十幾萬元買的地下車位，該是誰的不動産？

新華社天津９月２９日電（記者 李鯤）將城市地下空間納入不動産統一登記管理是我國正在推進的工作，然而記者近日調查了解到，在許多城市，業主購買小區地下車位後拿到的權利憑證五花八門，這不僅給不動産登記工作帶來了一定程度的麻煩，也導致車位産權糾紛時有發生。

五花八門：一樣花錢買車位　憑證大不同

近日，萬人小區天津陽光１００國際新城開發商對該小區地下車位“只售不租”引起業主不滿。許多業主表示，並不是不願意買車位，而是擔心花十幾萬元買不到保障。

原來，業主購買該小區地下車位得到的並不是産權證，而是一份《地下車庫泊位使用權轉讓合同》，寫明業主獲得與土地出讓年限一致的“使用權”。銷售人員表示，在天津以及其他許多城市，業主購買地下車位後都不能單獨給車位辦理權屬登記，自然也不能取得車位所有權證。

記者調查發現，許多城市的業主往往要花十幾萬元購買地下車位。在廣州、深圳等地，一些地下車位售價甚至高達５０萬元以上。但是，業主們拿到的權利憑證五花八門。

居住在杭州東方花城小區的徐女士花１５萬元購買了一份《地下車位轉讓協議（人防）》，協議上寫明該車位“位於人防範圍內”“無法辦理所有權證”，權利期限也未寫明。

天津融匯北苑小區業主武先生以１７萬元購買了地下車位，與開發商簽訂了一份《地下車位轉讓協議》，“使用期限與所購房屋土地使用年限相同”。

然而同樣是敞開式地下車位，在北京海淀區某小區居住的李女士卻有車位的産權證，這個産權證與商品房的一樣，規劃用途一項寫著“車位”，共有情況寫著“單獨所有”。

無獨有偶，居住在江蘇泰州美好上郡小區的趙先生的車位也有産權證，與商品房産權同記在一本所有權證上。

爭議紛紛：地下車位該歸誰？

並不相同的地下車位權利憑證，對業主的合法權益能否起到有效保障？

一般認為，地下車位在出售前，其初始所有權權屬有三種情況：在人防工程上建造的車位，其所有權屬於國家；納入公攤面積的産權歸業主共有；開發商按規劃建設並取得産權的所有權歸開發商。

多位法律專家認為，人防工程不能辦理産權證，而住建部《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》規定，“凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建築面積部分”，把獨立使用的地下停車位計入公攤面積本身是開發商的違規行為。

所以，前兩種拿不到車位産權證的情況雖然有爭議，但比較容易厘清，目前權屬確認爭議最多的是第三種情況，即開發商有産權卻不能進行所有權轉讓。

天津陽光１００小區開發商向記者出示了其分標段的多個地下車位産權證，並表示自己不能出售所有權也是在與房管部門協調後的“無奈之舉”。

記者就此問題向天津市國土資源和房屋管理局進行求證，相關工作人員表示，産權登記一般需要有獨立的門牌號碼，目前天津對沒有隔斷的、敞開的地下車位，一般不予辦理銷售許可，開發商取得的《商品房銷售（預售）許可證》銷售範圍本來就不包含這種地下車位，因而不能出售它的産權。

記者了解到，關於地下車位的銷售許可，上海、北京、南京等地做出過較為明確的規定，一些地區在《商品房銷售（預售）許可證》上明確列出地下車位面積，但還有許多地區在這方面並沒有專門的規定。

相關專家認為，商品房銷售許可證規定的銷售範圍應該是一個整體，包括小區內的建築物、構築物及其附屬設施，都可以銷售，不應把地上地下分割對待。

理順權屬：在統一的不動産登記制度下

日前，住建部和國土部出臺《關於進一步完善城市停車場規劃建設和用地政策的通知》，明確提及“規範辦理停車場産權手續”“停車場權利人可以依法向停車場所在地的不動産登記機構申請辦理不動産登記手續”。這被認為是停車場走向權屬規範的重要一步。

“明確對停車場進行不動産登記，就是把停車場當成了一個獨立的物權，對其法律關係界定更為清晰了。”南開大學法學院副院長陳耀東説。

然而，該文件並未提及業主購買的單獨車位如何登記。

今年５月，住建部發佈的《城市地下空間開發利用“十三五”規劃》提出：“對已有和在建地下空間進行分類和信息收集，並納入不動産統一登記管理”。記者查閱《不動産登記操作規範（試行）》看到，“地下車庫、商鋪等具有獨立使用價值的特定空間”是列入其中的不動産單元。

陳耀東表示，開發商擁有産權的地下車位屬於具有獨立使用價值的特定空間，如果業主購買後拿不到産權，也就是所有權，則業主的這部分不動産事實上無法進行登記。

據了解，目前，在開發商擁有産權的前提下，有獨立隔斷的地下車位一般可以辦理分割的産權登記，而對於畫線的、敞開式地下車位，有的業主拿到了産權證，有的卻拿不到。

物權法第六章規定，業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，而根據《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，“具有構造上的獨立性，能夠明確區分，具有利用上的獨立性，可以排他使用，能夠登記成為特定業主所有權的客體”的車位、攤位等特定空間，應當認定為專有部分。

陳耀東認為，敞開的地下車位通過畫線等方式完全可以獨立地、排他地使用，是專有部分，業主應當能夠獲得車位所有權，進行産權登記。

多位專家表示，我國正在推進不動産統一登記制度，關於地下車位權屬的認定不應繼續含糊不清，有關部門應儘快對符合法定條件的地下車位進行産權登記，並制定相對統一規範的登記證書，既保護公民合法財産，也有利於厘清整個社會的不動産狀況。