新華社上海１月１３日電（記者徐壽松、葉鋒）一邊是林立的中高檔商品房，一邊是６棟、每套面積２５平方米的“青年人才宿舍”——這兩者均位於浦東世紀公園一側的繁華區域，公交、地鐵、商場等便捷的交通生活設施俱全。這是上海樓市格局變化的一個縮影。在這個新格局中，上海的保障房正迅速跟進，加快成為與商品房對稱的一翼。

    “讓廣大人民群眾的生活更美好，是我們一切工作的出發點和歸宿。上海將建立、完善保障性住房和商品房兩種體系。”中共中央政治局委員、上海市委書記俞正聲的話擲地有聲。上海正通過不斷的制度創新破解難題，打響一場保障房建設的“攻堅戰”。在扎紮實實的大力推進中，一幅成體系、廣覆蓋、可持續的保障房藍圖在逐步化為現實。

    提供“多品種”，實現“全覆蓋”

    開發建設浦東世紀公園邊的“青年人才宿舍”的陸家嘴集團項目經理葉友龍説，預計項目將於今年竣工，屆時可提供２８００多套品質一流的“單身公寓”，而租金將低於市場價。

    從城區到郊區，上海的保障房均在“提速”。在閔行區一汽車用品企業上班的江西農民工羅新愈已經“捷足先登”，住進了閔行區七寶鎮新落成的公租房小區“聯明雅苑”。記者１０日在他家中看到，這套兩居室的公寓，床櫃傢具、廚衛、電話、寬帶、空調等一應俱全。羅新愈説，房屋每月租金２３００元，比周邊同等條件的商品房租金要低３０％左右。

    ２０００多萬常住人口，居於高位的房價地價，逐年稀缺的可用土地；中低收入人群住房需求巨大，但“適配”房源卻十分短缺——上海的住房問題，一度被視為一道高難度的“方程”。近年來，上海正逐步解開這道難題。

    公租房只是“答案”之一。上海市市長韓正表示，上海的房地産市場將堅持“三個為主”的原則和保障房工程“四位一體”的格局。前者即“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品房為主”，後者則主要包含了廉租房、公共租賃房、經濟適用房以及動遷安置房這“四大品種”。

    上海的“四大品種”均具“保障”屬性，但在準入門檻、供應方式乃至産權分配等各方面彼此有別。據上海市政府副秘書長尹弘介紹，廉租房主要面向低收入戶籍人口，目前已惠及７萬餘戶家庭，不斷實現“應保盡保”；公租房則突破了戶籍門檻，進一步涵蓋了數量龐大的外來常住人口；經適房通過“部分産權”方式減輕中低收入者購房成本，目前已在全市推開配售；而動遷安置房則主要面向舊區改造、市政建設的動拆遷居民大量供應。

    從制度上確保保障房建設“可持續”

    住宅建設，關鍵取決於兩大要素：一是地，二是錢。只有資金和土地的供應得到長效保證，保障房建設方能持續推進。在這方面，上海通過長期的規劃和制度性措施，探索建立保障房的“動力機制”。

    上海市規劃和國土資源管理局局長馮經明表示，對於保障房土地的供應，上海規土部門“不遺餘力”。數據顯示，２０１０年上海共完成保障性住房用地供應達８４０公頃，佔全部住宅供地的７６％。著眼于整個“十二五”，上海已選定大型居住社區規劃用地２３塊、約１０５平方公里，預計可建設住宅約８０００萬平方米、１２０萬套。目前，條件較為成熟的１３個基地土地儲備工作已經啟動。

    投融資的問題，在公租房建設中十分突出。２０１０年七八月間，上海市委、市政府主要領導曾先後三次召開會議，專題研究拓展公租房投融資渠道的問題。在國家政策許可的框架之內、地方不斷創新之下，上海正逐步摸索出“門道”。

    比如，“求助”于土地出讓金和公積金增值收益。日前，上海市公積金管理中心和上海城投置地公司達成意向，由前者出資收購後者開發建設的楊浦新江灣城“尚景園”公租房項目１５萬平方米、２２００余套房源。上海城投置地公司董事長俞衛中説：“雖然公租房利潤率比較低，但如果政府能整體回購，企業的資金、銷售成本就能大大減少。”

    從保險資金中尋找“錢袋子”。根據保監會出臺的相關辦法，太平洋保險公司與承擔多個保障房建設項目的上海地産集團達成協定，牽頭以十年期債權投資計劃方式融資４０億元，用於徐匯區馨寧公寓等公租房項目建設，利率按商業銀行長期貸款利率適當下浮。

    從民間資本中引入資金“活水”。根據國務院相關文件，上海翌成投資發展公司與徐匯區虹梅街道合作，將位於市區蒼梧路繁華地段的一處非居民用房改建成約３０００平方米的徐匯人才服務公寓，參考市場租金水平向漕河涇地區企業的管理人員出租。徐匯區出臺支持政策，由政府和用人單位分別給予承租人補貼。

    “‘制度化建設’貫穿于上海保障房推進工作的始終。據不完全統計，僅去年以來，上海出臺的與保障房有關的文件就達１７個之多。”上海市住房保障和房屋管理局住房保障處處長李東説。

    “雙軌制”住宅體系漸成現實

    有“樓市風向標”之稱的上海，向來因商品房市場的活躍而備受矚目。不過，隨著黨委政府大力推進保障房建設、供應的逐漸“發力”，上海樓市的版圖正在悄然生變，房地産的“民生”意蘊日益凸顯。上海市副市長沈駿表示，不管實際工作中遇到什麼困難，上海在突破瓶頸、解決問題、實現保障房建設時間節點目標上將毫不動搖。

    統計數據顯示，２０１０年，上海順利完成“２４８”的保障房目標：經適房竣工２００萬平方米、開工４００萬平方米，動遷安置房開工８００萬平方米。此外，目前上海各級政府、園區單位在建、新建等多渠道籌措公租房超過７００萬平方米。

    後續的保障房供應可期。上海市房管局局長劉海生有一張清晰的結構圖：“‘十二五’期間，上海計劃新建住宅１．３億平方米，其中保障房約佔總面積的５０％、套數約佔６０％，預計新增廉租房、經適房、公租房、動遷安置房等各類保障房１００萬套，使上海的住房保障工作進入一個新的發展階段。”

    在土地供應量和住宅供應量中均佔六七成的保障房，對上海樓市意味著什麼？復旦大學房地産研究中心主任尹伯成説：“這將大大穩定人們對市場的預期，大量保障房的建設、供應，將為中低收入人群改善居住條件帶來希望，為平抑房價過快上漲創造積極條件，也進一步增強了各方對樓市調控的信心。”