意在防止房價大幅上漲，短期成交變化將大於價格變化

    “這次調控與之前的政策一脈相承，核心內容仍是強調‘抑制投機投資性需求，滿足合理住房需求’。”住建部政策研究中心主任秦虹表示，其中的內容，如要求地方政府公佈房價控制目標，落實地方政府控房價責任，加大差別化信貸和稅收政策等，都是此前政策的延續。

    “在近期熱點城市樓市出現過熱苗頭的情況下，再次出臺調控政策，表明中央政府調控房地産市場不動搖的立場和決心。”秦虹説。

    “這次政策力度明顯比以前加大，要求也是按從嚴、從緊、從高提出的。”秦虹説，如“在房價上漲過快地方進一步提高二套房首付比例和利率”；“二手房交易的所得稅嚴格按轉讓所得20%計徵”；“2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當地住房保障範圍”等。

    秦虹分析，政府希望通過加大控制投機性需求，來抑制房價反彈趨勢，調整目前比較強烈的房價上漲預期，防止房價大幅上漲。

    秦虹預測，新政策出臺後，二手房市場會出現暫時波動，特別是二手房交易規模較大的一線城市和部分二線城市。剛開始，大家因為恐慌，爭相交易，導致交易量上升，後續隨著政策落實，會出現觀望，成交會下降。但短期看，成交量的變動將大於價格的變化。

    符合條件者現行政策有優惠，五年以上唯一住房免徵個稅

    調控新政策出臺後，受到關注最大的是“個人轉讓住房嚴格徵收差額20%的個人所得稅”。有人認為，在熱點城市這一稅收可能會轉嫁到購房者身上，從而增加購房成本，推高房價。尤其是改善性購房需求可能會被“誤傷”。此外，也不利於二手房的流通，影響市場供應。

    秦虹認為，房産轉讓過程的稅收本該由賣方承擔，會不會直接或變相轉嫁給買方，主要取決於當地市場的供求關係。當供應短缺時，一般由賣方決定價格，稅較容易轉嫁，相反則難以轉嫁。

    “如果分析一下我國目前的住房市場，可以發現，大部分城市的房産交易仍是以新房交易為主，且新房供應量充足，二手房市場規模較小，轉嫁的風險有限。但在一線城市二手房的規模與新房相當，且由於城市規模大，二手房所處的位置優越，供給有剛性，所以就相對容易轉嫁。”秦虹説。

    目前我國改善性需求量還很大，如何減少政策影響呢？秦虹表示，2006年國稅總局的文件規定，對出售自有住房，並計劃賣房後1年內重新購房的納稅人，其出售現住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納。再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關係，全部或部分退還納稅保證金。同時，對個人轉讓自用5年以上，並且是家庭唯一生活用房取得的所得，免徵個人所得稅。“這一政策實際上對改善性需求有一定的優惠，應繼續堅持執行，切實達到‘支持合理住房需求，抑制投機性需求’的政策目的。”秦虹説。

    “當然，調控政策還有進一步細化和改進的空間。”秦虹表示，樓市調控涉及法律手段、行政手段和經濟手段，但目前因相關法律不夠完善，所以多用行政手段和經濟手段。行政手段的特點是剛性較強，短期容易見效。而經濟手段彈性較強，但效果出現不確定性大，如提高利率，房價會有一定的滯後反應。

    “總的來講，僅靠‘堵’不是長久辦法，整體設計、系統改革、疏堵結合才能解決涉及面廣、複雜程度高的房地産市場問題。”秦虹説。