3月2日舉行的上海市政府新聞發佈會上，正式發佈了最新制訂的《上海市經濟適用住房價格管理試行辦法》。市發改委副主任、市物價局局長湯志平介紹，價格主管部門將加強對經適房價格監管，在保障人民群眾、特別是中低收入住房困難家庭基本利益的同時，切實保障社會公共資源發揮出應有的效用，促進上海市住房保障體系的持續健康發展。

    《試行辦法》規定，經適房定價方案經核準後，由住房保障機構負責向社會公佈，經過核準的經適房銷售定價方案，自核準之日起一年內有效，逾期需重新核準。

    明確産權份額計算公式

    湯志平介紹，《試行辦法》努力體現“保障”、“公平”和“發展”，讓符合準入標準的家庭買得起、住得起，科學界定保障對象和政府在經濟適用住房中的權益，並保證政府投入經濟適用住房的公共資源可循環用於住房保障。

    據介紹，“共有産權”或稱“有限産權”是上海經適房制度的一個重要創新特點。共有産權機制主要是依據在經適房中政府的各種投入（比如免收的土地出讓金，負擔的城市基礎設施建設費用，其他稅費減免等等），和購房人的購房款投入所佔不同比例，設定政府的住房保障機構和購房人不同比例的産權份額，並由雙方在購房時通過購房的合同事先加以約定。在經適房用於住房困難家庭自住時，住房保障機構讓渡名下份額的使用權，使購房人享有完整的房屋“使用權”，幫助他們解決住房困難。如果購房人取得經適房産證滿5年後將其出售，住房保障機構享有優先的回購權。

    《試行辦法》規定，購房人産權份額按照銷售基準價格與周邊房價的比例關係確定，銷售基準價格佔周邊房價的比例越高，購房人産權份額也越高，銷售基準價格佔周邊房價的比例越低，購房人産權份額也越低，從而實現不同購房人之間的相對“公平”。計算公式為：購房人産權份額=銷售基準價格除以（周邊房價×90%）。確定這樣的計算公式，主要考慮到經濟適用住房保障對像是中低收入住房困難群體，在計算購房人産權份額時將周邊房價乘以90%，可以適當提高購房人擁有的産權份額，進一步體現政府對住房困難群體的政策傾斜。

    經適房價格包括三種類型

    據介紹，上海市經適房價格包括三種類型，分別是項目結算價格、銷售基準價格、單套銷售價格。其中，項目結算價格是政府與建設單位之間，就項目建設資金進行結算的價格；銷售基準價格是政府向購房人銷售的基準價格，是確定單套銷售價格的依據；單套銷售價格是每套住房的具體價格，即購房人實際購買價格。

    其中，結算價格按照保本微利的原則，嚴格由開發建設成本、利潤和稅金三部分構成。利潤控制在3%以內；稅費按國家規定稅目和稅率及相關優惠政策計算（如，政府免收土地出讓金、行政事業性收費等）。《試行辦法》還明確規定了六類費用不得計入開發建設成本。如住宅小區內經營性設施的建設費用，各種賠償金、違約金、滯納金和罰款等費用。

    同時，嚴格規定結算價格的確定程序。如果項目建設單位以招投標方式確定，結算價格通過競價中標確定後。除非遇到不可抗力等因素，否則一律不得調整；如果項目由政府指定機構直接組織實施開發建設，由住房保障機構擬訂結算價格方案，報房屋管理部門審定。

    銷售基準價=周邊房價×折扣系數

    銷售基準價格是經適房價格體系的核心，《試行辦法》規定，上海市經適房銷售基準價格計算公式為：銷售基準價格=周邊房價×折扣系數。

    其中，周邊房價按經適房周邊一定時期、一定區域內，新建普通商品住房的市場平均成交價格或市場評估價格確定；折扣系數以經適房的開發建設成本為基礎，綜合考慮保障對象經濟承受能力和普通商品住房市場成交價格等因素確定。

    而每套經濟適用住房的實際出售價格稱為單套銷售價格。由於同一小區內每套經適房的樓層、朝向、位置等有所不同，所以具體銷售價格也應該有一定的差異。《試行辦法》第九條規定，經適房單套銷售價格按照銷售基準價格和上下浮動幅度確定。浮動幅度根據樓層、朝向、位置確定，不得超過±10%。

    考慮到經適房的銷售基準價格是單套銷售價格的基礎，《試行辦法》還規定，以單套銷售價格計算的經濟適用住房項目銷售總額，應當與以銷售基準價格計算的項目銷售總額相等。