財稅利好接踵至 助推樓市去庫存

交易環節契稅、營業稅優惠政策調整
——財稅利好接踵至 助推樓市去庫存

調整房地産交易環節契稅、營業稅優惠政策，是財稅領域亮出的調控房地産市場一記“大招”，將與之前出臺的信貸、住房公積金調整等政策一同對住房市場保持持續增長和“去庫存”産生積極影響。值得注意的是，北上廣深四地未享受全部政策紅利，也體現了差異化的樓市調控思路——

在與房地産相關的10多個稅收中，契稅和營業稅無疑佔了大頭。2月19日，財政部、國家稅務總局、住房城鄉建設部聯合發文，調整房地産交易環節契稅、營業稅優惠政策。業內人士指出，這是財稅領域亮出的調控房地産市場一記“大招”，傳遞出房地産去庫存的強烈信號。

那麼，此次稅收調整後，購房者能節省多少“真金白銀”？房地産去庫存將産生什麼成效？稅收優惠是否會令地方財政進一步“吃緊”？就相關熱點話題，《經濟日報》記者採訪了多位專家學者和業內人士。

改善性需求將得到釋放

中國社科院戰略財經研究院研究員張斌表示，此次政策調整的亮點之一，就是去掉“普通住房”的限制，擴大了享受稅收優惠的範圍。

據了解，此前享受契稅、營業稅優惠措施只限定在普通住房上。普通住房，一般是指140平方米以下的住房，面積較大或是高級公寓、別墅等大多被列為非普通住房。“此次調整以後，更多有購買能力又有改善需求的購房群體，將會享受政策紅利。”上海財經大學公共經濟與管理學院教授朱為群説。

更能攪動住房市場一潭春水的，是此次政策調整能為購房者帶來真金白銀的實惠。以營業稅為例，通知明確，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免徵營業稅。

契稅的調整步伐則更大。調整後，對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率徵收契稅。中原地産首席分析師張大偉舉例，南京王先生要買一套改善性住房，如果在90平方米以內，總價在200萬元，過去需要交納6萬元契稅，現在新政策後只需要繳納2萬元。如果面積在90平方米以上則以前需要繳納6萬元，新政後只需要4萬元。

契稅針對個人購買家庭唯一住房也加大了優惠力度，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率徵收契稅。

“不少地方此前契稅稅率是3%，而且是按照普通住房來實施優惠。也就是説，在90平方米以上、140平方米以下是減半徵收，140平方米以上是沒有優惠的。如今，只要是90平方米以上，都統一了稅率，降低了稅負。”朱為群表示。

住房交易市場更為活躍

一般而言，有三大因素影響購房成本：限購、貸款、稅收。近來，涉及房地産市場的政策接二連三。先是將非限購城市首套房首付比下調至最低20%，其後上調住房公積金賬戶存款利率。這些政策一方面降低了購房成本，也釋放出寬鬆的房市政策信號。業內人士表示，接連出臺的政策將大大活躍房地産市場交易。

首先，政策在刺激需求的同時，也從供給側增加了住房供給。如果説降低契稅有利於買方降低購買成本，那麼營業稅的優惠則有利於賣方降低交易成本。這將在很大程度上刺激住房持有人的售房意願，進而大大增加房屋供給，為二手房市場交易帶來新的活力與動力。

其次，政策將有利於二三線城市去庫存。無論是從銷售量還是從庫存量來看，二三線城市都面臨著較大的去庫存壓力。因此，此次稅收調整更加突出了差別化的政策調控，比如有關第二套改善性住房契稅優惠政策，及有關營業稅的優惠政策，在北上廣深四地不執行。“無論是針對供需雙方，還是區域性政策特色，都體現了稅收政策精準發力，促進房地産市場結構調整、健康發展的特點。”財政部財政科學研究所副所長白景明表示。

此外，此次政策調整還將降低管理難度，規範房地産市場秩序。“以前，無論是契稅和營業稅都得區分普通住房與非普通住房，每個地區標準還不太一樣。比如上海，除了全國統一的140平方米的標準，還附加有房價、地段和樓層因素，操作過程比較麻煩。如今，標準統一，操作簡易，利於管理。”朱為群表示。

不會造成地方財政收入困難

隨著近幾年房地産市場交易量下降，契稅等房地産稅收及土地出讓收入等告別兩位數增速，出現連續下滑趨勢。數據顯示，2015年契稅、土地增值稅、國有土地使用權出讓收入分別同比下降2.6%、2.1%、21.4%。在這些關係地方財政收入的重要來源大幅下降的情況下，房地産交易環節減稅會否加劇地方財政吃緊的狀況？

“這要算‘大賬’。從面上看，可能會暫時影響稅收收入。但通過減稅刺激交易量增加，穩定房地産市場，稅基擴大後自然就增加了稅收收入。這是一個動態變化過程。操作得當，不僅不會造成地方財政收入困難，還有可能為地方財政增加穩定的增收渠道。”張斌説。

白景明認為，此次政策調整將更多激發房地産市場活力，促進市場長遠健康有序發展，而這才是未來形成地方優質稅源的重要動力所在。

也有專家認為，此次調整還將對未來稅收改革産生重要影響。相對於整個稅收收入來説，這兩個稅種收入額度並不算大，但調整後統一了稅率，則有助於為下一步推行房地産行業營改增做鋪墊，進一步促進房地産行業以外的其他産業轉型，深化供給側結構性改革。 (記者 崔文苑)