提高工業用地出讓價格 增強土地調控執行效果
——解讀《全國工業用地出讓最低價標準》
新華社北京１２月２７日電(何雨欣 陳莉)國土資源部２７日發佈《全國工業用地出讓最低價標準》，並將從２００７年１月１日起實施。《標準》規定，工業用地必須採用招標拍賣掛牌方式出讓，其出讓底價和成交價格均不得低於所在地土地等別相對應的最低價標準。
“最低價標準是按照不低於成本的要求確定的，與現在各地工業用地的實際出讓價格相比，將有較大幅度的提高。”國土資源部相關負責人説。
各地最低價標準不是攀高而是比低 影響調控執行效果
近幾年，低於成本出讓工業用地是土地管理與調控中存在的一個突出問題，我國一些地方在招商引資中競相壓低地價甚至以零地價出讓土地，危害十分嚴重。它不僅導致工業用地低成本過度擴張，助長了大量低水平重復建設，也破壞了公開公平、競爭有序的市場環境，造成了國有土地資産大量流失，損害了農民的土地財産權益。
國務院曾在２００４年下發相關規定，要求各地依照本地基準地價制定最低價標準，但各地在執行這一政策時都怕提高本地地價影響招商引資，因此有的省份在制訂最低價標準時不是互相攀高，而是相互比低，有的遲遲不公佈，影響調控的執行效果。
“要從根本上解決這個長期困擾土地管理工作的突出問題，必須理順工業用地的價格形成機制，使工業用地價格能充分反映市場供求狀況和資源稀缺程度，合理制訂工業用地出讓價格的最低控制標準是推進工業用地市場化配置的重要基礎。”這位負責人説。
最高等別標準是最低的１４倍 體現區域土地利用政策
土地等別是制訂最低價標準的核心和基礎。該等別是根據全國各個縣、市（區）級行政單元的社會經濟發展水平、土地資源狀況、基準地價水平等因素，採用綜合評價法確定的，共分１５個等別。
“該土地等別的劃分基本反映了各地的社會經濟發展狀況，體現了我國東、中、西部地區土地利用差異。現行土地等別在新增建設用地土地有償使用費的徵收中發揮了重要作用，也得到了各地普遍認可。”這位負責人介紹。
國土資源部在制訂最低價標準時，明確了最低價標準與土地等別相挂鉤的政策。在土地等別基礎上制訂的最低價標準，隨土地等別的降低呈現明顯的下降趨勢，一等相對應的最低價標準（８４０元／平方米）是十五等（６０元／平方米）的１４倍，體現了區域土地利用政策。
“此外，經測算，現在各地工業用地成本是新增建設用地有償使用費的５至８倍。在徵求各地意見基礎上，最終按６倍確定最低價標準，該標準比較符合各地實際，提高幅度是可以承受的。”這位負責人強調。
有助於穩定住宅用地價格 促進區域協調發展
根據介紹，《標準》實施後，各地工業用地的實際出讓價格將有較大幅度的提高，這會有效抑制工業用地的過度擴張，提高工業用地的集約利用程度。
“在土地供應總量不變的前提下，地方政府可以通過調整土地供應結構，適當增加住宅用地的供應量，促進住宅用地價格的穩定；同時，地方政府從工業用地出讓中所獲土地收益提高，有利於抑制地方政府補貼工業用地成本的行為。”這位負責人説。
《標準》是依據各地土地等別和區域土地利用政策等制訂的，這基本反映了我國東、中、西部不同區域的社會經濟發展狀況與土地利用差異，體現了區域産業政策和土地利用政策導向。“這有利於縮小東、中、西部差距，有利於區域間産業結構的調整和産業的梯度轉移，促進區域協調發展。”這位負責人介紹。
“同時，提高工業用地的出讓價格，將有效抑制一些地方因低價出讓土地而有意壓低徵地補償費用的行為，有利於保護被徵地農民的基本權益，促進社會的和諧穩定。”這位負責人還説。
促進項目向優質區域集中 嚴格界定特殊情況下執行政策
根據《標準》，全國各個縣、市（區）級行政單元應根據所在土地等別遵守統一的最低價標準，也就是説在一個行政單元區域範圍內，凡出讓國有土地用於工業項目用地的，都必須執行同一的最低價標準。
“工業項目在同一區域內的準入‘門檻’相同，就可促進工業項目向區位、投資環境、基礎設施條件更好的區域集中，防止工業用地零散佈局。”這位負責人介紹。
根據《標準》，對少數地區確需使用土地利用總體規劃確定的城市建設用地範圍外的土地，且土地前期開發由土地使用者自行完成的工業項目用地，在確定土地出讓價格時可按不低於所在地土地等別相對應最低價標準的６０％執行。
對使用未列入耕地後備資源且尚未確定土地使用權人（或承包經營權人）的國有沙地、裸土地、裸岩石礫地的工業項目用地，在確定土地出讓價格時可按不低於所在地土地等別相對應最低價標準的３０％執行。
《標準》強調，對低於法定最高出讓年期（５０年）出讓工業用地，或採取租賃方式供應工業用地的，所確定的出讓價格和年租金按照一定的還原利率修正到法定最高出讓年期的價格，均不得低於本《標準》。
“這些嚴格界定都可以有效防止地方鑽空子，保障調控的執行效果。”這位負責人説。
