北京：新修訂商品房合同範本明年啟用

推行了11個年頭，北京新房買賣合同範本迎來“大修”。記者昨天從市住建委獲悉，《北京市商品房預售合同》、《北京市商品房現房買賣合同》示範文本歷經一年多徵求意見終於完成修訂，將於2017年1月1日正式推行使用。相比11年前的老合同範本，新版本面向購房人新增多項提示性條款，在買房、交房、日後入住、維護的全過程上了好幾道“安全鎖”。

驗房合格後才算正式交付

“辦理交付手續前，買受人有權對該商品房進行查驗。”新版預售合同範本中，新增的這一條款給買房人吃下一顆“定心丸”。

此前，這是不少買房人在期房交房時所遇到的難題——驗房發現地板鼓包了，但開發商要求先辦完交接再修理，可一修時間就長了，入住時間也被一再推遲。北京市康達律師事務所律師孟麗娜判斷，為了避免因出賣人拖延或多次修復導致買受人無法按期入住的糾紛，新版合同範本將“可及時修復類的質量問題”是否修復完好，作為買受人是否同意商品房交付的條件之一。“在維護買受人合法權益的同時，提示房地産開發企業關注和完善商品房質量。”

合同範本顯示，買受人查驗的該商品房存在除地基基礎和主體結構外的其他質量問題的，由出賣人按照有關工程和産品質量規範、標準，自查驗次日起在約定時間內負責修復，並承擔修復費用，修復後再行交付。這些問題包括屋面、墻面、地面滲漏或開裂，管道堵塞，門窗翹裂、五金件損壞，燈具、電器等電氣設備不能正常使用等。

基礎設施沒建好可索賠

新版合同範本中，房子的設施設備被分成了基礎設施設備和公共服務及其他設施。相比此前，包括水氣熱、電話通信、有線電視、寬帶網絡在內的基礎設施設備均要求在交付時敷設到戶或達到使用條件。

而公共服務及其他配套方面，也提示雙方當事人事先明確約定交付時間、交付條件和違約責任。

這兩類設施分別增加了相應的違約條款，對於必須“達到正常使用條件”的基礎設施設備，如出賣人採取措施後仍無法達到使用條件的，買受人有權解除合同並要求賠償損失。對於公共服務及其它配套設施設備，需以建設工程規劃許可證為準，合同中增加了公共綠地面積、綠化率、物業管理用房、規劃車位、車庫等設施的交付條件。

屢修不好可解除合同

關於房屋質量問題，住建部此前發佈的《關於加強住宅工程質量管理的若干意見》明確分為“地基基礎和主體結構”、“地基基礎和主體結構外的房屋質量問題”及“室內空氣質量、建築隔聲和民用建築節能措施”三類。而這三類問題無論哪一項發生了都是困擾業主的一塊心病。

記者梳理髮現，新版合同在這三類基礎上，分別按照“應符合的國家或地方標準、違約責任及救濟措施”進行約定，這相當於給買房人列出了不同的解決方案：

如果房屋主體結構、地基基礎不合格，不符合國家及行業標準，屬於房屋重大質量問題，買受人在解除合同的同時，可以要求出賣人給予賠償；對地基基礎和主體結構外的房屋質量問題，如經更換、修理，仍然嚴重影響正常居住使用的，買受人有權解除合同；對於裝飾裝修及設備標準，增加了“及時更換、重作、修理”的處理方式。

賣方不得洩露購房人信息

難能可貴的是，新版合同範本中還增加了“保密條款”，即“出賣人對買受人信息負有保密義務”。

換句話説，非因法律、法規規定或國家安全機關、公安機關、檢察機關、審判機關、紀檢監察部門執行公務的需要，未經買受人書面同意，出賣人及其銷售人員和相關工作人員不得對外披露買受人信息，或將買受人信息用於履行本合同之外的其他用途。

據悉，因為購房人電話等信息資料等被非法披露、洩露的情況時有發生，這次專門增加了對買受人信息保護的約定條款。

首都經濟貿易大學教授趙秀池分析，新示範文本增加買受人信息保護條款，明確出賣人對買受人信息負有保密義務，這將有效保護消費者個人隱私，最大限度保護購房人的合法權益。

共有部位開發商無權處置

車庫和車位是屬於單個業主個人，還是屬於集體共有？這個難題困擾眾多小區業主。

記者對比11年前的版本發現，結合《物權法》、《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，新版合同範本明確了買受人對建築物專有部分的權利與義務，並且明確列出了業主的共有部分。而規劃的車庫車位這些目前法律法規未明確所屬的其它配套設施，合同範本提示雙方當事人事先自行約定。

日常房屋交易中，常常出現開發商送花園、露臺的優惠，這一行為是否合法？新版合同範本中，專門增加了提示性約定，即出賣人無權處分“依法或者依規劃屬於買受人共有的共用部位和設施”。考慮到買受人的弱勢地位，合同範本增加了出賣人針對這一事項向買受人作出明確承諾的約定。（記者 曹政）