北京：“開發商自持房期限為5年”係誤讀

在“限房價、競地價”地塊上建起來的住房，開發商自持期限僅有5年？從11月25日開始，市住建委就《本市“限房價、競地價”項目自持商品住房租賃管理有關問題的通知》公開徵求意見。不過，卻傳出來“5年自持期限”的消息。11月26日記者從市住建委獲悉，該消息係誤讀。按照目前徵求意見稿中披露的信息，企業自持商品住房的年限是與土地出讓年限一致，即擬為70年。

開發商自持住房期限為70年

從未有過“5年期限”一説

一週多前，海淀永豐和大興黃村的4宗“限房價、競地價”試點地塊正式成交，均以開發商自持100%面積落幕。未來，這4宗土地將為北京房屋租賃市場帶來大批全新房源。

按照市規劃國土委發佈的此類土地競買原則，這4宗地塊均設定合理土地上限價格，當競買報價達到合理土地上限價格時，則不再接受更高報價，轉為在此價格基礎上，通過現場競報企業自持商品住房面積的方式確定競得人。當投報商品住房面積比例有兩個或兩個以上的競買人投報為100%時，則轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。

出讓結果顯示，4宗地塊的住宅部分開發商自持面積均投報至100%，全部企業自持，沒有可銷售的商品住房。此前補充公告對此也有説明，這批由企業自持的商品住房將全部作為租賃住房，不得銷售。而從11月25日市住建委公佈的徵求意見稿來看，自持商品住房應全部用於對外租賃，不得銷售，持有年限與土地出讓年限一致。

業內專家解釋，按照國家相關法律，商品住房的土地出讓年限為70年，因此試點項目企業自持商品住房的持有年限也應為70年，且全部用於租賃。從未有過“5年期限”一説。

而4宗地塊的出讓補充公告中所提到的“試點地塊將來銷售的商品住房，自取得分戶不動産登記證書或契稅完稅憑證後5年內不得出售”，這是指如果在出讓過程中沒有達到企業100%自持，有部分可銷售的商品住房，為防止短期轉賣獲利，要求購房家庭購買這部分住房後，持有五年方可再上市銷售，而非開發商自持商品住房的持有年限。

持有期間，企業出現破産清算的，其自持商品住房按相關法律法規處理；企業進行合併重組或股權轉讓涉及自持商品住房産權轉讓的，須經屬地政府同意後整體轉讓。轉讓後，不得改變自持商品住房規劃用途，應繼續用於出租。

租戶單次租期最多3年

可避免開發商以租代售

切中肯綮。這份徵求意見稿還回應了一個老百姓更關心的問題——房子到底能租多長時間？

我國法律明確規定，房屋租賃期限不得超過20年。“如果開發商以長租的形式，把這批房子以20年的租期極限高價租出去，不就等於變相賣房了嗎？”其實，最初推出類似開發商自持政策時，就有市場人士對此有所擔心。

根據徵求意見稿，為保障租賃雙方合法權益，自持商品住房出租納入本市房屋租賃平臺管理，租賃合同須網上簽約，單次租期不超過3年。

在業內看來，這種一開始就把租期敲死的辦法其實避免了這些房子落入變相“小産權房”的陷阱。“對於租戶來説，3年以內的限制其實是一個相對穩定的年限，這在避免開發商‘搗鬼’的同時，也能一定程度兼顧租戶的利益。”偉業我愛我家副總裁胡景暉解釋，從目前租賃市場來看，3年以內的期限基本滿足了出租和承租雙方的需求，“現在北京租房簽約基本不超過1年，租戶本身也存在著換工作搬家等不確定性。”

與此同時，由於試點地塊在“限房價、競地價”的同時，還執行“90/70”政策，即套型面積90平方米以下的住房面積佔所有住房面積的70%以上，經過機構計算，這裡將出現數千套小戶型房源供應市場。這也意味著，未來這些房子的上市，將為北京市場帶來大批緊俏的出租房源。

承租主體不會限制

房源增加租金有望平抑

未來自持房拔地而起後，哪些人能租到這些房子呢？會不會限定戶籍等硬性條件？

從目前的徵求意見稿來看，專門對此有説明，即“企業自持商品住房租賃活動實行市場化機制，不限定承租主體”。這也就意味著，以目前公佈的政策來看，這批開發商手中的自持房未來上市後，將會與本市當前房屋租賃市場上的房屋沒有太大差別。

未來這批房子又以何種方式運營？據了解，企業可自行成立租賃管理部門開展自持商品住房租賃經營；也可與專業住房租賃企業、房地産經紀機構合作經營。

對於各方關心的價格，徵求意見稿也沒有定死，而是採用了更市場化的方式——租金價格由租賃雙方按照市場水平共同商定。

此外，徵求意見稿專門要求：企業出租自持商品住房前，應對房屋進行全裝修，確保滿足居住條件。

“如果毛坯房對外出租，未來也是麻煩事。”鏈家地産經紀人小張向記者分析，從目前市場來看，如果是毛坯房，租戶就得自己裝修，而裝修費用房東不可能承擔，未來搬走就等於打了水漂；而從房東角度來講，租戶裝修就意味著會長租，但不少房東也都在考慮賣房，長租期限無法保證。

伴隨著4宗試點地塊的成交和專門對自持房管理的考量，“購租並舉”的市場版圖也正在悄然浮現。“真正讓租賃市場的規模化經營在開發商角度實現了落地。”胡景暉説。

這個“規模化經營”看似專業，但實際上對於租房的老百姓來説則意味著能帶來不少實打實的好處。胡景暉説，一方面是租賃房屋的品質上去了，帶來居住條件的改善；另一方面則是隨著大量房源的增加，有望平抑租金，也為租戶帶來更多的選擇。（記者 曹政）