政策暖風頻吹，交易及持有成本降低，部分樓盤價格下降到相對合理水平，是近期交易量回升主要原因。

    但房地産市場是否已經回暖，尚待觀察。要想將購房者的潛在需求轉化為實際需求，房地産企業向市場提供定價合理、質量可靠的房屋是關鍵。

    國務院辦公廳日前發佈《關於促進房地産市場健康發展的若干意見》，提出加大保障性住房建設力度、進一步鼓勵普通商品住房消費、強化地方人民政府穩定房地産市場的職責等方面的13項具體措施，意在進一步改善人民群眾的居住條件，促進房地産市場健康發展。

    降息、減免交易稅費、放寬二套房貸、鼓勵購買改善型自住房、支持房地産信貸……細看這13項措施，實為10月以來出臺的一系列房地産政策的“打包”。政策不斷出臺能否促使樓市回暖？除了政策，樓市回暖還要靠什麼？

    成交量回升，是否就此回暖尚待觀察

    統計數據顯示，11月份，北京、上海、深圳、南京等一線城市的房地産市場交易量呈現不同程度的回暖。如北京市11月份期房網上簽約13027套,比10月上漲58%。深圳市11月一手住宅總成交6435套，日均成交215套，創今年以來新高，較上月增長90%。12月以來，成交量仍然呈現溫和放大的趨勢。

    社科院金融研究所研究員尹中立認為，經過冰冷的“金九銀十”，一線城市部分地區房價開始出現較為明顯的下降。此輪降價的最大特點是新盤“低價入市”，其中部分樓盤的價格已經下降到消費者認為比較合理的水平，這是交易量出現回暖的最主要原因。

    另一方面，央行連續5次降息和此前出臺的交易稅費減免、購買首套房享受0.7倍優惠利率等帶來的持有成本的降低，使部分購房慾望急切的購房者結束了觀望。但應該看到，11月份各地都有大量限價房、經濟適用房等政策性住房入市，此類房屋的成交量甚至超過了普通商品房的成交量。同時，在當前的經濟形勢下，頻頻吹來的政策暖風究竟能在多大程度上刺激潛在需求的釋放，多數專家仍持謹慎態度。

    房價尚未大幅下挫，穩定程度較高

    在成交量之外，房價的總體情況也值得觀察。來自國家發改委的數據顯示，１１月份，我國７０個大中城市房屋銷售價格同比上漲０．２％，漲幅比１０月低１．４個百分點，環比下降０．５％。從宏觀的統計數據上看，房價已經從前三季度的漲幅趨緩變為小幅下降。住房和城鄉建設部政策研究中心主任陳淮認為，雖然當前不少城市出現了住宅銷售量和價格雙雙下滑的情況。但迄今為止，在全球範圍內，中國樓市依然是穩定程度較高的，並未出現歐美一些國家房價大幅下跌的情況。

    “這並不是説中國房地産市場沒有風險。”陳淮説。數據顯示，截至2008年8月，我國個人住房按揭貸款總額為3.4萬億元，其中90%以上是過去4年中貸出去的。短期個貸高度集中，使金融系統存在一定風險。“我國近期連續多次降息，包括上次大幅度的降息，有利於緩衝可能存在的金融風險。”

    “當前全國商品房銷售面積、土地購置和開發面積都大幅下降，房地産業正處於低迷期。”中國房地産業協會副會長朱中一説，在央行近期連續降息，並出臺鼓勵購房者買房的一系列財稅政策，有利於提振市場信心，穩定市場發展。

    合理定價是回暖關鍵

    作為我國規模最大的全國性房地産專業展覽會，見證了房地産業市場化發展全過程的住交會走到第十年，恰逢全球金融危機背景下，我國房地産市場也出現了持續半年多的低迷。受此影響，今年的住交會也明顯比往年冷清。記者在位於北京順義區的中國國際展覽中心新館看到，雖然萬科、萬通等知名開發商悉數出席，但開發商參展數量明顯少與往年，展館兩側都有一些區域沒有完成招商。今年開發商直接推介具體樓盤的很少，主要以形象宣傳為主。同時，前來參觀的普通購房者也比往年少了很多。

    《若干意見》在鼓勵購房和扶持優質房地産企業的同時，也對房企主動應對市場變化提出了要求：“房地産開發企業要根據市場變化和需求，主動採取措施，以合理的價格促進商品住房銷售。”

    朱中一指出，在市場低迷的情況下，如何將購房者的潛在需求轉化為實際需求，除了政策的鼓勵和支持外，企業能否向市場提供定價合理、質量可靠的房屋，成為企業能否立足且應對市場的關鍵。

    保障性住房會不會衝擊商品房市場

    保障性住房是此次促進房地産市場健康發展系列舉措的重點。北京、上海等地也紛紛拋出2009年的住房建設計劃，其中對保障性住房建設力度的強調，為近10年罕見。對城鎮低收入家庭而言，政府通過投資計劃顯示出來的決心，無疑是實現安居夢想的福音。

    而市場人士開始擔心，保障性住房和限價房等政策性住房的大量入市，會使商品房市場進一步量價齊跌。隨著住房保障建設計劃的公佈，很多原本準備出手買房的購房者會進一步觀望，等待保障性住房的入市。同時，商品房的價格也會被配建在周邊的限價房等拉低。

    另一種聲音則認為，這種擔心是多餘的。住房和城鄉建設部副部長齊驥認為，購買商品房和購買政策性住房的人群是兩個群體，基本上沒有交叉。各地對購買經濟適用房和限價房的家庭有嚴格的準入限制，大多數有能力購買商品房的家庭的購房需求還是要通過商品房來解決。因此，商品房的需求並不會因為保障性住房的大量入市而減少。

    21世紀不動産一份分析報告認為，政策性住房規模加大，固然分流了商品房的市場份額，但同時商品住房的供應量也大為減少，這將有助於消化商品房存量，並對房價尤其是中高端商品房價格起到平衡、穩定作用。  (記者 王煒)