根據全國城市地價動態監測系統的最新數據，2012年第一季度全國重點區域和主要城市地價狀況分析如下：

    一、全國主要監測城市地價環比、同比增速持續回調，房地産用地供應大幅下降

    從土地價格及變化來看，地價增幅持續回調。2012年第一季度，全國主要監測城市地價總體水平為3057元／平方米，商服、住宅、工業地價分別為5705元、4516和654元／平方米；環比增長率分別為0.26%、0.91%、-0.04%、0.31%；同比增長率分別為3.53%、5.74%、3.70%、2.39%。其中，商服地價環比增速略有回升，住宅、工業地價環比增速連續四個季度回調；受宏觀經濟形勢及房地産調控政策的綜合影響，住宅平均地價環比增幅自2009年第二季度以來首次出現負增長。

圖1 全國主要城市分用途地價環比增長率曲線圖（%）

    全國重點監測城市各項指標均高於全國主要城市平均水平。綜合、商服、住宅和工業地價水平分別為4217元／平方米、7268元／平方米、6167元／平方米和810元／平方米；環比增長率分別為0.37%、1.28%、0.03%和0.36%；同比增長率分別為3.78%、6.05%、3.87%和2.60%。以2000年地價水平值為基期的綜合、商服、住宅、工業地價定基指數分別為194、205、224和157。其中，住宅和工業地價指數與上年底基本持平。

圖2 2000-2012年1季度重點城市分用途平均地價指數

    從土地供應來看，在複雜嚴峻的宏觀經濟形勢下，受持續從緊的調控政策及供地季節性調整等多重因影響， 2012年1季度,全國主要監測城市土地供應總量較上年同期基本持平，為5.17萬公頃，同比增長0.15%，環比下降超過30%。商服、住宅、工礦倉儲用地和交通、水利基礎設施等其他用地分別供應0.4、0.89、1.7和2.18萬公頃；環比增長率分別為-21.39%、-45.99%、-14.37%和-48.35%；同比增長率分別為-30.40%、-45.92%、-9.27%和103.33%。

圖 3 2008年以來全國主要監測城市分季度土地供應量變化情況 (萬公頃)

圖4 2008年以來主要監測城市分用途建設用地供應同比增長率曲線圖

    二、三大重點區域綜合地價水平穩中略升，地價增幅均低於全國平均水平，地價同比增速明顯回落

    2012年第一季度，三大重點區域主要監測城市綜合地價水平均高於全國總體情況,呈穩中略升態勢。長江三角洲、珠江三角洲、環渤海地區綜合地價水平分別為4583、4171和3335元/平方米。

圖5 2012年第一季度三大重點區域地價水平（元/平方米）

    從環比增長率看，長江三角洲、珠江三角洲地區自上一季度出現負增長後,本季度有所回升,分別較上一季度回升了0.7和0.24個百分點;環渤海地區較上一季度下降了0.13個百分點,以0.17%的增幅高於其他兩大重點區域。

圖6 2012年第一季度三大重點區域綜合地價增長率（%）

    從分用途地價變化態勢看，地價增速回調程度略有差異。其中，長江三角洲地區商服、住宅、工業地價環比增幅分別為0.21%、-0.87%和0.79%，同比增幅分別為4.88%、-0.21%和2.29%；珠江三角洲地區商服、住宅、工業地價環比增幅分別為-1.70%、-0.03%和0.39%，同比增幅分別為2.24%、4.86%和2.38%；環渤海地區商服、住宅、工業地價環比增幅分別為0.65%、-0.02%和0.25%，同比增幅分別為4.44%、2.72 %和1.58%。三大重點監測區域的商服地價環比漲跌各異，住宅地價環比增長率均為負值，工業地價則均呈環比正向增長；各用途同比增速持續深度回調，其中，珠江三角洲地區的商服、住宅地價同比增速回落最多，分別較上一季度下降了18.50和6.97個百分點，而長江三角洲地區的住宅地價同比增長率為-0.21%。地價的變化側面印證了在近期國內外經濟形勢變動及調控政策的多重影響下，長三角、珠三角地區反映更為敏感，變化相對顯著。

圖7 三大重點監測區域分用途地價同比增長率（%）

    三、東中西部地區重點城市地價環比增速漲跌各異，同比漲幅轉入中低位運行

    2012年第一季度，全國重點城市中，地價水平仍呈東高、西次、中低的區域特點。

 圖8 2012年第一季度東中西部地區重點城市地價水平（元/平方米）

    從環比增長率看，東部略有回升，中部漲幅相對較大，西部穩定。其中，東部地區綜合地價增長率較上一季度上升0.31個百分點，為0.24%；中部地區綜合地價增長率較上一季度下降0.37個百分店,但仍以0.84%的增幅高於全國和東、西部地區；西部地區增幅穩定，為0.09%,增速則明顯放緩,較上一季度下降了0.50個百分點。

圖9 2012年第一季度東中西部地區重點城市綜合地價增長率（%）

    從同比增長率看，東、中、西部地區綜合地價同比增速全面放緩，增幅轉入中低位運行，分別為2.64%、4.99%和4.90%。其中，東部變化最明顯，較上一季度下降了4.54個百分點；中部變化最小,較上一季度下降了0.32個百分點；西部繼上一季度有明顯下降後,本季度仍下降了2.60個百分點。

    四、全國主要監測城市地價增幅持續回落，綜合地價環比為負增長或零增長的城市超過四成

    2012年第一季度，全國主要監測城市的綜合地價環比、同比增速較上一季度呈整體放緩態勢，增長率為負的城市持續增多。大部分城市環比漲幅集中在-2.0%～2.0%之間，漲幅超過2.0%的城市主要集中在內陸的二、三線城市，如荊州市（4.21%）、呼和浩特市（3.88%）、洛陽市（3.03%）、太原市（2.73%）、齊齊哈爾市（2.10%）、石家莊市（2.01%）；地價環比負增長或零增長的城市共計46個，其中，溫州市（-4.85%）、北海市（-2.76%）、烏魯木齊市（-2.46%）、杭州市（-2.32%）、深圳市（-2.31%）的地價下降幅度相對較大。另外，溫州、深圳、蕪湖、杭州、廊坊、南京、青島、北京、廈門等13個城市綜合地價低於去年同期水平。

    住宅地價變化與綜合地價基本一致，環比增幅超過2.0%的城市僅有4個，分別為呼和浩特、荊州、洛陽、齊齊哈爾；環比為負增長或零增長的城市共計58個，其中，降幅較大的城市有溫州市（-5.88%）、新鄉市（-3.75%）、柳州市（-3.02%）、北海市（-3.0%）、杭州市（-2.49%）。同比負增長的城市增至19個，溫州市（-18.59%）、蕪湖市（-11.06%）、深圳市（-5.91%）、杭州市（-5.41%）、廊坊市（-5.17%）、南通市（-4.16%）的降幅較大。

    五、當前市場形勢分析

    （一）國際上經濟復蘇速度放緩、變數增加，國內經濟走勢穩中求進、總體可控，是地價趨穩略降、漲幅回落的宏觀背景。

    今年以來，世界經濟出現溫和復蘇態勢，但較2011年經濟增長仍相對放緩。目前來看，影響世界經濟趨穩的不穩定、不確定因素依然不斷出現，嚴峻的外需環境對國內經濟産生較大輻射，在一定程度上影響了我國經濟增長速度。2012年政府工作報告將我國今年的經濟增速定為7.5%，經濟預期普遍調低，穩中求進的工作基調成為政策調控的主旋律。經濟基本面的變化是地價走勢的內在支撐，2012年第一季度地價在此宏觀經濟背景下呈現出趨穩降速、漲幅回落的態勢。

    （二） 中央房地産調控政策持續從緊，各地出現的趨松微調政策陸續叫停，嚴控政策下市場預期進一步降低。

    去年12月“中央經濟工作會議”和今年的《政府工作報告》都明確提出“房地産調控不放鬆，促進房價合理回歸”，中央堅持房地産調控政策不動搖的決心堅定了房地産市場調控的政策預期。另一方面，在房地産市場不斷趨冷的背景下，雖然地方政府急於改善樓市成交的微調政策頻頻出臺，但蕪湖補貼購房的“救市政策”四日即止，上海本市戶籍包括持有本市長期居住證連續滿三年以上的居民家庭的“舊政新解”七日告停，均表明中央嚴格執行房地産調控政策、力促房價合理回歸的決心。2012年樓市政策導向基本明確，市場預期在此背景下持續走低，未來一段時間，房地産市場量、價將繼續調整。

    從一線和熱點城市[2]月度地價調查情況來看，多數調查城市專家普遍認為住宅地價仍處於下行趨勢、商服地價總體持平，略有上漲、工業地價穩中微升。房地産調控政策在住宅土地市場上持續發揮作用，判斷住宅地價下降的專家比率在3月份超過半數，達到58.1%，其中一線城市為59.2%，二線城市為57.6%，住宅地價下降態勢明顯，大量新入市地塊以底價成交甚至流拍。在住宅項目限購政策下，部分資金需求轉向商服地産，但隨著調控的深入和市場形勢的不斷轉冷，商服地産受到一定程度拖累的雙重因素影響下，商服地價總體呈穩中微漲態勢。工業地價受市場因素影響相對較小，依然保持穩中微升。

    （三） 在宏觀經濟環境及調控政策等多重因素疊加下，土地和房地産市場熱度不斷下降，土地價格進入停滯回落通道。

    今年以來，土地和房地産市場仍然冷清，成交量持續走低，初步統計顯示，2012年一季度，全國主要監測城市商服、住宅和工礦倉儲用地供應2.99萬公頃，同比減少27%，其中，商服、住宅和工礦倉儲用地分別供應0.40、0.89和1.70萬公頃，同比分別減少30.4%、46%和9.27%。截止2012年3月31日，一季度各地成交並上報房地産異常交易地塊10宗，環比下跌74%，同比下跌96%；平均溢價率為149%，環比上漲9.6%，同比下跌11%，土地市場熱度放緩趨勢明顯。

    國家統計局公佈的2012年1-2月份全國房地産開發和銷售情況顯示，全國房地産開發投資增速比2011年全年回落0.1個百分點；商品房銷售面積同比下降14.0%，商品房銷售額同比下降20.9%；2月份全國房地産開發景氣指數為97.89，比2011年12月份回落1個點。

    房地産市場持續低迷，將從需求面直接影響地價變化。國家統計局公佈的70個大中城市新建商品住宅銷售價格變動情況顯示，今年1月份房價全部滯漲，價格下降的城市達48個，持平的有22個；2月份價格下降的城市有45個，持平的有21個，上漲的為4個，漲幅均未超過0.1%，房價增長態勢的有效遏制，將引致住宅地價的回落。

    六、後期走勢預判及關注要點

    2011年以來，中央政府綜合運用經濟、行政多種手段高壓調控房地産市場，房地産市場進入從“量跌價滯”到“量價齊跌”的關鍵轉變階段；今年一季度，土地市場已經開始步入量價齊跌階段。預計2012年二季度，市場嚴調預期仍將漫延，商服和住宅等房地産用地價格將進入低速增長或負增長時期。

    從本季度監測情況來看，儘管各用途地價均步入回調階段，但工業用地價格仍表現出一定的抗跌性，全國主要城市工業用地供應量超過商服、住宅用地的總和，工業用地佔土地供應量的比重也較上一季度上升9.13個百分點。2012年3月，中國製造業採購經理指數（PMI）為53.1%，已經連續四個月回升到臨界點以上，市場需求明顯回升，生産增速加快，企業活動趨於活躍。同時，今年2月，央行下調存款準備金率0.5個百分點，貨幣政策有從“偏緊”轉向“適度”的預期，工礦企業和房地産開發企業資金壓力得以緩解，建議要防止市場反彈，也要關注部分資金在房市趨冷時轉向圈佔工業用地的行為。

    [1]説明：地價數據來自中國城市地價動態監測系統，土地供應數據來自土地市場動態監測與監管系統；全國主要監測城市指105個監測城市，重點監測城市指直轄市、省會城市、計劃單列市。

    [2]月度調查的範圍包括北京、上海、廣州和深圳4個一線城市，及天津、重慶、大連、青島、寧波、廈門、南京、杭州、武漢、成都、西安、福州、長沙和唐山14個熱點城市。