新聞分析：北京樓市走勢三問

新華社北京8月19日電（記者 張超 魯暢）國家統計局18日發佈的7月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示：一二線城市房價同比漲幅持續回落。其中，北京新建商品住宅價格指數7月份環比下降；二手住宅價格指數延續6月份繼續下降的勢頭，自“3·17”限購政策以來，呈現三連降。

記者採訪發現，5個月來，從限購、限商、限售到增加租賃房源和土地供應，北京“加減並舉”，連發近20條政策控樓市，市場逐漸回歸理性，市場秩序不斷規範。價格穩中有降的同時，北京開始通過共有産權房、“租售同權”等市場化手段建立住房保障長效機制。這些政策對北京樓市後續影響如何，又帶來怎樣的期待？記者採訪了相關機構和專家。

租、售價格走勢如何？

北京市統計局發佈數據顯示，今年1至7月，全市房地産開發投資1859.6億元，同比降7.1%，商品房銷售面積480.6萬平方米，同比降40.9%。價格方面，北京二手住宅價格在5月份環比下降0.9%，6月份，環比下降1.1%，7月份繼續呈下降趨勢，環比下降0.8%。

北京市房地産法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池認為，近期新政對於抑制投機、平抑房價發揮明顯作用。政策實施後將引導居民形成先租後買的梯次消費模式，逐漸實現北京房地産市場調控的長效機制。

租賃市場方面，北京《關於加快發展和規範管理本市住房租賃市場的通知（徵求意見稿）》17日開始徵求意見。鏈家研究院院長楊現領表示，目前市場中的租賃人口大多以合租、單間為主要居住方式，徵求意見稿對房源嚴格要求，單間供給能力的收縮有可能使得這部分人承擔的租金增加。

先租後買有何保障？

根據徵求意見稿，承租公共租賃住房和直管公房的，如果有北京市戶籍，可根據住房租賃監管平臺登記的信息依法申請辦理戶口登記和遷移手續；承租人為非本市戶籍的，可根據住房租賃監管平臺登記備案的信息依法申請辦理居住登記卡或申領居住證。

據介紹，這樣一來，一些是北京集體戶口的公租房家庭，就可以把戶口落到公租房上。但目前北京市公租房還未真正開放戶口登記和遷移，戶口如何遷移等細則還在一步探討中。

在入學方面，住房租賃新政策予以承租者一定賦權，符合條件者租房即可入學。趙秀池認為，此舉提供均等化的公共服務，也就是租購同權。她舉例説，如果租客有北京市戶籍，在同一區域租房3年，孩子可以就近入學。

記者了解到，根據徵求意見稿，在西城區租房上學並不意味著可以上西城名校，只是説可以在西城區內調配，這裡的“區”非“學區”概念。另外還要看西城區的學位情況，如果學位滿了，會協調到其他學區，具體辦法由各區制定。

楊現領認為，政策對重點學區的租房市場影響不會很大。一方面落戶和入學的限制條件很嚴格，邊際增量可以忽略，另一方面，學區房價格取決於換房能力和資金條件，與租房需求沒有太大關係。

市場監管再進一步？

根據徵求意見稿，北京市住建委將設立“統一的監管平臺”，租賃監管平臺對租賃行為進行備案服務，將租賃雙方納入信用體系，類似于房屋交易環節的“網簽”。未來隨著租房新政策的落地，北京市將實現租房合同網上簽約。同時，該租賃監管平臺上的信息可作為落戶、入學等的憑證。

記者採訪了解到，目前，房屋租賃市場存在一些不規範現象。例如房東擔心租客不按期繳納租金，或損毀房屋，租客轉租當“二房東”或非法改造進行群租等。而租客擔心“黑仲介”騙租金或仲介費，房東隨時漲房租或提前解除租賃合同等。

安居客房産研究院首席分析師張波表示，通過設立統一監管平臺，政府將在監管租賃市場各方行為、規範租賃市場等方面有著更為直接的抓手。相比以前雜亂的房屋租賃信息發佈和交易平臺，今後在北京必須達到相應標準，合法合規的平臺，才能對接政府的後臺，提供住房租賃服務。