業委會成立難、公共維修金使用難、業主維權難——民法典物權編草案有關規定能否解決業主“三難”？

新華社北京4月22日電 題：業委會成立難、公共維修金使用難、業主維權難——民法典物權編草案有關規定能否解決業主“三難”？

新華社記者白陽、羅沙、王子銘、孫少龍

業主委員會選舉頻頻“難産”、公共維修資金躺在賬上“睡大覺”、物業不作為業主卻投訴無門——近年來，關於業主權益的糾紛在各地多有發生，業主“三難”被廣泛“吐槽”。日前提交全國人大常委會審議的民法典物權編草案二審稿，針對相關問題作出規定，引發不少期待和關注。

業委會成立難？——明確政府、居委會應給予指導協助

“我們小區業主委員會從籌備到選舉出來，用了將近一年時間！”家住南京市建鄴區某小區的朱先生告訴記者，他所在的小區在選舉業主委員會時，多次發生物業公司阻撓業主開會、阻攔業主大會發放選票等事件，還有業主受到社會閒散人員的威脅。

記者調查發現，儘管近年來各地紛紛出臺物業管理辦法，鼓勵住宅小區成立業委會，但由於業主對政策不熟悉、業主與物業公司有矛盾等原因，許多小區的業委會遭遇“難産”甚至“流産”。

對此，民法典物權編草案二審稿規定，地方人民政府有關部門、居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。

中國人民大學法學院教授楊立新表示，居委會是群眾自治性組織，具有特別法人資格，上接政府下靠居民。二審稿增加了居委會在設立業主大會和選舉業委會中的職能，有利於業主保護自己的權利。

“在基層實踐中，沒有業主大會和業委會，業主就像一盤散沙。聘請物業公司、處理和居委會的關係，以及保護業主的權益，都很難展開。”全國人大常委會委員殷一璀在分組審議草案時呼籲，除了加強政府指導，還應給設立業主大會和業委會提供更多法律支撐。

公共維修金使用難？——降低使用門檻增加使用情形

家住湖北省武漢市南湖某小區的胡先生，幾年前發現自家住宅樓內部公共墻面嚴重滲水，墻面大面積脫落。他多次向物業反映，希望能夠用公共維修金進行維修，但遲遲未見維修工作啟動。

這並非個例。近年來，隨著許多建築逐漸進入“中年維修期”和“老年危房期”，公共維修金亟待使用。但因申請手續繁瑣，收繳上來的維修金往往處於“沉睡”狀態。

民法典物權編草案一審時，曾對此作出規定，籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金，應當經參加表決專有部分面積四分之三以上的業主且參加表決人數四分之三以上的業主同意。

草案二審稿中，兩個“四分之三”改為了“半數”。二審稿同時增加規定，緊急情況下需要維修建築物及其附屬設施的，業主大會或者業主委員會可以依法申請使用維修資金。

中國人民大學法學院教授王利明表示，此前的規定要求較高，實踐中易造成業主開會難、議事難、表決難等問題，給居民的日常生活帶來極大不便。草案二審稿將通過這一事項的表決要求從面積和人數的“四分之三”降至“半數”，有利於讓公共維修金不再“沉睡”。

全國人大常委會委員田紅旗説，關於緊急情況下申請使用維修資金的規定還有待進一步完善。“緊急情況下，物業服務企業、業主都應有權申請使用維修資金；業主大會、業主委員會有召集程序的要求，在時間來不及的情況或不履行職責或無人管理的情形，應賦予相關業主申請權利。”

業主維權難？——賦予相關部門管理義務明確權利救濟渠道

北京市民袁大爺幾年前購買了東四環某高檔小區的商品房，可小區的管理卻讓他很鬧心：“小區看上去很臟，有一些私搭亂建也沒人管，找物業投訴也不搭理。”

草案二審稿對此作出規定，在建築區劃內違反規定飼養動物、違章搭建、侵佔通道等的行為人拒不履行相關義務的，有關當事人可以向有關行政主管部門投訴，有關行政主管部門應當依法處理。

北京理工大學法學院民法典研究中心主任孟強説，草案二審稿的這處修改，為解決小區違規現象引發的糾紛提供了法律依據。

“物業作為服務企業難以對違規業主進行有效約束，但根據草案二審稿，當涉事業主拒不履行相關義務的，其他業主可以向管理部門投訴，且這些部門必須依法解決，這就對小區生活中常見糾紛指明了解決的途徑和渠道，並賦予相關部門一定的義務去積極履行職責。”孟強説。

全國人大常委會委員劉海星認為，保障業主權利，還需加強對業主大會和業主委員會的監督。

“實踐中，一些小區業主大會、業主委員會建設不規範、履職不到位，甚至由少數人掌控，侵害小區業主權益。”劉海星建議，在法律中增加有關部門對業主大會和業主委員會日常運作進行監督的規定。若業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益，受侵害的業主除請求人民法院予以撤銷外，也應增加向有關部門或居委會投訴的渠道。