抑投機、穩房價、因城施策——權威專家點評九城市房地産調控新政

新華社北京10月4日電（記者 韓潔、鬱瓊源）針對近一段時間部分熱點城市樓市持續高熱，國慶節前以及國慶期間，北京、天津、合肥、鄭州、杭州、武漢等九個城市陸續出臺了房地産市場調控政策，或是出臺了購房風險提示。

國慶期間，住建部也接連對一些涉嫌違法違規銷售、惡意宣傳炒作、嚴重擾亂房地産市場秩序等行為的房地産開發企業和仲介機構曝光警示。

權威專家在接受新華社記者採訪時表示，多地樓市調控政策的共同特點都是為了抑制投資投機需求，遏制房價過快上漲，穩定房地産市場。面對房地産市場的日趨分化態勢，政府應適當增加土地供應，穩定市場預期，對房地産調控必須堅持分類指導，因城施策。

九城樓市調控劍指高房價

近期實施樓市調控的九個城市，都面臨較大的房價上漲壓力。

清華大學房地産研究所所長劉洪玉説，縱觀這些城市的調控措施，一方面強調保護自住需求，通過限購限貸等措施，重點打擊投機需求，抑制投資需求；另一方面增加住房及用地供給，緩解供求矛盾，滿足合理需求；同時還重拳整頓市場秩序，政府有關部門對物價、廣告、開發、仲介等加強了監管，保護消費者合法權益。

劉洪玉認為，此輪調控不同城市的措施側重點不同，政策力度上也有差異，體現了因地制宜、因城施策原則。此外，各地還充分運用市場機制，通過提高貸款首付比例、調節供求關係等市場手段來調控市場。

“相信這一系列措施，對穩定熱點城市的房價、穩定社會預期，會發揮積極作用。”劉洪玉説。

在中山大學南方學院房地産係系主任廖俊平看來，幾個城市先後出臺調控政策，抑制投機投資需求，遏制房價過快上漲，有助於引導市場預期，穩定房地産市場。

廖俊平分析，部分城市實施了限購措施，直接遏制過快增長的購房需求；通過提高購房首付比例，特別是提高了二套房首付比例，不僅直接減少購房需求，還能降低銀行信貸風險；此外，多地嚴厲打擊炒買炒賣，哄抬房價等違法違規行為，這是最惡劣的行為，也是最該嚴厲監管的。

樓市穩預期尚需增加住房土地供應

多地房價上漲，凸顯樓市供求關係的不平衡。專家建議政府應切實增加住房用地供應，穩定市場預期。

“對熱點城市而言，在需求上升的情況下，通過增加住房供應，是可以部分地緩解供需矛盾的。”廖俊平認為，政府通過適當增加土地供應，並完善相應的基礎設施配套，吸納市場需求，是緩解供需矛盾、平抑市場價格的長遠之道。

劉洪玉分析，從公開數據看，有的城市實際土地供應量不到供應計劃的兩成，應加大土地供應督查，讓這些城市把土地供應計劃真正落實到位。

“土地供應規模，要根據住房需求確定，並向社會公佈。未來幾年的土地供應計劃也應當一次性公佈，從根本上穩定市場預期。”劉洪玉説。

廖俊平説，大眾的市場預期任其發展是可以自我實現的，當所有的人都預計某種商品價格上漲，就會蜂擁爭搶這種商品，令其價格果真大幅上漲。在這種情況下，對市場適當地施以外力，及時阻斷這種預期自我驗證的傳導過程，有利於市場的長遠穩定發展。政府及時採取調控措施，就是對市場預期的積極引導。作為市場的重要參與者，房地産開發商和仲介機構應該有更專業的態度，更自覺地維護市場的良性運轉。

樓市調控要防泡沫、因城施策

受實體經濟利潤率下滑、人民幣貶值預期等因素影響，近期一些投機投資性資金大量涌入房地産市場。專家建議，金融機構應對流入房地産市場的資金加大監管，防控樓市風險和泡沫。

劉洪玉認為，目前參與房地産開發的除了開發企業自有資金外，還有銀行、債券、證券、理財産品、信託計劃、資管計劃、保險等資金通過參與競拍土地、項目開發等多種渠道流入，再加上購買端的個人住房貸款、各種消費貸款以及其他融資變相為購房資金等，甚至一些投資機構包括一些新三板上市公司融來的資金，也直接或間接進入了房地産市場。金融部門應當加大這方面的監管，引導更多的資金進入實體經濟。

此外，當前我國房地産市場分化態勢明顯。一方面，一二線熱點城市，特別是珠三角、長三角、京津冀地區部分城市，以及內地一些區域性中心城市房價上漲過快；另一方面，東北、西北、西南地區多數城市市場表現平穩，一些三四線城市特別是縣城庫存壓力仍然較大。

針對市場分化，廖俊平建議，房地産調控必須實行分類指導，因城施策。熱點城市的調控重點應當是控房價、防風險、防泡沫，三四線城市和縣城的重點依然是去庫存。