“新拆遷條例”二次徵求意見規範房屋徵收程序

    新華社北京１２月１５日電（記者崔清新、周英峰）國務院法制辦１５日公佈了《國有土地上房屋徵收與補償條例（第二次公開徵求意見稿）》，意見對房屋徵收進行了明確的程序性規定。

    國務院法制辦有關負責人表示，程序性規定是為了規範政府的徵收活動，切實保證在徵收、補償活動過程中統籌兼顧好公共利益和被徵收群眾利益。

    二次徵求意見稿規定，房屋徵收部門擬定房屋徵收範圍、徵收補償方案，報市、縣級人民政府。市、縣級人民政府作出房屋徵收決定前，應當按照有關規定進行風險評估，組織有關部門和專家論證，並將房屋徵收範圍、徵收補償方案予以公佈徵求意見。房屋徵收部門應當根據被徵收人意見，對房屋徵收範圍、徵收補償方案進行修改，並報市、縣級人民政府。

    為了保證程序公開、公正和補償到位，二次徵求意見稿還規定，房屋徵收部門應當將被徵收房屋的調查結果和分戶補償情況在房屋徵收範圍內向全體被徵收人公佈。達不成補償協議，或者被徵收房屋所有權人不明確的，由房屋徵收部門報請政府作出補償決定。申請人民法院強制執行前，房屋徵收部門應當按照補償決定，對被徵收人先予貨幣補償或者提供産權調換房屋、週轉用房。

    為了給被徵收人提供充分的行政救濟和司法救濟途徑，二次徵求意見稿同時規定，被徵收人對徵收決定和補償決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。補償協議訂立後，一方當事人不履行補償協議規定的義務的，另一方當事人可以依法向人民法院提起訴訟。

    北京大學法學院副院長沈巋表示，新的徵求意見稿關於徵收程序的規定仍然延續第一次徵求意見稿的精神，更加公開和透明。

    值得關注的是，二次徵求意見稿將第一次徵求意見稿中有關危舊房改造需經９０％被徵收人同意和補償方案需徵得三分之二以上被徵收人的同意、補償協議簽約率達到三分之二以上的方可生效的規定，修改為保障性安居工程建設和舊城區改建應當納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃，經市、縣級人民代表大會審議通過。

    對此，沈巋認為，宏觀來看，之所以取消這一規定是更多地考慮地方而不是被徵收人或被徵收房屋的居民的意志，更多地考慮整個地區、除被徵收人以外的其他公眾的看法，所以沒有延續第一次意見的規定。

    但他認為，被徵收人是否同意危舊房改造項目，除了要照顧改造地區其他老百姓意見外，被徵收人的群體意見也應該給予充分考慮。

我國擬立法禁止建設單位參與搬遷活動

    新華社北京１２月１５日電（記者崔清新、楊維漢）國務院法制辦１５日公佈的《國有土地上房屋徵收與補償條例（第二次公開徵求意見稿）》明確規定，政府是房屋徵收和補償的主體，禁止建設單位參與搬遷活動。

    按照現行規定，建設單位是拆遷人，可以自行拆遷，也可以委託拆遷單位實施拆遷。國務院法制辦有關負責人表示，由於拆遷速度和建設單位、拆遷單位的經濟利益相關，容易造成拆遷人與被拆遷人矛盾激化。這是由當時的歷史條件所決定的。

    今年１月２９日，國務院法制辦對《國有土地上房屋徵收與補償條例（徵求意見稿）》首次向社會公開徵求意見。截至３月３日，共收到意見和建議６５６０１條。其中涉及房屋徵收實施機構的意見共２４５４條，主要集中在以下幾個方面：一是認為房屋徵收部門可以委託其他單位從事徵收補償與搬遷的具體工作，但是受委託單位應當是“具有管理公共事務職能的組織”，不能是營利性組織，並且對受委託單位應當進行嚴格的監管和限制。二是認為受委託單位不能是開發商、建設單位以及一切與該項目有利益關係的單位。三是認為房屋徵收部門不能委託其他單位從事徵收補償與搬遷的具體工作。

    第二次公佈的徵求意見稿規定，政府房屋徵收部門可以委託房屋徵收實施機構承擔房屋徵收與補償的具體工作。房屋徵收實施機構應當在委託範圍內承擔具體工作，不得以營利為目的。房屋徵收部門對房屋徵收實施機構實施房屋徵收與補償的行為應當負責監督，並對該行為的後果承擔法律責任。

    新的徵求意見稿還規定，任何單位和個人都不得採取暴力、脅迫以及中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被徵收人搬遷。

    北京大學法學院副院長沈巋表示，意見稿對暴力等方式野蠻搬遷活動是嚴格禁止的，並對由此帶來的法律責任作了更加細緻的規定。意見稿明確提出，如果暴力野蠻搬遷造成損失的，就要承擔賠償責任。如果行政機關工作人員出現這方面的問題，就要給予行政處分，構成犯罪的還要追究刑事責任。

“新拆遷條例”進一步明確房屋徵收範圍

    新華社北京１２月１５日電（記者周英峰、楊維漢）徵收範圍的確定即“公共利益”的界定，一直是社會各界關注的熱點。國務院法制辦１５日公佈了《國有土地上房屋徵收與補償條例（第二次公開徵求意見稿）》，進一步明確了房屋徵收範圍。

    根據二次徵求意見稿的規定，為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列七種情形之一，確需徵收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋徵收決定：

    ——國防設施建設的需要；

    ——由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

    ——由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；

    ——為改善住房困難家庭居住條件，由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

    ——由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落後等地段進行舊城區改建的需要；

    ——國家機關辦公用房建設的需要；

    ——法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

    二次徵求意見稿同時規定：“前款規定的各項建設活動，應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建，應當納入市、縣級人民政府國民經濟和社會發展年度計劃。”

    北京大學法學院副院長沈巋認為，只有上述條件同時滿足才是符合公共利益需求的。同時，他指出，在安居工程建設和舊城改造方面，新的徵求意見稿在決定其是否符合公共利益上提高了地方人大的監督作用。

    據介紹，條例在第一次徵求意見中，一些公眾反映的意見主張對公共利益的界定不宜過寬，而且認為應是所有公眾都能共享的權益，完全由國家財政投資建設的，才能被界定為公共利益。

    對此，國務院法制辦有關負責人表示，公共利益的內涵與外延，在不同國家和地區的不同發展階段，是不同的。在我國經濟社會發展的現階段，工業化、城鎮化是經濟社會發展、國家現代化的必然趨勢，符合最廣大人民群眾的根本利益，是公共利益的重要方面；遏制房價過快上漲勢頭、穩定房價，滿足人民群眾的基本住房需求，也是公共利益的重要方面。

    這位負責人指出，在社會主義市場經濟條件下，建立公共服務供給的社會和市場參與機制是必然趨勢，不能以是否採用市場化的運作模式作為界定公共利益的標準。不能因醫院、學校、供水、供電、供氣、污水和垃圾處理、鐵路、公交等收費就否認這些項目的公共利益屬性。保障性安居工程建設和舊城區改建，與廣大城鎮居民生活、工作密切相關，這些項目的實施既改善了城鎮居民居住、工作條件，又改善了城市環境，提升了城市功能，也屬於公共利益的一個方面。

    “實現科學發展、節約合理利用土地、嚴格保護耕地，要通過國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃，加以調控。只要對被徵收人按照房地産市場價格給予公平補償，公共利益和被徵收人的利益就不會對立，而是可以統一的。”這位負責人説。

我國擬立法規定徵收補償金額“不得低於”
被徵收房屋類似房地産市場價格

    新華社北京１２月１５日電（記者陳菲、崔清新）國務院法制辦１５日公佈了《國有土地上房屋徵收與補償條例（第二次公開徵求意見稿）》，意見規定，對被徵收房屋價值的補償金額，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地産的市場價格。

    今年１月２９日，國務院法制辦對《國有土地上房屋徵收與補償條例（徵求意見稿）》首次向社會公開徵求意見。截至３月３日，共收到意見和建議６５６０１條，其中，１３３３２條意見是針對房屋徵收的補償提出的。

    根據第一次徵求意見稿，對房屋徵收貨幣補償的金額，根據被徵收房屋的區位、用途、建築結構、新舊程度、建築面積等因素，以房地産市場評估價格確定。國務院法制辦有關負責人表示，這一規定本意是要按照市場價格進行評估確定貨幣補償金額，但這種表述引起了歧義。結合社會各界所提意見，二次徵求意見稿明確規定，對被徵收房屋價值的補償金額，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地産的市場價格。

    北京大學法學院副院長沈巋指出，關於補償標準，根據新的徵求意見稿規定，市場價格成了最底線。考慮到中國在現實的徵收和拆遷過程中，很多被徵收人的房屋所有權及其他合法權益的形成有歷史因素，有很多複雜情況，不能一概籠統地用市場價補償，在市場價基礎上，只要考慮的因素是合理的，就可以高於市場價。

    二次徵求意見稿規定，被徵收房屋的價值，由具有相應資質的房地産價格評估機構，按照房屋徵收評估辦法評估確定。對評估確定的價值有異議的，可以向房地産價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地産價格評估專家委員會申請鑒定。房屋徵收評估辦法，由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開徵求意見。還規定房地産價格評估機構由被徵收人選定，被徵收人選定評估機構的具體辦法由市、縣級人民政府規定。

    針對這一點，沈巋指出，第一次徵求意見稿是由房地産價格評估機構來評估市場價格，這個機構還必須由被徵收人選定。第二次徵求意見稿延續了這樣的規定，同時明確了評估機構是獨立客觀公正來進行評估，任何單位或個人不能干預。評估的具體辦法由國務院住建部來統一制定，而不是由各個地方來規定，這樣保障評估能夠按照科學合理的評估規範來進行，受地方政府的影響相對小些。

    二次徵求意見稿規定，徵收個人住宅，被徵收人符合住房保障條件的，政府應當優先給予住房保障。就是説，政府對符合住房保障條件的被徵收人除給予補償外，還應優先安排被徵收人享受住房保障，使其不再等待輪候保障房。此外，二次徵求意見稿還對“回遷”進一步作了明確，規定因舊城區改建徵收個人住宅，被徵收人選擇在改建地段進行房屋産權調換的，政府應當提供“改建地段或者就近地段”的房屋。

    第一次徵求意見稿規定，對停産停業損失給予適當補償。為了切實保障被徵收人合法權益，增強條例可操作性，二次徵求意見稿將“適當補償”修改為根據房屋被徵收前的效益、停産停業期限等因素確定停産停業損失的補償，具體辦法由市、縣級人民政府規定。

    對於違法建築的補償問題，第一次徵求意見稿規定原則上不予補償。國務院法制辦有關負責人説，特別是那些公告徵收範圍之後新建、擴建、改建的房屋，是被徵收人投機取巧、侵佔公共利益的非法行為，給予補償，于法于理不合，對納稅人和其他守法的被徵收人不公平。但有些由於歷史原因形成房屋手續不全的，應當先由有關部門進行認定、處理。因此，二次徵求意見稿規定，政府在作出房屋徵收決定前，應當組織有關部門依照法律、法規對徵收範圍內未經依法登記的建築予以認定、處理。處理後確認為違法建築的，不予補償。