今後，街道(鄉鎮)將參與到新建住宅項目的交付驗收之中，並負責組織、指導業主委員會的成立和換屆等工作。10月30日，北京市人大常委會第39次會議聽取和審議了“規範物業管理營造良好生活環境”議案辦理暨《物業管理條例》執行情況的報告(以下簡稱報告)，並通過持續半年多的執法檢查對北京市物業管理現狀進行了深入剖析。

    ●專項維修資金使用率僅3％

    截至2007年4月，北京市共歸集商品住宅維修資金130億元，但維修資金使用率僅3％，有的區縣迄今未使用過一筆專項維修資金。北京市人大常委會執法檢查組認為，業主大會成立率低是主要原因之一。

    根據相關規定，專項維修資金使用要由業主大會決定，並經物業服務區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。而目前，在北京的3200個住宅項目中，成立業主大會和選舉産生業主委員會的只有574個，成立率僅為17.9％。在這種條件下，北京絕大多數小區無法使用這筆經費。

    北京市建委物業處處長趙成説，房屋維修資金閒置較多，主要是因為一般房屋往往投入使用10年之後才需要維修，北京多數房屋建設時間較短，還沒有到大修期。對於維修資金閒置的問題，他把維修資金比作房屋養老金，認為維修資金最關鍵的不是利用，而是保障房屋的居住安全。

    此外，對於北京市人大常委會執法檢查組建議，北京市要有定期公佈維修資金增值保值情況的規定，趙成表示，廣大業主可以使用維修基金查詢卡查詢資金的使用和結余情況，目前北京市已發放了45萬張，預計全市共將發放100萬張。

    ●商品房物業收費尚無標準

    鋻於北京市業主大會成立率較低，北京市人大常委會執法檢查組建議，在出現業主大會無法履職、業主委員會不作為、物業企業擅自撤離服務等重大事項時，應當有應急預案。同時，在廣泛聽取社會意見的基礎上，儘快制定普通商品房住宅小區物業費政府指導價格，進一步完善經濟適用房小區、危改回遷小區物業費政府指導價格，確保其權威性和代表性。

    目前，商品房小區的收費主要是單方制定，業主沒有選擇的餘地，從而引發一些問題。趙成表示，從長遠來看，物業價格應該通過競爭形成一個市場價格，而不是通過政府行政命令的方式來確定。商品房的物業費是否會劃定一個範圍，北京市建委還需要會同有關部門繼續研究。

    ●物業管理將納入街道工作

    報告中提出，北京市街道(鄉鎮)將把物業管理作為和諧社區建設的重要工作列入議事日程與日常工作體系。同時，出臺《關於加強住宅區物業管理工作的指導意見》，明確街道(鄉鎮)負責組織、指導業主委員會的成立和換屆工作，並對業主委員會進行指導和監督，協調處理業主與業主、業主與物業服務企業之間的矛盾糾紛；可根據業主的要求，組織召開業主大會，重新選舉業主委員會；對物業服務企業進行監督，參與到新建住宅項目的交付驗收之中。

    趙成透露，街道(鄉鎮)參與新建住宅項目的交付驗收，與目前的“四方驗收”不同，主要還是發揮政府職能，保證新建住宅小區達到同步設計、同步交付、同步驗收。對此，市人大常委會執法檢查組建議，要確立街道辦事處是推進物業管理納入社區建設工作的第一責任人的地位，將業主大會、業主委員會依法成立率和業主滿意率作為考核社區建設工作的重要指標。(記者 周奇)

    北京市部分小區物業費面臨收繳難

    北京部分小區物業費收取較難，據對石景山區4家區屬國有物業企業2006年經營情況調查，大多數小區的物業費收繳率為70％左右，沒有達到物業企業維持正常經營管理活動所需要的80％收繳率。其中，芳星園小區物業費收繳率為45％，最低的魯谷重聚園小區只有10％。

    其中的原因主要是業主無法按照有關規定行使物業費決定權，因而拒絕交費。目前，北京的小區首次業主大會召開之前，物業企業通常由開發商指定，物業費也由其單方制定，業主沒有選擇餘地；其次，普通商品房物業服務收費缺少指導價格，業主與物業企業對收費標準達不成共識。此外，物業服務不到位也是原因之一。