涉及二手房交易的最後一個稅種——土地增值稅開始正式“加入”北京市二手房必交稅行列。北京市地方稅務局11月14日通知，自12月1日起，北京市個人出售二手房將徵收土地增值稅。但是對於普通住房，在二手房交易時可享受免徵土地增值稅的稅收優惠政策。

    有購房發票可稅前扣除四種費用

    如果出售二手房的個人能夠提供購房發票或者房地産評估機構的房屋價格評估報告，那麼就可以按照土地增值稅的四級超率累進稅率“對號入座”，繳納土地增值稅。需要注意的是，土地增值稅不是將賣房收入全額徵稅，需要交稅的只是轉讓房屋取得的增值部分收入，也就是轉讓房屋取得的收入減去可以扣除項目金額後的那部分收入。

    對於能夠提供購房發票的二手房，可以扣除項目的金額包括:(一)取得房地産時有效發票所載的金額；(二)按發票所載金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5％的金額；(三)按國家規定統一交納的與轉讓房地産有關稅金；(四)取得房地産時所繳納的契稅。

    對於不能夠提供購房發票，但能夠提供房地産評估機構按照重置成本評估法，評定的房屋及建築物價格評估報告的二手房，可以扣除項目的金額則包括:(一)取得國有土地使用權時所支付的金額證明；(二)仲介機構評定的房屋及建築物價格(不包括土地評估價值)，需經地方主管稅務機關對評定的房屋及建築物價格進行確認；(三)按國家規定統一交納的與轉讓房地産有關的稅金和價格評估費用。

    土地增值稅最低稅率30％

    土地增值稅的四級超率累進稅率具體為:增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％；增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％；增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。

    無發票及房價評估報告按交易價的1％徵稅從12月起，土地增值稅將在契稅“一窗式”辦理繳納。對既不能夠提供購房發票證明，又不能提供房屋及建築物價格評估報告的二手房，北京市地稅局明確將由稅務機關採取核定徵收辦法，按轉讓二手房交易價格全額的1％徵收率計徵土地增值稅。

    普通住房可享免稅不過，土地增值稅的徵收和二手房交易涉及的其他稅一樣，對普通住房“網開一面”。市地稅局工作人員介紹，個人轉讓普通住房以及個人互換自有居住用房地産，都可以免徵土地增值稅。

    目前，北京市享受優惠政策的普通住房標準為同時滿足以下三個條件的住房:住宅小區建築容積率在1.0(含)以上；單套建築面積在140(含)平方米以下；實際成交價低於同級別土地上普通住房平均交易價格1.2倍以下。

    對於非普通住房，居住滿5年後轉讓的，也可以免徵土地增值稅。如果居住滿3年但不滿5年的，則可減半徵收土地增值稅。(記者 黃玉迎)

    出售二手房需繳5種稅

    個人出售二手房主要涉及營業稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城市維護建設稅等5個稅種。

    一、營業稅現行的稅收政策是:從2006年6月1日起，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，按售房收入全額繳納營業稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按其售房收入減去購買房屋的價款後的差額繳納營業稅，稅率為5％。

    稅收優惠:個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售，免徵營業稅。

    二、個人所得稅個人轉讓住房，以其轉讓收入減除財産原值和合理費用後的餘額為應納稅收入，繳納個人所得稅，稅率為20％。個人不能提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，按住房轉讓收入的1％核定徵稅。

    稅收優惠:個人轉讓自用5年以上，並且是家庭唯一生活用房取得的所得，免徵個人所得稅。

    個人出售自有住房並擬在現住房出售1年內按市場價重新購房，出售現住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，根據重新購房的金額與原住房銷售額的關係，全部或部分退還納稅保證金。

    三、土地增值稅:

    (內容見報道)　　　　

    四、印花稅:

    個人出售房屋時，交易雙方簽訂的房屋買賣合同屬於“産權轉移書據”，需要繳納印花稅，稅率為萬分之五。

    五、城市建設維護稅:

    北京市的城市維護建設稅隨營業稅徵收，計稅金額為營業稅的實際繳納稅額。