“去庫存”下的中國樓市之變——來自一線的中國房地産報告

新華社北京7月22日電 進入2016年，中國樓市發起“去庫存”攻堅戰，一邊是一二線城市輪番上演樓市“盛宴”，一邊大多數三四線地區消化庫存仍前路漫漫，“冰火兩重天”的中國樓市正在演繹怎樣的變局？又將如何影響你我的住房夢？新華社記者近日奔赴多地調研，探尋中國樓市真相。

漲漲漲！多地“一房難求”加劇樓市兩極分化

7月14日傍晚，安徽省合肥市經開區世茂翡翠首府樓盤新放出112套精裝修房源，不到1小時銷售1.5億元，全部房源連夜售罄。

“能買到房就是賺到了。”大學畢業留在合肥的陳先生費盡週折當晚如願購得心儀的一套房子。他告訴記者，儘管14200.79元／平方米的價格比去年1月首次開盤的8000元漲了近80%，但考慮到是精裝修，還是學區房，交通購物也便利，這個價格也能接受。

上萬人爭搶幾百套房源、買房拿號得靠硬關係……繼年初北上廣深四大一線城市房價暴漲之後，上半年合肥、南京、蘇州等二線城市也出現“一房難求”現象，尤其合肥市39.57%的房價漲幅居各大城市首位，成為樓市一匹“黑馬”。

“上半年樓市的分化正從‘少數城市熱、多數城市冷’轉向兩極分化進一步加劇。”中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛説，如果分城施策執行不到位，2016年全年房價上漲預計從一二線城市向三線城市擴散，庫存增加預計從三四線以下城市繼續向二、三線城市蔓延。

在中國社科院世經政所國際投資研究室主任張明看來，本輪房地産市場反彈一個顯著特徵就是房價先反彈，帶動成交量回暖，最後拉動房地産投資。“價格反彈先於數量反彈，表明這輪反彈與政府加速去庫存、寬鬆的信貸政策有關。”

流動性充裕，銀行錢多但沒地方去，投資實體經濟需求少……受此影響不少資金又開始涌向住宅和商業地産，進而導致一線及重點二線城市頻現“地王”，蘇州、南京等城市地價翻倍。

在寸土寸金的北京，今年5月首創集團以33.4億元高價拍得大興興華大街地塊，折合樓面價42496元／平方米，價格接近周邊現房銷售價格；而西三環麗澤橋附近一處新樓盤，最小戶型145平方米，單價已直逼10萬元，動輒兩千萬元一套的豪宅令人望而卻步……

對樓市而言，當麵粉價格高於饅頭價格時，其結果只有一條路——房價除了上漲別無選擇，最終一線市場豪宅項目越來越多，樓市高端化趨勢越來越明顯，離普通百姓住房需求越來越遠。

愁愁愁！邊消化邊新建“去庫存”仍前路漫漫

家住山東省高密市三里莊社區的退休工人任先生一家三年前因舊城拆遷改造搬入臨時租賃的房子，原本盼著今年能回遷到新樓房，不想等了三年拆遷還沒完，新房半間也沒蓋，回遷變得遙遙無期。

“別説蓋回遷房，就是現在已經蓋好的商品房要賣完也得好幾年。”當地一位不願透露姓名的建築安裝企業老闆説，樓市低迷對企業影響很大，生意訂單減了不少，好容易接個工程，最後結算時很難要到錢。

根據國家統計局數據，6月末，全國商品房待售面積71416萬平方米，比3月末減少2100萬平方米，比5月末減少753萬平方米。今年以來，儘管在一系列政策推動下，我國房地産去庫存取得一定成效，一二線城市庫存壓力基本釋放，多數城市庫存消化時間縮短，但數據還顯示，當前去庫存仍壓力大，截至今年6月末，全國商業營業用房待售面積高達1.53億平方米，同比激增23%。

中國指數研究院常務副院長黃瑜用另一個視角觀察去庫存——由竣工待售、在建未售及待開工面積三部分組成的商品房庫存總量。據初步統計，2016年5月全國商品房庫存為55.5億平方米，按照過去三年的平均銷售速度來看，需要4.7年時間才能完全去化，高於2010年需要3年的水平。

“今年以來房價已經平均往下走了兩三百元。”談到周邊樓市，位於江西省宜春豐城市的江西政昊置業有限公司總經理施自強仍感到一絲寒意。即便房價每平方米只有三四千元，他在豐城市中心開發的一個樓盤從去年銷售至今仍有400多套商品房待售，住宅總面積高達4萬多平方米。

值得警惕的是，非住宅房也嚴重過剩。施自強説，受電商衝擊影響，公司目前還有10000多平方米商業寫字樓沒有售出。“現在只能慢慢熬，希望能熬過這個‘冬天’。”

更多城市也面臨商業地産高空置率的壓力。黃瑜分析，目前成都、瀋陽、重慶、天津等二線城市的寫字樓空置率均超過30%，明顯高於其他城市；部分城市的短期商辦庫存已經超過住宅，如2016年5月成都的商辦可售面積為1007萬平方米，而同期住宅庫存僅為749萬平方米。

“新一輪‘地王’潮下，應警惕部分城市仍熱衷土地開發，去庫存不力。”倪鵬飛説，目前三四線去庫存的速度遠低於一二線城市，但是投資和開工面積遠遠高於一二線城市，消化的量趕不上新增的，最終導致庫存越積越多。

新新新！在“人的城鎮化”中挖掘樓市新動力

今年5月，家住山東省濟寧市任城區八中南片區的張先生領到該市棚改實行貨幣化安置發放的第一張“房票”，票面金額31.8萬元。對一家老小蝸居在40平方米老舊房子裏40餘年的張先生來説，小小“房票”撐起了他改善居住的夢想。

自2015年年底以來，全國各地100多個城市出臺了去庫存政策，包括購房補貼、稅收優惠、戶籍制度改革等，其中多地探索的“房票”制度成為化解拆遷矛盾、消化庫存住房和助推城鎮化建設的一大創新。

一邊要大力去庫存化解樓市風險，一邊要保持樓市適度投資扮演好經濟“穩定器”角色，未來房地産市場的新動力何在？

“‘人的城鎮化’是去庫存的重要途徑，也是推動未來房地産市場發展的新動力。”黃瑜説，我國農民工總量龐大，可為房地産市場帶來較大的潛在需求。數據顯示，截至2015年，我國農民工總量27747萬人，約佔全國人口兩成。

根據“十三五”規劃，到2020年我國常住人口城鎮化率將達到60%，戶籍人口城鎮化率也要達到45%，意味著未來將有超過5000萬人口向城鎮遷移，超過7000萬農村人口向市民轉化，這些都是未來新的住房需求，也是樓市發展動力所在。

挖掘房地産市場發展的新動力，短期看重在穩定市場發展，防範風險。如對房地産調控要把握好因城施策的主基調；要控制三四線城市商品房開發土地供應，加速去庫存。

2016年，江西省萍鄉市商品房開發用地計劃在過去三年的平均基數上下降50%。“這對一個財力偏弱的地級市來講，是下了很大決心的。”萍鄉市房管局市場監管科科長余亮説。

挖掘房地産市場發展的新動力，長期看要和改革賽跑，以制度性創新釋放住房新需求。未來關鍵要滿足兩類人的居住需求，新就業的大學生和新進城的務工人員。

倪鵬飛説，在絕對供過於求的情況下，要推進供給側結構性改革，增加教育、醫療等公共服務供給，通過鼓勵農民工購房、針對新市民購房的信貸政策調整、建立購租並舉的住房制度等刺激新需求入市，真正讓新市民融入城市，在城市安家立業。（執筆韓潔，參與記者鬱瓊源、余賢紅、席敏、陶冶、張紫赟）