房價·地王·成本·質量·政策
——中房協有關負責人直面樓市五大熱點話題

    新華社北京７月２８日電（記者杜宇、王敏）２００９年上半年的樓市變化之快，令人目眩。既是房地産開發企業的行業組織，又帶有一定官方色彩的中國房地産業協會，如何看待上半年樓市變化？

    記者２８日走進位於北京海淀區翠微南裏８號的中房協，與協會副會長兼秘書長朱中一直面樓市熱點話題。

    房價：防止上漲蔓延

    〔新聞背景〕今年３月，全國７０個大中城市房屋銷售價格指數開始止跌回升。６月份，７０個大中城市新建商品住房同比下降，月環比上漲０．８％。

    問：房價上漲，從一個側面反映出房地産行業走出低迷狀態，但是百姓買房難問題再次凸顯，作為行業協會的有關負責人，您怎麼看這個問題？

    朱中一：自４月下旬以來，伴隨著投資性需求和改善性需求入市，多數地方房價有所上漲，有的城市房價上漲幅度較大。不過要引起注意的是，房地産市場的地區差異性與業態差異性明顯。

    住房價格的過快上漲和若干城市出現的“地王”，一方面不利於自住型需求和改善性需求的進一步釋放；另一方面也可能對周邊地區産生傳導作用，進而對房地産市場的穩定健康發展和金融市場穩定産生不利影響。

    現在，我有一種擔心，由於市場需求仍然較為旺盛，購房者對住房保值增值的預期，再加上開發企業在資金壓力緩解後失去降價促銷和回籠資金的壓力，預計下半年房價仍會穩步上升；個別新增供應不足的城市可能會有較快增長。不過，一些城市收緊二套房貸款政策，對抑制投資性需求及房價上漲會起到積極的作用。

    地王：全面客觀分析

    〔新聞背景〕上半年地産商之間的“爭地大戰”在全國上演，部分城市去年流拍地塊今年溢價成交，一些具有央企背景的大公司，也頻頻高調亮相土地市場。

    問：剛才您提到“地王”的問題，不久前，中化方興地産公司以４０．６億元拿下北京廣渠路１５號地，成為新的全國“地王”，您怎麼看？

    朱中一：不知你們注意到沒有，這次“地王”出現之後，市場的反響和以前有很大不同。經歷過２００７年拿地高潮的一些有經驗的開發企業，如今拿地都是比較謹慎的。

    問：中化方興地産公司這樣具有國企背景的公司當了“地王”，社會上議論頗多，您怎麼看這個問題呢？

    朱中一：北京廣渠路“地王”出現的原因是多方面的，一些有國企背景的公司，如果主要業務不是搞房地産，那它的經驗就會相對欠缺。

    不過，我覺得不管國企還是民企，市場面前人人平等。對“地王”問題要具體問題具體分析。如果能做到保證保障住房用地，規範普通商品房用地，對高端房地産項目就不用害怕“地王”。

    問：可是“地王”的出現會抬高房價，怎麼不怕呢？

    朱中一：目前對“地王”的宣傳，我認為應該説清楚這塊土地的性質和用途，是用作住宅開發，還是蓋寫字樓等商業用地。

    根據我的了解，不少開發商拿下“地王”後，主要是搞綜合性的業務開發，作為商業地産來使用的。退一步講，即便是住宅用地出現“地王”，如果滿足我上面説的兩個條件，保證保障住房用地，規範普通商品房用地，那麼高價地的出現是市場化的結果，高端需求群體也應該承受高風險。

    成本：能説清楚

    〔新聞背景〕房價的成本之爭由來已久，今年國家統計局對４０個重點城市商品住宅開發費用進行專項調查的消息，觸動了很多人的敏感神經。

    問：現在，地價佔房價比例有多大似乎各有各的説法，那麼房價成本究竟能不能説清楚？怎麼看開發商的利潤問題？

    朱中一：我認為，房價成本是可以説清楚的，主要包括土地成本、財務成本、建築成本等等，不過房地産財稅環節很多，這些計算起來比較複雜。

    一般人看房地産，是看個體項目賺錢還是虧本，但房地産實質上具有連續生産的特點，它可能單個項目有利潤或沒有利潤，但企業最後會得到平均利潤。

    現在，很多房地産公司是項目公司制，就是為了一個項目成立一個公司，項目公司制存在的“土壤”説到底主要是地方利益作祟。項目公司制可能會造成一些公司的短期行為，幾十年的質量都得不到保證。

    質量：提高企業準入門檻

    〔新聞背景〕６月２７日，上海在建樓盤“蓮花河畔景苑”發生樓梯倒塌事故，造成１名施工人員遇難。

    問：説到質量問題，６月發生的上海樓房倒塌事故令人震驚。您認為，出現事故的深層次原因是什麼？

    朱中一：我認為，現在對房地産企業準入的門檻太低了。目前最需要做的就是完善房地産的招投標，規範企業的準入，加強公司品牌建設、使一些房地産企業形成自己的品牌信譽。我們國家城市規模各異，如何規範各地一些中小企業的確是個難題。

    政策：投資投機不予支持

    〔新聞背景〕央行統計顯示，上半年全國金融機構房貸新增量達到４６６１．７６億元、同比增長超過１５０％，一些股份制商業銀行增幅甚至超過４００％。銀行監管部門著重強調，當前要特別防範房地産市場風險，要求銀行加強按揭貸款風險管理，同時重申嚴格執行“二套房”標準。

    問：一些城市房價反彈，投機性需求蜂擁而入，有人認為這和天量信貸有關，您覺得目前涉及房地産領域的政策是否需要調整？

    朱中一：我認為，目前房地産政策一定要穩定，如果政策頻繁變動，無論對於開發商還是對於老百姓，都會很麻煩。

    從上半年的情況看，適度寬鬆的貨幣政策，對信譽好、有實力的開發企業的開發貸款和個人住房按揭貸款給予了較大支持，但中小企業普遍反映融資困難。我建議除繼續對信譽好、有實力的大公司給予支持外，對産品符合産業政策導向的中小企業也給予信貸支持。

    另外，對個人信貸，應實行區別對待的政策。對二套房貸的政策，由各地根據當地市場情況從嚴掌握；對投資購房者，在信貸上不予支持。在住房供應緊張，居民閒置房量較大的地區，建議啟動物業稅試點。