讓更多“夾心層”圓購房夢
——從北京推出自住型商品住房看房地産調控思路之變

新華社北京１月７日電（記者 崔軍強、孔祥鑫、朱東陽）２０１３年歲末，北京首個自住型商品住房項目——恒大“禦景灣”啟動申購登記，受到追捧。按照計劃，北京２０１３年、２０１４年自住型商品住房供應規模要達７萬套。

“比周邊房價低３０％”是這些住房的共同特點，這讓那些向上買不起商品房、向下無資格享受保障房的樓市“夾心層”看到了希望。

“夾心層”對應房源稀缺

“夾心層”對房價十分敏感，根源在於市場上與這個群體對應的房源稀缺。用收入與房價比來衡量，“夾心層”面對的購房壓力巨大。

在一家央企工作的王女士２０１３年５月通過搖號，選到房山區長陽地區的一套限價商品房。“每平方米８２００元，總價不到７０萬元。”她告訴記者，“貸款３０萬元，每月大約還款１５００元。以目前４０００元左右的月收入水平，日常開銷還是能保障的。”

與她相比較，在一傢俬營企業工作近４年的“夾心層”朱先生難言輕鬆。同樣是在長陽地區，朱先生２０１３年購買了一套普通商品房，當時的單價為每平方米１８０００元，除家裏湊了首付款外，每個月要還款７０００多元。他無奈地説：“比起身邊購買保障房的家庭，我的實際收入實際要‘低’得多。”

數據顯示，２０１３年，北京市公開配售的經濟適用房均價為每平方米６０００元左右，限價商品房均價為每平方米不到８０００元。而剔除保障房後，北京新建商品住宅均價為每平方米２３６１６元。“保障房”與“純商品房”之間缺乏“中間價位”，落差很大，讓“夾心層”深感不公平。

中國房地産業協會副會長朱中一説：“‘夾心層’中的年輕人正逐漸成為社會中堅力量，政府需考慮逐步解決他們的住房難題。”

“中間價位”從土地向房源傳導

北京市住建委副主任王榮武説：“由於過去的調控思路是以限制需求為主，在供給端考慮較少，因此市場上缺乏與‘夾心層’收入水平相稱的房源。自住型商品住房政策就是針對‘夾心層’需求出臺的。”

２０１３年１０月底，北京市出臺《關於加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》，明確要開發“價格低於周邊市場３０％、面積以９０平方米以下為主”的自住型商品住房。據此，北京市國土部門在土地出讓階段採取“限房價、競地價”或者“限地價、競自住型商品住房面積”的方式，先期適度減少政府土地收益，推出了一批“中間價位”地塊。北京市國土局副局長張維介紹，２０１３年北京完成了超過２萬套自住型商品住宅供地規模，２０１４年計劃推出５萬套，面積佔２０１４年計劃供應商品住宅用地的一半。

據了解，恒大“禦景灣”售價限定為每平方米２．２萬元，而周邊房價水平為每平方米３萬元左右。項目受到了“夾心層”熱捧，目前網上購房初步登記的家庭共１４．８萬戶。“首個項目競爭激烈，這次申請成功的可能性不會太大。”參與了“禦景灣”網上申購登記的張女士説，“但２０１４年還將推出５萬套自住型商品住房，以後希望會越來越大。”

記者了解到，受自住型商品住房預期影響，有些購房者開始觀望。同時，歲末年初的北京樓市也出現變化，據鏈家地産市場研究部統計，二手房市場新增房源量和新增客源量都出現下降。

“‘夾心層’對市場的觀望主要源於商品房價格增速高於收入增長。”北京房地産業協會副會長陳志説，推出自住型商品住房有助於疏導預期，對穩定市場意義重大。

政府企業齊心“讓利”

“禦景灣”建築面積約為２０萬平方米。由於限定售價遠低於周邊房價，據測算政府及開發企業將少獲至少１６億元的收益，如果算上配建公租房面積，讓利更多。

根據政策，北京市國土局和北京市住建委將２０１３年供應的自住型商品住房銷售限價全部控制在每平方米２．２萬元以下，單套總價控制在２００萬元以內，對於穩定當前北京房地産市場預期作用顯著。

雖然利潤有限，但新政策還是得到了開發企業的積極響應。記者從北京市國土部門了解到，截至２０１３年底，北京已成交２２宗自住型商品住房地塊，建築面積約為２２７萬平方米，拿地企業包括恒大、富力、中鐵建、首開、住總、金隅等。

分析人士指出，從土地供應到房源入市，如果想讓“中間價位”真正落地，還需政策持續跟進。一些開發企業的高管建議，對於自住型商品住房項目，政府可考慮縮短對開發企業的審批週期，精簡流程，這也算是對企業的一種鼓勵、補償。同時，有關部門要在保證工程質量的前提下，給予開發企業貸款、銷售等方面的政策傾斜，以平衡房企的“損益”。