新華社上海６月１６日電（記者 葉鋒）“在老公房蝸居了幾十年，終於有了亮堂寬敞的家！”上海徐匯區退休工人盧愛莉説。經過層層審核，她和老伴終於拿到了近郊“博雅苑”小區保障房的鑰匙，目前新屋已裝修完畢。更讓人欣喜的是，老兩口以不到市價一半的價格購買了房屋七成的産權。

    有“恒産”者有恒心。中低收入者能否縮小與樓市之間的“鴻溝”，找到進入商品房市場的通道？近年來，上海市根據實際情況，大膽探索，將申購者和政府以一定比例“共有産權”的模式引入經濟適用房，受到中低收入市民們的廣泛歡迎。預計至今年年底，全市可供房源將達５００萬平方米、約８萬套。

    中低收入者不僅“有房住”，還有希望“有住房”

    “在這裡住了一輩子，畢竟還是希望擁有一套像樣的房子啊！”盧愛莉的話，説出了很多住房困難戶的心聲。

    在現實環境之中，住房不但提供了居住之所，還與教育等公共資源分配挂鉤，同時是資産保值增值的重要渠道，更寄託了縮小收入差距的期待。一套自有住房，是許多家庭最重要的財産，也是許多中低收入者最大的夢想。

    可是，要在高房價城市實現有房夢，談何容易！目前，上海等一線城市的商品住房均價已在每平方米２萬元左右，中低收入居民很難依靠收入和積蓄買房，由政府給予租金補貼也難以提高其住房支付能力。

    研究住房保障的上海師範大學商學院副教授崔光燦認為，住房保障制度不僅要解決眼前的住房問題，也要解決長期支付能力的問題；尤其是在高房價城市，它在一定程度上還應該起到“二次分配”的作用。

    不過，“資金”和“土地”是兩座“大山”。以土地為例，上海土地開發建設密度極大，其土地之稀缺、住宅用地供應之緊張，均堪稱“全國之最”。上海市住宅建設發展中心主任陳為説，近年規劃的以保障房為主的大型居住社區，最遠的寶山羅店基地距市中心３０公里，離江蘇太倉也只剩２０分鐘車程了。

    既要回應群眾殷殷期盼，又要克服現實層層困難，上海等一線城市的住房保障工作，創新要求十分迫切。

    ２００９年底，上海在徐匯、閔行兩區實施共有産權房試點，房源銷售基準價在每平方米４８００元－５２００元之間，有１８１９戶家庭最終簽約購房。居民和政府按“七三開”共有住房産權。

    上海市房管局局長劉海生介紹，申購者通過支付購房款取得部分産權，屬於“自助”行為；政府將其名下産權的“使用權”部分讓渡給申購者，屬於“幫助”行為；兩者合力幫助居民解決住房困難，逐步積累購房能力。

    記者採訪發現，“共有産權”模式實現了三個方面的“可持續”。一是居民住房條件改善、支付能力提高的可持續。盧愛莉和老伴把女兒、外甥女的名字也寫在了新房産證上，“這樣一來，即使房價上漲，心裏也安穩許多。將來達到規定年限以後，還可以把房子出售給政府，加上積蓄去買條件更好的商品房”。

    一項針對上海共有産權房潛在申購對象的調查顯示，４９．７％的家庭購房後打算“長期居住”，４６．７％的家庭則計劃“以後出售、再購大一點的住房”。

    二是保障房資源循環利用、“保障效率”提升的可持續。上海城投置地集團董事長俞衛中説，在理想條件下，共有産權房銷售能較快實現成本回收以投入後續開發，並能有３％左右的利潤。根據規定，政府可優先回購保障對象意欲出售的共有産權房，並提供給符合條件的家庭。“共有産權房是‘半開放’運行，一套房可惠及多戶家庭。”崔光燦説。

    其三，是保障房“宜居性”的可持續。記者在上海保障房小區“新凱家園”看到，小區環境優美，外觀與普通商品房社區無異。家住上海烏魯木齊南路的退休工人王大平在這裡申購了一套４０多平方米的房屋。她説：“畢竟是自己有産權的房子，裝修、維護都要費點心。哪怕以後要轉手了，‘賣相’也更好一點。”上海市房管局住房保障處處長李東認為，産權共享就是責任共享，使被保障對象和政府共同承擔起保障房管理、維護任務。

    牽“一房”而動“全身”，密織“制度之網”

    近年來，上海先後三次降低共有産權房的準入門檻，人均可支配月收入限額從２３００元放寬到３３００元。越來越多的住房困難大齡結婚家庭、青年職工等群體成為受益對象。今年房源供應將達８萬套，共有産權比例也將新增“六四開”。

    與租賃型保障房相比，共有産權房有兩個鮮明特點：産權性、交易性。由於“套利空間”更大，其準入審核需更加嚴密精細。同時，共有産權房價格對中低收入家庭構成較重負擔。數據顯示，試點階段，９０％以上家庭購房需要借款，其中７５％的家庭借款額超過總價一半，因而尤需對此類家庭提供購房支持。

    據介紹，僅上海市級層面專為共有産權房出臺的文件就有近十個，涉及部門七八個。比如，為嚴把審核關，申購家庭要經歷兩次審核、兩次公示，時間跨度可達兩三個月。

    上海專門成立居民經濟狀況核對機構，通過民政、房管、證券、銀行等各部門、單位之間的信息共享，實現對申請者財産信息的全面核對。上海市民政局局長馬伊裏介紹，截至６月１５日，最新一批審核已出具報告３３６４戶，條件不符而中止的申請者有１７９６戶，自動退出１７０戶。

    再如，為支持中低收入家庭購房，上海確定共有産權房公積金貸款首付比例最低兩成、貸款年限最長３０年，並增加“共同借款人”和“補充還款人”。上海市公積金管理中心主任沈正超介紹，試點階段有８４１戶家庭獲得公積金貸款１．９２億元，戶均貸款金額２２．８３萬元；下一步將與開發企業、商業銀行等加強協調，為購房家庭提供“一站式”服務。

    據介紹，目前上海已初步建立以廉租房、共有産權房、公租房、動遷安置房等“四位一體”的住房保障體系，並積極探索各類保障房之間的銜接。比如，針對部分“達標”人群無力購買的情況，上海將研究出臺“租賃型共有産權房”的有關政策。