新華社北京８月５日電

加強房地産市場調控　促進房地産業健康發展

建設部

    以住房為主的房地産業是我國新的發展階段的重要支柱産業，事關國計民生。引導和促進房地産業持續穩定健康發展，有利於保持國民經濟的平穩較快發展，有利於滿足廣大群眾的基本住房消費需求，有利於實現全面建設小康社會的目標。

    房地産市場宏觀調控取得初步成效

    改革開放特別是１９９８年以來，隨著城鎮住房制度改革不斷深化，我國城鄉居民住房消費觀念明顯轉變，住房消費有效啟動，房地産業總體上保持了快速健康發展的勢頭。城鎮居民人均住房建築面積，由１９９８年的不到１９平方米，提高到２６平方米以上。城鎮住宅成套率達到８０％以上。房地産市場的發展對於擴大內需、拉動經濟增長、推進城鎮化發展、改善居民住房條件等，都發揮了積極作用，已成為國民經濟的重要支柱産業。

    黨中央、國務院高度重視房地産市場的持續穩定健康發展，近幾年，針對發展中出現的突出矛盾和問題，及時採取一系列調控措施。２００４年，針對房地産等固定資産投資規模過大、增長速度過快等突出問題，中央果斷採取嚴把土地、信貸兩個閘門，提高房地産開發項目資本金比例，控制城市房屋拆遷規模等措施。２００５年，針對部分地區房地産投資規模過大、商品住房價格上漲過快、供應結構不合理、市場秩序不規範等突出問題，國務院辦公廳先後印發了《關於切實穩定住房價格的通知》，轉發建設部等部門《關於做好穩定住房價格工作意見》（即兩個“國八條”）。隨著各項調控政策的實施，特別是兩個“國八條”出臺以後，房地産市場調控取得初步成效。主要表現為：房地産開發投資平穩增長，今年１－６月，全國房地産開發完成投資同比增長２４．２％，明顯低於同期城鎮固定資産投資增幅。住房需求調節效果初步顯現，１－６月４０個重點城市商品住房累計成交面積同比增長７．９７％，投機性購房基本得到遏制，投資性購房得到一定程度的控制。房價上漲幅度總體趨緩，６月份７０個城市房屋銷售價格同比上漲５．８％，漲幅比上年同期回落了３．３個百分點，與上月持平；特別是去年初房價上漲過快的長江三角洲地區一些城市效果比較明顯，上海已連續７個月下降。

    同時，必須清醒地看到，由於一些方面對房地産調控的思想認識還不一致，貫徹兩個“國八條”確定的各項措施還不到位，房地産市場發展中的一些突出問題還沒有得到根本解決。住房供應結構性矛盾仍十分突出，適合當地居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房和經濟適用住房供應不足。今年１－６月份，４０個重點城市上市預售的套均建築面積１１５平方米，有１５個城市套均建築面積高於１２０平方米。部分城市房價上漲仍然較快。今年６月份，７０個大中城市中，８個城市新建商品住房價格同比漲幅超過１０％，１９個城市月環比漲幅超過１％。引導合理消費的政策措施不到位，部分居民存在超前消費、過度消費的現象。一些城市注重非本地居民購房供應，與當地居民，特別是中低收入家庭自住住房需求的政策區別不明確。房地産開發、交易、仲介等行為不規範問題仍很突出。

    上述矛盾和問題，雖然是結構性、局部性的，但影響很大，群眾意見多，社會廣泛關注。如果任其發展，有可能演化成全局性問題。為此，今年５月，國務院要求認真落實去年以來中央關於促進房地産市場健康發展的部署，根據當前存在的問題，進一步採取有針對性的措施。隨後，國務院辦公廳轉發了建設部等部門《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，作出了專門部署。

    當前房地産市場調控確定五大重點

    針對今年以來房地産市場發展中的突出問題及其成因，根據兩個“國八條”確定的基本原則、指導思想和總體調控政策，國務院有關部門進一步細化措施，加大了經濟、法律手段等綜合調控力度，增強可操作性，適當調整了部分政策。

    加大綜合調節力度，引導合理的住房消費。一是量化指標，明確新建住房結構比例。各地新審批、新開工的商品住房建設，套型建築面積９０平方米以下中低價位、中小套型普通商品住房（含經濟適用住房）面積所佔比重，必須達到開發建設總面積的７０％以上。同時，中低價位、中小套型普通商品住房（含經濟適用住房）和廉租住房的土地供應，不得低於居住用地供應總量的７０％。二是實行有區別的住房按揭貸款最低首付款比例政策。取消了住房按揭貸款最低首付款比例優惠政策，由原來的２０％恢復為不得低於３０％。但對個人購買自住住房且套型建築面積９０平方米以下的，仍執行首付款比例２０％的規定。三是進一步抑制投機投資性購房需求。住房轉讓環節營業稅徵免稅期間由去年規定的２年調整為５年，規範外資進入房地産産業行為，控制短線熱錢炒房，提高了炒房成本。

    重點發展滿足當地普通居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房。一是由地方政府抓緊開展住房狀況調查。全面掌握當地住房總量、結構、居住條件、消費特徵等信息，保證各項調控政策的制定符合實際，符合群眾需求。二是由各地編制住房建設規劃，明確將“十一五”期間特別是今明兩年普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房的建設目標，納入當地“十一五”經濟和社會發展規劃和近期建設規劃，並作出具體空間佈局、項目用地和建設進度安排，在２００６年９月底前向社會公佈。三是規範普通商品房建設行為。對適合當地居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房項目，在考慮綜合地價、開發成本、合理利潤等因素，科學測算控制性銷售價位的基礎上，採取限套型、限房價，競地價、競房價的辦法，以招標方式確定建設單位。

    加大整治查處力度，規範房地産市場秩序。一是對不符合規劃控制性要求，尤其是套型結構超過規定的項目，不得核發規劃許可證、施工設計文件審查合格證明、施工許可證和商品房預售許可證。二是針對交易環節存在的虛假宣傳、合同欺詐、內部認購、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為，重申了處罰政策。對情節惡劣、性質嚴重的，要依法依規給予經濟處罰，直至吊銷營業執照，並追究有關負責人的責任。三是規定對開發建設面積不足１／３或已投資額不足１／４，且未經批准中止開發建設連續滿１年的，按閒置土地處置。並規定對閒置土地和空置商品房較多的開發企業，從嚴控制展期貸款和滾動授信。四是抑制房屋囤積行為。明確對開發企業空置３年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

    有步驟地解決城鎮低收入家庭的住房困難。一是加快廉租住房制度建設。明確時限，尚未建立廉租住房制度的城市，必須在２００６年年底前建立，併合理確定和公佈今明兩年廉租住房建設規模。明確城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用於廉租住房建設。二是進一步完善經濟適用住房制度。加大監管力度，制止違規購買、謀取不正當利益的行為，保證經濟適用住房真正解決低收入家庭的住房需要。三是積極發展住房二級市場和房屋租賃市場，租售並舉，解決群眾居住問題。

    繼續合理控制城市房屋拆遷規模，控制被動性住房需求。制止片面強調以地生財的做法，繼續加強拆遷計劃管理，２００６年各地拆遷規模原則上控制在２００５年的水平以內。制止在拆遷安置房源和補償政策不到位的情況下實施拆遷，損害群眾合法利益。

    確保中央調控政策落到實處

    當前，各地要把思想和行動統一到中央的決策部署上來。各地區、特別是城市人民政府要切實負起責任，把思想和行動統一到中央關於建設資源節約型和環境友好型社會、合理引導住房消費需求和消費模式的決策部署上來，建立調整住房供應結構、控制住房價格過快上漲目標責任制，因地制宜，引導和促進房地産市場持續健康發展。要全面準確地認識兩個“７０％”的要求，確保套型建築面積９０平方米的中低價位、中小套型普通商品住房供應等有關措施得到有效實施，堅決維護中央調控政策的統一性、權威性、有效性。

    進一步提高對加強房地産市場調控的認識，處理好以下幾方面的關係：正確處理城市發展短期利益與長遠可持續發展的關係；正確處理發展房地産市場和改善群眾住房條件的關係，重點發展中低價位、中小套型普通商品住房；正確處理經濟增長與社會和諧的關係，更多地關注、維護和保障低收入群體的住房權益；正確處理發揮市場機制與加強政府調控的關係，通過加強政府調控，完善市場規則、健全運行機制，更有效地發揮市場機制的基礎性作用。

    中央關於房地産市場調控的目標、原則和政策已經明確，關鍵在狠抓落實。各地區、各有關部門要抓緊細化措施，分解任務，建立責任追究機制，確保政令暢通。要堅決制止部分單位利用職權以集資合作建房為名，變相進行住房實物福利分配的違規行為，逐步建立長效機制。有關部門應加強協作配合，形成調控合力。同時，抓緊落實本部門職責範圍內的事項，確保各項調控政策真正落到實處。

    加強對房地産市場調控政策的宣傳。充分利用媒體等多種渠道、多種方式，客觀、公正報道房地産市場情況，增強透明度，及時讓社會各界深入了解房地産的各項政策，引導廣大群眾樹立正確的住房消費理念，鼓勵合理消費。對歪曲宏觀調控政策，提供虛假信息、惡意炒作、誤導消費預期的行為，要嚴肅查處。（完）