山西省人民政府辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見

山西省人民政府辦公廳
關於加快培育和發展住房租賃市場的
實 施 意 見

各市、縣人民政府，省人民政府各委、辦、廳、局：

為加快培育和發展住房租賃市場，促進房地産市場持續健康發展，根據《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（國辦發〔2016〕39號），結合我省實際，經省人民政府同意，現提出如下實施意見。

一、統一認識，明確目標

（一）充分認識培育和發展住房租賃市場的重要意義。住房租賃市場是我國住房供應體系的重要組成部分。實行購租並舉，培育和發展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內容，是實現城鎮居民住有所居目標的重要途徑。對於完善住房供應和保障體系、解決不同需求居民住房問題，對於盤活存量房源、化解房地産庫存，推進新型城鎮化建設和促進人口有序流動，對於加強和改進社會管理都具有十分重要的意義。各地、各部門要高度重視培育和發展住房租賃市場，加強領導、健全機制，明確目標、落實責任，確保各項工作有序推進。

（二）目標要求。到2020年，基本形成供應主體多元、經營服務規範、租賃關係穩定的住房租賃市場體系，基本形成保基本、促公平、可持續的公共租賃住房保障體系，基本形成市場規則明晰、政府監管有力、權益保障充分的住房租賃法規制度體系，推動實現城鎮居民住有所居的目標。

二、培育供應主體，拓寬供給渠道

（三）發展住房租賃企業。支持住房租賃企業通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，向規模化、集約化、專業化方向發展，形成大、中、小住房租賃企業協同發展的格局，滿足不斷增長的住房租賃需求。鼓勵煤炭、鋼鐵等企業成立房屋租賃公司，利用其擁有産權或經營管理權的房屋發展租賃業務。按照《山西省加快發展生活性服務業促進消費結構升級的實施方案》（晉政辦發〔2016〕53號）有關規定，住房租賃企業享受生活性服務業的相關支持政策。

（四）鼓勵房地産開發企業開展住房租賃業務。支持房地産開發企業改變經營理念，由單一的開發銷售向租售並舉模式轉變。鼓勵有條件的房地産開發企業在新建商品住房項目中長期持有部分房源用於向市場租賃；鼓勵房地産開發企業將其持有的庫存商品住房投放到租賃市場。引導房地産開發企業與住房租賃企業合作，發展租賃地産。鼓勵房地産開發企業創新銷售模式，允許消費者先租後買商品住房，支付的租金可抵扣房款。

（五）規範住房租賃仲介機構。充分發揮仲介機構作用，規範住房居間服務行為，提升從業人員素質，提高仲介服務質量。完善房地産經紀人信用信息系統，建立懲戒工作機制，強化仲介機構備案管理，促進仲介機構加強品牌建設，依法經營、誠實守信、公平交易。鼓勵仲介機構兼併重組、做大做強，提高仲介服務能力和水平。

（六）支持和規範個人出租住房。落實鼓勵個人出租住房的優惠政策，鼓勵個人依法出租自有住房。引導個人出租住房當事人簽訂住房租賃合同，規範租賃行為。支持個人委託住房租賃企業或仲介機構出租住房。

（七）支持物業服務企業開展住房租賃經營。充分發揮物業服務企業在住房租賃信息採集和租賃服務方面的作用，有條件的物業服務企業可依法開展住房租賃經營。對違規裝修、違規合租等行為，物業服務企業應及時制止並向房屋管理機構和城市規劃部門報告。

（八）新建租賃住房。各市、縣應結合住房供需狀況等因素，合理確定租賃住房建設規模，將租賃住房建設納入當地住房發展規劃，並在年度住房建設計劃和住房用地供應計劃中予以安排，有序開展租賃住房建設。

（九）允許改建房屋用於租賃。允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整後水、電、氣價格按照居民標準執行。允許將現有住房按照國家及地方的住宅設計規範改造後出租，改造中不得改變原有防火分區、安全疏散和防火分隔設施，必須確保消防設施完好有效，符合消防法律法規及相關技術規範。

三、健全法規制度，完善支持政策

（十）健全住房租賃法規制度。加快出臺住房租賃管理地方性法規，制定完善相關管理辦法，明確當事人的權利義務，規範市場行為，穩定租賃關係。各市、縣要結合本地實際，對不得出租的房屋、最小出租單位、單間最多居住人數、最低人均居住面積、按間出租條件和消防安全等作出明確規定。

（十一）健全住房租賃合同管理制度。推行住房租賃合同示範文本和合同網上簽約，落實住房租賃合同登記備案制度。出租人與承租人應當簽訂規範的住房租賃合同，並及時向所在地住房租賃主管部門登記備案。出租人應當按照相關法律法規和合同履行義務，保證住房和室內設施符合要求。住房租賃合同期限內，出租人無正當理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意剋扣押金；承租人應當按照合同約定使用住房和室內設施，並按時繳納租金。

（十二）完善公共租賃住房制度。在城鎮穩定就業的外來務工人員、新就業大學生和青年醫生、青年教師等專業技術人員，凡符合當地城鎮居民公租房準入條件的，應納入公租房保障範圍。轉變公租房保障方式，實物保障與租賃補貼並舉。推進公租房貨幣化，支持公租房保障對象通過市場租房，政府對符合條件的家庭給予租賃補貼。完善租賃補貼制度，結合市場租金水平和保障對象實際情況，合理確定租賃補貼標準。鼓勵各市、縣採取購買服務或政府和社會資本合作（PPP）模式，將現有政府投資和管理的公租房交由專業化、社會化企業運營管理，不斷提高管理和服務水平。

（十三）創新融資機制。鼓勵金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，向住房租賃企業提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動産證券化産品。穩步推進房地産投資信託基金（REITs）試點。

（十四）完善供地方式。鼓勵地方政府盤活城區存量土地，採用多種方式增加租賃住房用地有效供應。新建租賃住房項目用地以招標、拍賣、掛牌方式出讓的，出讓方案和合同中應明確規定持有出租的年限。

（十五）實行稅收優惠。對依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人，給予稅收優惠政策支持。落實營改增關於住房租賃的有關政策，激活存量住房租賃市場。對個人出租住房的，由按照5%的徵收率減按1.5%計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規定享受免徵增值稅政策；對房地産仲介機構提供住房租賃經紀代理服務，適用6%的增值稅稅率；對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動産，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的徵收率計算繳納增值稅；對個人出租住房所得，減半徵收個人所得稅；對個人承租住房的租金支出，結合個人所得稅改革，落實有關費用扣除政策。按照省政府辦公廳《關於進一步支持小型微型企業健康發展的措施》（晉政辦發〔2015〕70號）規定，住房租賃企業享受小型微型企業稅收優惠政策。

（十六）鼓勵住房租賃消費。制定支持住房租賃消費的優惠政策措施，引導城鎮居民通過租房解決居住問題。落實提取住房公積金支付房租政策，簡化辦理手續。非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關規定申領居住證，依法依規享受義務教育、醫療等國家規定的基本公共服務。

四、加強組織領導，落實工作責任

（十七）落實地方責任。各市、縣人民政府對本行政區域內的住房租賃市場管理工作負總責，要建立完善多部門聯合監管的工作機制，明確職責分工，落實工作責任；要充分發揮街道、鄉鎮等基層組織作用，推行住房租賃網格化管理。要加快建立住房租賃信息服務與監管平臺，為住房租賃市場供需雙方提供高效、準確、便捷的信息服務，並通過平臺提供房屋租賃合同示範文本，實施合同網上簽約備案。平臺要與徵信、稅務、住房公積金管理、流動人口管理和居住證管理系統對接，實現信息的互通互享，方便群眾辦事。

（十八）明確部門職責。住房城鄉建設部門負責住房租賃市場管理和協調工作，要會同有關部門加強住房租賃市場監管，完善住房租賃企業、仲介機構和從業人員信用管理制度，全面建立相關市場主體信用記錄，納入山西省市場主體信用信息公示（共享）系統和山西省信用信息共享平臺，對嚴重失信主體實施聯合懲戒。公安部門要加強出租住房治安管理和住房租賃當事人居住登記，居民委員會、村民委員會、用人單位、就讀學校以及房屋出租人應當協助做好出租住房的安全防範和住房租賃當事人居住登記，以及居住證的申請、受理、發放等工作。各有關部門要按其職責分工，依法查處利用出租住房從事違法經營活動等行為。

（十九）優化政務環境。培育和發展住房租賃市場是一項涉及千家萬戶、關係國計民生的系統工程。各地、各有關部門要優化辦事流程，提高辦事效率，為培育和發展住房租賃市場創造良好環境。對房地産開發企業開展住房租賃業務需要辦理規劃變更、土地用途調整、裝修改造等相關手續的，要加快辦理進度。對住房租賃當事人，要簡化流程，按期辦結。同時，要做好宣傳引導工作，為培育和發展住房租賃市場營造良好的社會氛圍。

各市人民政府要根據國辦發〔2016〕39號和本實施意見，結合實際，制定具體實施辦法。省住房城鄉建設廳要會同有關部門對本實施意見落實情況進行督促檢查。

山西省人民政府辦公廳

2016年11月30日