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2015年上半年，就在所有人的目光都聚焦資本市場的時候，中國樓市正悄無聲息的告別低迷，穩步回暖。 這是樓市告別黃金時代後，再次迎來復蘇。這緣于消費者對中國樓市的信心和預期，還有政府上半年出臺的多項重磅政策。 為確保經濟運行在合理區間，我國啟動了一系列房産新政，其中包括央行的四次降息、三次降準、公積金貸款門檻放鬆、不動産登記，以及放開二手房首付和降低營業稅等政策。 顯而易見的是，政府半年來的努力正在見效。 國家統計局最新數據顯示，上半年，全國房地産開發投資43955億元，同比名義增長4.6%，其中住宅投資增長2.8%。全國商品房銷售面積50264萬平方米，同比增長3.9%，全國商品房銷售額34259億元，同比增長10.0%，其中住宅銷售額增長12.9%。上半年，房地産開發企業到位資金58948億元，同比增長0.1%。 中國指數研究院發佈的百城房價數據也顯示，6月份中國平均房價環比上漲0.56%，高於5月份0.45%的環比漲幅，是2014年1月以來的最高環比漲幅。在這之前，百城房價剛剛在5月份完成了由跌轉漲的過程。 而在北上廣深等一線城市，上半年成交面積同比增長48%，深圳還出現局部樓市暴漲現象。中原地産研究中心更是得出結論，上半年房地産成交量明顯復蘇，一二線城市全面上漲。 上半年多政策密集出臺 穩定住房消費 2014年，樓市正式告別“黃金時代”，走進所謂的“白銀時代”，然而，樓市的持續低迷，導致地方政府賣不出地，開發商不敢蓋樓，購房者信心缺失。地方政府為此連續出臺多項樓市措施。 措施並沒有起到立竿見影的效果，直到今年上半年，中央提出著力穩定住房消費，盤活存量。2015年3月，全國兩會明確提出要保持房地産市場的平穩發展，穩定住房消費成為房地産業的重要任務。 3月27日國土資源部、住房城鄉建設部聯合下發了《關於優化2015年住房及用地供應結構促進房地産市場平穩健康發展的通知》，提出有供、有限，因地制宜確定住房用地規模，保證市場供需平衡。 同日，財政部、國家稅務總局也發佈通知，提出個人購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免徵營業稅，免徵期限由5年下調為2年。同時住建部也表示要“拓寬保障房源渠道，注意通過市場籌集房源作為保障房”。 央行也在上半年頻出狠招，多次降息降準的組合發力，利率降至歷史低水平，樓市專家認為，這些政策除了實實在在的降低了購房成本，更是穩定了市場信心。 二套房首付比例放寬，進一步刺激住房需求。3月30日，《中國人民銀行住房城鄉建設部中國銀行業監督管理委員會關於個人住房貸款政策有關問題的通知》發佈，其中，針對商業貸款，提出“對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整為不低於40%。” 財政部也在3月30日（下稱3.30新政）發佈通知，個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售，免徵營業稅。而在此前的規定中，5年以上的住房才能免徵營業稅。 “二套房首付降低”和“營業稅5改2”被認為是2015年上半年最振奮人心的樓市新政。業內認為，此舉降低了二套房首付門檻，營業稅的5年改2年，也使得一二三線城市的二手存量房放入市場。不管是對於二套房首付比例的調整，還是2年以上普通住房銷售免徵營業稅，對改善型購房者來説都是一個重大利好。 除此之外，不動産登記暫行條例的實施，公積金新政的頻出，都讓樓市慢慢鬆綁，讓購房者的需求得到釋放。業內人士認為，公積金政策是地方政府能夠調整的最直接的購房工具，而且公積金的利率相當於商業貸款利率的68折，對於市場有直接的刺激影響。 政策效應顯現 樓市穩定回暖 政策暖風勁吹，是樓市回暖明顯的重要原因。中原地産研究中心統計數據顯示，5-6月全國主要的54城市合計住宅簽約套數明顯上漲，其中6月截止28日，住宅累計簽約24.87萬套，預計將再次突破5月創造的年內成交記錄。 而從2015年上半年數據看，市場成交明顯上漲，其中一線城市累計簽約21萬套，同比2014年同期上漲了42.9%，二線城市也上漲了16.9%，但三線四線城市的成交量則基本平穩，整體市場恢復的趨勢已經明顯。 中原地産首席分析師張大偉分析認為，“3.30新政”導致的成交量，逐漸開始體現到簽約上，從整體簽約看，一線城市漲幅最明顯。整體銷售量環比3月同期上漲幅度均超過50%，從中原各城市的分公司反饋來看，無論是上週末的帶看量還是簽約量均有明顯增加。在近期政策的頻繁刺激之下，前期觀望的購房人群將加速入市，下一階段市場上行行情可期。 此外，樓市新政策持續出現，從央行到地方的刺激層出不窮，這種情況下，房地産市場的成交量復蘇非常明顯。購房者對購房行為的決策除了居住需求外，最主要的是對房價的預期。而在我國這麼多年房地産發展的過程中，影響房地産價格的主要是經濟調控政策，而調控政策中影響力最大的信貸政策。信貸額度及利率水平可以説是房地産市場的風向標。 張大偉表示，後續房地産刺激政策還會有多種可能性，包括降準降息繼續在二季度都有出現的可能性，這種情況下，購房者入市的積極性仍在提高。 不過在談到這些政策時，住建部政策研究中心主任秦虹也提醒説，過去市場很簡單而政策複雜，而在未來，樓市市場會越來越複雜，政策則會趨於簡單，去行政化是未來政策制定的方向，政策會更注重尊重市場規律。 未來樓市分化或加劇 頂級豪宅頻現 然而，樓市在上半年回暖的同時，北上廣深等一線城市與其他城市出現了明顯的分化，尤其以深圳為代表，上半年房價漲幅幾近50%，而一些三線城市，卻出現了繼續低迷的現象。 國務院發展研究中心市場經濟研究所所長任興洲認為，之所以出現這種狀況，是由於城市之間經濟社會發展和公共資源等不均衡，一線城市的優質資源和人口優勢決定房價率先止跌回升。三四線城市庫存高、城市吸引力不足，是樓市持續低迷的主要原因。 對於下半年的樓市走向，多位專家預期較為樂觀，認為下半年將延續回暖態勢，但房價分化的態勢也將持續。 秦虹在接受採訪時表示，“買房即能賺錢”的時代早已過去，未來樓市的發展，城市與城市會不斷分化，而房企與房企也會分化，而優質的城市與優質的房企産品才是樓市消費的關鍵。 易居智庫研究中心研究總監嚴躍進預測，下半年重點城市房價漲幅月均1%的可能性很大，但需要加強信貸政策和購房預期的管控。 “只要原材料、土地、勞動力成本在上漲，建房成本不可能下來，房價恐怕還會上漲”，中國社科院城市發展與環境研究所原所長牛鳳瑞分析，房價出現過度上漲、短期內大幅度反彈的可能性也不大，因為從國家的宏觀調控部門和地方政府以及供求雙方來看，各方都在逐漸趨於理性，不會再出現過度的盲目跟風現象。 亞豪機構市場總監郭毅則表示，樓市分化進一步會體現在高端樓盤上，目前的購房需求已從剛需轉向了改善型住房需求，隨著需求結構的變化，未來一線城市的高端樓盤將倍受青睞，而吸引力不強的二三線城市，將會走向另外的低迷。 郭毅告訴人民財經記者，今年應該被稱為頂級豪宅的“元年”，數據顯示，今年北京“10萬+”的頂級豪宅成交爆發，整體簽約套數達到了創造歷史紀錄的142套。 郭毅認為，受土地稀缺等多因素影響，頂級豪宅樓盤在上半年接連出現，並且在未來還會不斷增加。（賈興鵬）
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