樓市分化持續加劇 去庫存將深度發力

國家統計局發佈的1月份70個大中城市房價變動情況顯示
——樓市分化持續加劇 去庫存將深度發力

新年伊始，各地樓市去庫存政策持續發力，降低不限購城市房貸首付比例，將住房公積金存款利率統一上調，調降房産交易契稅、營業稅等。在政策組合拳的作用下，三四線城市的去庫存效果也在逐漸顯現—

2月26日，國家統計局發佈了1月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況。數據顯示，70個大中城市中，新建商品住宅價格與上月相比上漲的城市有38個，上漲個數與上月基本相當。其中，一線城市上漲的勢頭比較明顯。目前，一二線城市與三四線城市分化繼續加劇，一線城市和一些熱點二線城市成交增多，價格上漲，土地市場也十分活躍。

分化現象依然延續

數據顯示，1月份70個大中城市中，新建商品住房價格下降的城市有24個，持平的城市有8個。北京、上海、廣州3個城市新建商品住宅價格分別比上月上漲1.1%、2.6%、0.8%。與上月相比，70個大中城市中，二手房價格下降的城市有25個，上漲的城市有37個，持平的城市有8個。環比價格變動中，最高漲幅為深圳5.7%，最低為烏魯木齊下降0.5%。

國家統計局城市司高級統計師劉建偉説，據測算，1月份70個大中城市新建商品住宅價格環比綜合平均漲幅比上月擴大0.4個百分點，最高漲幅為4.1%；二手住宅價格環比綜合平均漲幅比上月擴大0.6個百分點，最高漲幅為5.7%。

與去年同月相比，1月份，新建商品住宅價格同比上漲的城市有25個，比上月增加4個，且上漲的25個城市漲幅均比上月有所擴大；二手住宅價格同比上漲的城市有40個，比上月增加5個，其中34個城市漲幅比上月有所擴大。

劉建偉説，城市間房價分化現象依然延續，從同比漲幅看，一線城市上漲尤其明顯。無論是新建商品住宅還是二手住宅，一線城市同比平均漲幅都高於20%，遠高於二線城市1%左右的同比平均漲幅，與此同時，絕大多數三線城市同比仍在下降。

熱點城市地價走高

中國房地産估價師與房地産經紀人學會副會長兼秘書長柴強所認為，歷次房地産市場的回暖上漲都是從一線城市開始的，進而向其他城市傳導。本輪熱點城市樓市的回暖，也會向其他城市傳導。

然而，也有不少業內人士認為，由於三四線城市庫存大，當前以及在未來較長的時間內主要任務仍是去庫存。有評論認為，聰明的開發商應該在三四線城市利用政策紅利加速消滅庫存，而不是漲價。

三四線城市樓市不景氣，開發商集中回歸一二線城市爭奪“地盤”。由於競爭激烈，加之一線城市和二線熱點城市土地供給不多，土地價格持續走高，樓面價不斷攀升。2月23日和2月26日，北京成交了郊區的兩個地塊，分別在大興和門頭溝區。據測算，大興地塊樓面價高達4.7萬元/平方米，門頭溝地塊純商品住宅部分實際樓面價高達4.1萬元/平方米。中原地産首席分析師張大偉認為，高地價迫使開發商不得不提高樓盤檔次，以便賣出好的價錢，未來商品住房供應將有高端化趨勢。

值得注意的是，市場的需求是多方面的，熱點城市應該更加注重多層次供應，避免供應結構出現畸形。中國房地産業協會原副會長朱中一認為，一方面，促進房地産市場的平穩健康發展十分必要。同時，應該擺脫對房地産市場的過度依賴，大力發展實體經濟，夯實經濟發展的基礎。

分城施策仍是原則

今年以來，一線城市和部分二線城市樓市回暖與相關政策的出臺有密切關係。“去庫存”是房地産市場當前的首要任務。僅在春節前後，部委層面就分別出臺了非限購城市降首付和契稅、營業稅減免等政策。

2月2日，央行、銀監會發出通知明確，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。2月19日，財政部等三部門聯合發文，針對非一線城市，將調整房地産交易環節契稅、營業稅，對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率徵收契稅。

地方政策也密集出臺，近期，江西、山西、山東、寧夏等地均發佈了與去庫存相關的政策。去庫存是2016年房地産市場的主旋律，最主要的手段是鼓勵農民工進城購房。

實際上，從去年的“330新政”到“930新政”，到公積金政策，加之降準降息，對房地産去庫存一直髮揮著積極作用。2016年以來，市場也延續了這一態勢。相關政策的出臺不僅減少了購房成本，也影響了購房者的心理預期。不過，三四線城市樓市的起色仍然不大。

不難看出，春節前後的兩次調整，都是將一線城市與非一線城市區別對待的。隨著樓市分化的不斷加劇，對於未來的政策走向，住房城鄉建設部政策研究中心主任秦虹説，房地産市場巨大的分化，使得未來房地産政策依然會堅持分類調控、分城施策的原則。(記者 亢舒)