多地樓市開春“火爆”
業內稱“分化中去庫存”仍是樓市“主旋律”

新華社杭州2月28日電（記者 呂昂、鄭鈞天）27日,位於杭州城東的樓盤楊柳郡迎來二期首批房源開盤,388套房吸引了客戶超1400組、約3000人到場,最終在正式搖號開盤2小時後宣告售完,成為杭州樓市猴年首個“半日光”樓盤。

這樣的熱銷場面同樣在上海出現。在上海某均價達每平方米8萬元的高端樓盤,352套“千萬豪宅”開盤當天被搶光。深圳、南京等熱門城市也出現“裹棉被排隊”的“漏夜搶房”景象。

國家統計局近日公佈的“70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示,1月份房價同比上漲城市數量增至25個,佔比超30%,漲幅最高的仍是領漲全國房價14個月的深圳,同比上漲52.7%,上海和北京分別以21.4%和11.3%的漲幅緊隨其後。隨著房貸首付比例下調、公積金利率上調、房産交易契稅營業稅減免等一系列“政策紅包”逐步落地,春節後樓市出現一波“加速回暖”行情。

一線及少數二線城市樓市走強影響到部分購房者的“購房大計”。“今年以來樓市去庫存政策頻出,讓原本想精挑細選的家人都不淡定了,購房計劃只能提前。”杭州市民陳先生説,原本看中的理想房源近期殺出不少“競爭對手”,有樓盤直接表示將會提價,這樣的架勢讓人擔心又要錯過購房的好時機。

仲介機構豪世華邦區域經理劉輝告訴記者,原本仍處淡季的正月,今年復蘇很快,近期成交量頻頻刷新同期新高,不少客戶擔心後市看漲、急著簽約,確實也有不少房東已上調售價,幅度普遍近5%。而在京滬等地,整體市場變化也在心理層面對緊張的供需結構進一步施壓,如上海一套二手房,春節後業主漲價70萬元,一些二手房業主甚至不惜毀約提價。

易居智庫研究總監嚴躍進表示,近期多地樓市火爆、房價上漲的原因有三點:一是寬鬆的購房政策使各類購房者在更低的門檻下得以進入樓市,市場交易活躍反過來推動房價上漲。二是局部優質供給開始出現庫存規模不足,進一步刺激一二手房價格呈現快速飆升態勢。三是受心理預期影響,尤其是在“買漲不買跌”心態下,會有一部分“恐慌心理”存在,進而推高房價的非理性上漲。

雖然短期內一定程度存在非理性因素,但在業內看來,當前諸多樓市火爆城市從中長期看普遍存在較強需求支持。同策諮詢研究總監張宏偉指出,像京滬深等一線城市,因地理位置、産業結構、教育環境以及公共資源的優越性對外地居民具有強烈吸引力,人口凈流入量長期處於高位,這種基本面就對樓市構成顯著支撐。

易居研究院的數據顯示,當前主要熱門城市樓市的存銷比普遍小于10,如上海、深圳為7,近期持續走強的合肥、南京為4,這些去庫存週期較短、局部供應出現緊缺城市樓市延續火爆態勢、價格逐步上行屬於正常現象。

有業內人士指出,當前樓市“漲聲一片”中也存在“虛實不一”。“漲價分很多情況,有些樓盤需求支持良好,去化已有六七成,剩下的房源就有本錢來漲價以獲得較高的利潤空間,適當放慢去化節奏。”杭州雙贏機構總經理章惠芳表示,還有一些漲價只是營銷行為,實際上是急於去庫存,最終還要看市場買不買賬。

事實上,在一線及少數二線城市樓市“春意漸濃”的同時,不少二線靠後及三四線城市去庫存壓力依然“寒意十足”。國家統計局的數據顯示,絕大多數三四線城市房價同比仍在下降。如1月份同比跌幅最大的三個城市湛江、蚌埠和襄陽均為四線城市,房價跌幅都超過3.5%。張宏偉分析稱,三線城市受庫存去化週期過高影響,房價難以大漲,繼續下跌的可能性仍大。

嚴躍進指出,當前監測的一二三線35個城市新建商品住宅庫存同比增幅分別為-12.9%、-3.9%和-0.8%,這説明三四線城市去庫存效果遠不及一二線城市,“對於一線城市來説,後續補庫存的迫切程度將加大,否則庫存不足容易加快房價上漲節奏,而三線城市去庫存任務依然艱巨。”

業界認為,即使“樓市紅包”持續給出,“在分化加劇中去庫存”依然是2016年樓市“主旋律”。世邦魏理仕杭州董事總經理馬英樞表示:“當前二三四線城市去庫存任重道遠,沒有需求者,很少會因為利好政策而産生購房需求,當一個地區所有需求加起來都難以消化現有庫存時,樓市供給側的問題只能通過自身調整完善來優化。”