地登記上崗資格證》的人員，不得從事土地權屬審核和登記審查工作。土地登記審批表中的“審查人”與“負責人”，在簽發審查意見時應當填寫土地登記上崗資格證號。各地要加強土地登記持證上崗人員的繼續教育，不斷提高土地登記從業人員的素質。
　　十二、完善土地登記代理制度
　　各省（區、市）國土資源主管部門要加快土地登記代理機構建設，促進地方行業協會的建立發展，真正發揮土地登記代理制度的作用。地籍業務部門要加強對土地登記代理機構的業務指導。
　　十三、完善土地登記資料公開查詢制度
　　各級國土資源主管部門要認真落實《土地登記資料公開查詢辦法》，切實推進土地登記資料公開查詢工作，豐富查詢方式，規範查詢程序，明確查詢收費標準，提高服務水平。除提供紙質查詢外，有條件的地方應實行信息化查詢，並通過網絡逐步實現土地登記資料的異地查詢。
　　各地要依據本文件的有關規定，結合本地實際情況，進一步完善有關政策，細化有關規定，不斷提高土地登記規範化水平。
　　此文件自下發之日起執行，有效期為5年。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2012年9月6日