北京市住房和城鄉建設委員會關於印發
《北京市物業服務第三方評估監理管理辦法》的通知
京建發〔2010〕383號
各區縣住房城鄉建設委、房管局，各有關單位：
為了規範北京市物業服務活動，維護業主、建設單位、物業服務企業的合法權益，建立和完善質價相符的物業服務市場機制，促進物業管理行業健康有序發展，現將《北京市物業服務第三方評估監理管理辦法》印發給你們，請遵照執行。
附件：《北京市物業服務第三方評估監理管理辦法》
二〇一〇年六月二十六日
北京市物業服務第三方評估監理管理辦法
第一章 總則
第一條 為了規範北京市物業服務活動，維護業主、建設單位、物業服務企業的合法權益，建立和完善質價相符的物業服務市場機制，促進物業管理行業健康有序發展，根據《北京市物業管理辦法》(北京市人民政府219號令)及有關法律、法規和規章，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱物業服務第三方評估監理，是指物業服務評估監理機構接受業主、業主大會、建設單位、物業服務企業或有關部門的委託，依照法律、法規、規章規定和合同約定，對物業服務質量和服務費用、物業共用部位和共用設施設備管理狀況等提供專業評估監理服務的活動。
第三條 北京市積極培育物業服務獨立第三方評估監理機構；鼓勵物業服務各方權益主體在確定物業項目收費標準、物業項目交接查驗等環節及物業服務全過程，委託評估監理機構進行評估監理。
物業服務評估監理機構從事物業服務評估監理活動，應當遵循獨立、客觀、公正的原則。
第二章 物業服務評估監理活動
第四條 物業服務評估監理機構接受委託從事物業服務評估監理活動，應當與委託人簽訂書面評估監理委託合同，約定評估監理服務內容及費用。
委託人應當提供與委託事項有關的證明材料。業主應當提供身份證明、房屋權屬證明；業主大會或者業主委員會應當提供備案證明；建設單位應當提供有關行政主管部門核發的立項、用地、規劃等任一許可證明；物業服務企業應當提供物業服務合同。
第五條 物業服務評估監理業務範圍包括：
(一)物業項目交接查驗；
(二)物業服務費用評估；
(三)物業服務質量評估；
(四)其他需要評估監理的事項。
第六條 建設單位向全體業主移交物業項目時，可以共同委託物業服務評估監理機構進行交接查驗。物業服務評估監理機構依據《北京市新建物業項目交接查驗標準》及其他相關規定，對物業管理區域內業主專有部分以外按照規定由業主共同管理的建築物、構築物及配套的設施設備和相關場地、物業項目圖紙資料及設施設備運行維修記錄等查驗後出具查驗報告。
全體業主選聘新的物業服務企業、其他管理人或自行管理時，可以共同委託物業服務評估監理機構進行查驗。
第七條 建設單位應當在銷售房屋前確定物業服務事項和標準，從市房屋行政主管部門公佈的第三方評估監理機構名錄中，隨機抽取物業服務評估監理機構對服務費用進行測算，測算結果應當在銷售場所予以公示，並寫入房屋買賣合同和前期物業服務合同。建設單位應當同時向物業服務評估監理機構提供項目類型、建築面積、共用設施設備情況、擬承諾的服務事項及標準等相關資料。
業主大會首次選聘或更換物業服務企業時，可以委託物業服務評估監理機構進行物業服務費用評估。
業主和物業服務企業等相關利害關係人就物業服務費用發生爭議時，可以共同委託物業服務評估監理機構進行評估。
第八條 業主、業主大會或其他相關部門可以委託物業服務評估監理機構根據相關法律、法規、規章、服務規範、行業標準及物業服務合同約定等，對物業服務質量進行評估。
物業服務各方權益主體可以委託第三方評估監理機構在約定期間內對物業服務進行跟蹤評估。
第九條 物業服務評估監理業務應當由物業服務評估監理機構接受委託，個人不得承攬評估監理業務。
第十條 物業服務評估監理機構及從事評估監理業務的人員與委託人、第三人或評估監理事項有利害關係、可能影響公正評估的，應當回避。
第十一條 建設單位、物業服務企業與相關當事人應當協助物業服務評估監理機構進行實地查勘，如實向評估監理機構提供必要的資料，並對其所提供資料的真實性負責。
第十二條 物業服務評估監理機構應當按照相關法律、法規、規章和合同約定的要求從事評估監理活動，並按照市房屋行政主管部門制定的評估規範出具評估監理報告。評估監理報告應當包括評估監理目的、依據和方法，評估監理日期和基準日，評估監理查勘數據，評估監理結果及有效期限，評估監理人員簽章等內容。
第十三條 物業服務評估監理機構應當保持評估監理檔案資料的齊全完整，物業項目交接驗收評估報告相關資料保管期限不得低於5年；物業服務費用評估、物業服務質量評估報告相關資料保管期限不得低於3年。
第十四條 物業服務查驗交接報告和物業服務質量評估報告應當作為物業管理資料歸檔備查，其摘要文本在物業管理區域內予以公示。
第十五條 物業服務評估監理按照“誰委託誰付費”原則，由委託人與物業服務評估監理機構以物業服務項目查驗點為基礎協商確定收費金額。
建設單位向全體業主移交物業項目時，建設單位和全體業主共同委託物業服務評估監理機構進行查驗交接的，由建設單位承擔評估費用。
第三章 物業服務評估監理機構和專家
第十六條 物業服務評估監理機構應當具備下列條件：
(一)具有獨立法人資格，專業從事物業服務評估監理業務；
(二)註冊資本100萬元以上；
(三)有固定的辦公場所和開展評估監理業務所需設施、設備和辦公條件；
(四)具有工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少於5人；
(五)法律、法規、規章規定的其他條件。
符合上述條件的物業服務評估監理機構應當到市房屋行政主管部門備案，市房屋行政主管部門應當定期公佈備案機構名單。
第十七條 市房屋行政主管部門建立物業服務評估監理專家庫並定期公佈專家名單，物業服務評估監理機構從事物業服務評估監理時應當從專家庫中選擇專家。
物業項目交接雙方共同委託評估監理機構進行查驗交接的，委託人可以從專家庫中選擇專家，也可以從專家庫外選擇專家。
委託人在專家庫外選定專家的，應當向市房屋行政主管部門提供專家的簡歷和具體聯絡方式。
第十八條 物業服務評估監理專家出具評估意見並對評估監理機構負責；評估監理機構出具評估監理報告並對委託人負責。
第十九條 物業服務評估監理機構應當按照北京市相關規定從事評估監理業務，不得出具有偏向性、虛假內容、誤導性陳述和重大遺漏的評估監理報告。
第二十條 物業服務評估監理專家在物業服務評估監理活動中不得有下列行為：
(一)以個人名義出具評估監理報告；
(二)收受委託合同以外的酬金或其他財物，謀取其他不正當利益；
(三)與委託人串通損害相對人利益；
(四)允許他人以自己的名義從事物業服務評估監理業務；
(五)簽署有偏向性、虛假內容、誤導性陳述和重大遺漏的評估監理報告；
(六)法律、法規、規章禁止的其他行為。
第四章 法律責任
第二十一條 物業服務評估監理機構違反本辦法第十條、第十九條規定的，由市房屋行政主管部門責令限期改正並予以公示；造成損失的，依法承擔賠償責任。
第二十二條 物業服務評估監理專家違反本辦法第九條、第十條、第二十條規定的，由市房屋行政主管部門約談告誡；情節嚴重的，取消專家資格並予以公示；造成損失的，依法承擔賠償責任。
第二十三條 建設單位、物業服務企業違反本辦法第十一條規定的，由市房屋行政主管部門責令限期改正並記入企業信用檔案；造成損失的，依法承擔賠償責任。
第五章 附則
第二十四條 本辦法自2010年10月1日起實施。
