最高法出臺意見規範房地産市場交易秩序
——解除商品房合同，嚴審！
解讀人：最高人民法院民一庭負責人

    〔背景〕：商品房交易市場不穩定，房地産糾紛案件數量相應迅猛攀升，成為目前增幅最快的案件類型之一。2008年全國法院共審結房地産民事案件118564件，同比上升11.93％。2009年1—6月份，全國法院受理房地産民事案件67294件，同比上升10.58%。在案件數量大增的同時，疑難複雜案件顯著增多，出現了許多新情況新問題。

    近日，最高人民法院出臺《關於當前形勢下進一步做好房地産糾紛案件審判工作的指導意見》。

    建築工程施工合同糾紛——
    依法認定“黑合同”無效

    〔背景〕近段時間以來，建築工程施工合同糾紛案件大幅上升。

    指導意見要求，人民法院應嚴格依照《招標投標法》和最高人民法院《關於審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》規定，準確把握認定“黑白合同”的標準，對背離中標合同的價款、工期、質量標準等實質性內容的“黑合同”，依法認定無效，以制裁違法、違規行為。對當事人雙方達成的沒有背離中標合同實質內容的變更條款，依法認定有效，保護當事人的合法權益。

    因資金困難引發的連鎖糾紛——
    力爭通過審判盤活存量資金

    〔背景〕發包人因資金週轉困難拖欠工程款現象嚴重，引發發包人拖欠承包人工程款，承包人拖欠勞務分包人工程款、拖欠材料供應商材料款、施工設備企業設備租賃費等連鎖糾紛案件。該類案件涉及眾多主體利益，處理不當易激化矛盾。

    指導意見要求，人民法院在審理因房地産企業資金困難引發的連鎖糾紛案件中，要統籌協調各方當事人的利益，力爭通過案件審判盤活現有的存量資金，實現當事人雙贏、多贏的結果。調解不成的，要綜合考慮連鎖案件的整體情況，根據當事人的償付能力和對方的資金需求，確定還款期限、還款方式。

    房屋買賣合同糾紛——
    制裁惡意違約保護購房人利益

    〔背景〕商品房銷售市場中房地産企業通過廣告宣傳等方式損害購房人利益的情形仍然存在。房地産價格大幅下跌，購房人以各種理由解除合同的糾紛凸顯。同時，有關房地産金融風險的案件大量顯現。

    指導意見要求，要妥善處理各類房屋買賣合同糾紛案件，妥善處理房屋銷售廣告糾紛，認購協議中定金糾紛、房屋質量糾紛、房屋面積糾紛，制裁惡意違約行為，保護購房人利益；對於房地産開發商確因資金暫時困難未按時交付房屋的，要多做雙方當事人的調解工作，確無調解可能的案件，可依法合理調整違約金數額，公平解決違約責任問題；對於買受人請求解除商品房合同糾紛案件，要嚴格依法審查，對不符合解除條件的不能解除；要引導當事人理性面對市場經營風險，共同維護誠信的市場交易秩序。

    此外，指導意見還明確，在審理因商品房買受人拖欠銀行貸款産生的糾紛案件中，要依法保護銀行的合法權益；對涉嫌利用虛假房地産交易套取銀行信貸資金等違法犯罪活動的，要及時向偵查機關提供線索。（記者 白龍）