不動産登記制度推出的意義與未來

——“不動産登記制度推出的意義與未來”文津圓桌研討會紀要

    《不動産登記暫行條例》的頒布意義重大，引發社會各界的熱議。該條例不僅有助於對包括土地、房屋等在內的不動産物權的保護，惠及億萬民眾的切身利益，更有利於國家治理能力的提升。我國的不動産登記制度吸收國際先進經驗，堅持整合職責、物權穩定、方便群眾、嚴格管理的原則，採取登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺的“四統一”登記模式。不動産暫行條例推出後，具體實施細則正緊鑼密鼓制定和準備實施。為了引導社會更好地理解《不動産登記暫行條例》，2014年12月29日下午，由中國政府網和中國人民大學重陽金融研究院聯合主辦的“不動産登記制度推出的意義與未來”文津圓桌研討會在中國人民大學重陽金融研究院舉行。

條例出臺背景

王廣華(國土資源部地籍管理司（不動産登記局）司長（局長）)：2014年12月22日，國務院令第656號《不動産登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）正式公佈，並將於2015年3月1日起開始實施。制定出臺《條例》是推進依法治國和依法行政、落實國務院機構改革和職能轉變方案有關工作任務的必然要求，是我國物權制度建設的具有里程碑意義的重大事件。

《條例》出臺的有關背景：2013年3月，十二屆全國人大一次會議審議通過《國務院機構改革和職能轉變方案》提出，整合房屋、林地、草原、土地登記的職責，由一個部門承擔，並建立不動産統一登記制度；隨後，國辦印發任務分工通知，明確工作安排；2013年11月20日，國務院第31次常務會議確定由國土資源部承擔指導監督全國不動産統一登記職責，基本實現登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”；12月6日，中央編辦印發了《關於整合不動産登記職責整合的通知》(中央編辦發[2014]134號)文件，完成職責整合。2014年7月16日，國土資源部向國務院正式提交了《條例》草案送審稿；7月30日，國務院第58次常務會議審議了《條例》，決定向社會公開徵求意見；8月15日，《條例》向社會公開徵求意見；11月24日，國務院李克強總理簽署第656號國務院令，頒布《條例》。

工作進展：按照黨中央、國務院的統一部署和安排，自國務院第31次常務會議決定由國土資源部負責指導監督全國不動産統一登記職責以來，圍繞實現登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”，國土資源部會同有關部門，認真履職，積極穩妥推進不動産統一登記工作。

統一登記機構。國家層面職責和機構整合基本完成。成立了不動産登記工作的部級聯席會議；在地籍管理司加挂不動産登記局的牌子；在國土資源部成立了不動産登記領導小組，加強統籌協調；把國土資源部法律中心調整改為不動産登記中心，成立了支撐的事業單位。地方職責和機構整合全面啟動。已有天津、河北等24個省份完成了省級不動産登記職責整合，一部分市縣已經完成了職責整合。

統一登記簿冊。收集了德國、澳大利亞、法國等10個國家和我國台灣地區，以及國內土地、房屋、草原、海域等8種不同類型不動産登記的簿冊證書式樣，在借鑒國內10多個房地合一城市的簿冊證書內容基礎上，研究設計並初步形成了統一的簿冊證書式樣，通過部分地方試填完善，並徵求了有關成員單位、水利部和省區市國土資源主管部門意見，目前正在按程序推進。我們希望能夠在2015年1月底之前正式發佈簿冊證式樣。因為這些簿冊證要在3月1號全國使用，地方還有一個製作的過程，需要時間。

統一登記依據。在《條例》的制定起草過程中，我們收集整理了歐洲、亞洲、美洲和大洋洲12個國家和地區50多萬字的不動産登記法律法規資料，深入開展相關法律的比較研究，形成了豐富的理論研究成果和立法基礎。《條例》規定，國土資源部要牽頭制定《不動産登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《實施細則》）。目前，《實施細則》已經在徵求國務院36個部門和全國31個省區市國土資源主管部門意見。同時，不動産權籍調查的有關政策意見也在抓緊起草，力爭3月1日《條例》實施前出臺。

統一信息平臺。國土資源部第26次部長辦公會專題研究並審議了《“國土資源與不動産登記信息平臺”建設總體框架》，根據會議精神，我們在已有工作安排基礎上，加快了信息平臺建設步伐，通過“反彈琵琶”，以信息化建設來推動不動産登記的“四統一”。計劃2015年下半年上線試運行；2016年完善平臺並擴展擴容；2017年全面運行。目前，已經形成了平臺建設的頂層設計，即將組織平臺的開發建設。同時，還要制定不動産登記信息數據庫標準和數據整合技術規程兩個規範，確保地方信息化建設統一規範、預留接口，為接入平臺做好準備。

到3月1號《條例》正式實施，我們還有大量的工作要做，難度不小。經過這一年的工作，令我們感到最意外的是，到了基層發現，省市縣在整合不動産登記這件事情上，大家的認識達成空前一致，都認為這個事情早就應該做。專家的意見、部門的意見，應該説空前的一致。

王宛生（國務院法制辦農林城建資源環保法制司副司長）：我再結合法制辦審查這一條例的整個過程和在審查過程中的考慮以及條例的主要內容簡單梳理一下。

一、關於條例的審查過程。國土資源部在7月16日（2014年）把這個條例送審稿上報國務院。我們收到送審稿以後，特事特辦，嚴格按照《立法法》和《行政法規制定條例》的程序，先後兩次徵求國務院有關部門的意見，同時召開有關部門的座談會，聽取意見，也召開不動産登記部際聯席會，經過反復的研究、定思路，最後形成了條例草案，並於7月30號國務院常務會討論通過。整個過程雖然是短短的半個月，但對徵求意見、座談、協調修改，我們都嚴格按照規定來做。國務院通過以後，8月15日開始在法制網上公開徵求社會各界意見，按照現在立法法規定，公開徵求意見的時間不少於一個月。在這期間，我們同時也徵求了全國各個部委、地方、大中小城市，包括院校，總共121個單位的意見，之後我們進行了意見匯總、調研，召開了專家論證會，還請地方政府在北京進行座談，在這個基礎上，我們又跟有關部門充分協調，形成條例草案。最後，11月24日李克強總理簽署了該條例。在整個徵求意見的過程中，社會公眾、部門、地方政府都對統一登記表示贊同，普遍支持這個條例草案，希望能夠儘快出臺，同時也提出了許多很好的條文修改意見和建議，最後我們會同國土資源部對這些意見和建議反復研究之後，能夠採納的均在條例中予以體現。 

二、制定條例的指導思想和原則是什麼。總體上看我們由分散到統一，它有一個統一思想的過程，立法過程本身就是統一思想、凝聚共識的過程，這個過程的總體考慮還是以《物權法》為依據，落實國務院機構改革和職能轉變方案的要求，目標是實現不動産登記的真正統一。

在審查修改過程中，我們一直堅持這麼幾個原則：

一是統一規範，必須立法明確由一個機構負責統一登記。同時，對於簿冊管理、登記程序，包括信息平臺和信息共享，部門之間的協作配合都要統一起來。二是嚴格管理，條例的重點是規範政府的行為，強化政府責任，提高登記質量，增強不動産登記的嚴肅性、權威性和公信力。三是物權穩定，強調原來已經發放的權利證書繼續有效，已經依法享有的不動産權利不因登記機構和程序的改變而受到影響。四是簡明扼要，主要圍繞實現不動産登記機構、登記簿冊、登記程序和信息平臺“四個統一”作出原則規定，對一些技術性操作性規定，在今的後配套實施細則和技術規程中予以細化。 

三、條例的主要內容和安排，主要是根據“四個統一”的原則做了以下制度安排：

一是統一登記機構，整合登記職能。為將分散的職能整合到一個部門，條例主要規定：由國土資源部負責指導、監督全國不動産登記工作，縣級以上地方政府確定一個部門負責本行政區域不動産登記工作，並接受上級不動産登記主管部門的指導和監督；不動産登記原則上由不動産所在地的縣級登記機構辦理，直轄市和設區的市的市政府可以確定本級登記機構統一辦理各區的不動産登記；跨縣的不動産登記，由所跨縣級行政區域的不動産登記機構分別辦理、協商辦理，或者由共同的上級主管部門指定辦理。

二是統一登記簿，規範登記簿的內容和形式。比如資源狀況、權利狀況、權利的限制都要記載；要求登記形式以電子帳薄為主，考慮到東西部差距大，一些地方不具備使用電子簿冊條件的可以使用紙質；同時細化保管責任，要求登記機構建立安全責任制度，永久保存登記簿；電子簿冊要異地備份，任何人不得毀損；登記簿毀損、滅失的，要依據原有登記資料予以重建。

三是統一登記程序，方便群眾。方便群眾申請登記，保護權利人權益是條例的立法目的。為此，條例規定：1、穩定申請人的預期，對申請人、申請材料、初審受理、查驗要求、實地查看、辦理期限等作出明確規定，儘量減少不確定性；2、尊重申請人意見。規定登記機構將申請登記事項記載于登記簿前，可以撤回登記申請；3、簡化登記程序，強調當場審查原則，對不符合條件受理的，以及不屬於本機構登記的，登記機構要一次性書面告知需要補正的內容或者申請途徑，否則視為受理；一旦受理30工作日內必須辦結登記手續；4、減輕申請負擔，規定登記機構能夠通過互聯互通共享取得的信息，不得要求申請人重復提交。總之要讓群眾辦事更方便。

四是統一信息平臺，加強橫向、縱向信息共享。一個是由國土資源部牽頭會同有關部門建立統一的信息管理基礎平臺，登記信息要納入這個統一平臺，確保國家、省、市、縣四級登記信息實時共享；再一個就是加強部門的橫向信息共享，要求登記信息與住建、農業、林業、海洋等主要部門之間審批信息、交易信息等實時共享，比如你那邊交易了，合同簽訂了，這邊也可以查到，便於群眾登記的時候不用重復提交。同時強調與公安、民政、財政、工商、稅務、金融、審計、統計等部門的信息互通共享。 

此外，在統一的基礎上面，為督促登記機構依法履行職責，條例針對登記機構登記錯誤、虛假登記、毀損偽造登記簿、泄漏登記材料等不當行為，規定了民事、行政和刑事責任。當事人提供虛假材料申請登記，偽造變造、買賣、使用不動産權屬證書、證明，違法泄漏、非法利用查詢的登記資料、信息等行為，也規定了明確的法律責任。

現實迫切需要解決的問題

鄖文聚(國土資源部土地整治中心副主任、研究員)：第一，不動産統一登記是中國歷史上的老大難問題。只有明朝的魚鱗冊搞得比較成功。清朝處理土地方面的糾紛，也是靠在基層存在的魚鱗冊來解決。不動産統一登記，按照西方來看，是權利鏈條能夠連起來才行，權利鏈條不清楚、權利邊界不清楚、權利內涵不清楚，想讓不動産流動起來實現資源的有效配置幾乎是不可能的。目前來講，已經到了政府必須下決心解決中國歷史老大難問題的時候了。

第二，現實迫切需要解決這個問題。在農村，承包地、宅基地、集體經營性建設用地的調整還沒有實現市場機制，市場決定資源配置怎麼落實呢？現在講承包經營權、放活經營權，但是經營權就沒有説清楚怎麼放活呢？

第三，不動産登記以後能解決什麼問題？有好多人提到房價、反腐、徵稅等，但是沒有講到點子上。現在我們一項最基本的建設是依法治國，沒有不動産登記工作依法治國就走不動，我覺得這樣認識不動産登記工作的意義更準確一點。不管是城市的地還是農村的地都需要更加精細、嚴格地管理才能進一步支撐我們回家的發展，而且我們得有更加設置精密的規則才能支撐市場決定資源配置。

第四，土地學科的發展就是權利和地籍的問題。我認為權跟籍就是一回事，把權説清楚了，記在那個薄上叫籍，籍反映的是權它倆是問題的兩面。現在問題是，如果我們能把籍説清楚，我們能把權説清楚嗎？目前我們的理論研究跟實踐，是不是能夠支撐我們把權利説清楚？這個很重要的一個事情。這次不動産統一登記，在權也在籍，但是權可能非常重要。

我了解到，國外搞土地整理其實也是一個清晰權利的過程，所以説土地整理、土地整治工作跟不動産統一登記有關係，很可能它是一個很重要的支撐，它能夠幫助把這個地籍統一登記工作做好。

財稅改革與不動産登記的關係

賈康（中國財政學會副會長兼秘書長財政部財政科學研究所前所長）：從三中全會和四中全會來看，頂層規劃層面的關鍵詞是國家治理現代化（或稱“現代國家治理”）、現代市場體系、現代財政制度以及全面法治化。

這幾個關鍵詞聯結在一起，就是要把中央所提出的2020年改革要取得決定性成果作為實質性目標來實現。2020年實現全面小康的目標，從現在的指標上看沒有什麼懸念了，但真正對我們有挑戰的是全面改革，必須以全面改革實質性提升國家治理現代化的水平。我認為不動産登記制度是實現治國核心理念和戰略層面任務的基礎條件。

作為一個現代國家角度來考慮，管理上第一個前提就是必須有清晰的信息。全景不明、細節不明，談何優化結構？信息不全、不真，談何政策設計？這是一個基本的前提條件。所以首先講意義的角度，要從這裡切入。有了信息，有了全景圖，便有可能形成比較優化的結構圖，貫徹全面法治化。一個現代國家，産權保護制度的前提是産權登記制度。不動産是恒産，是最根本的産，它的産權保護的前提就是必須要有像模像樣的産權登記，就像出生的孩子，必須有規範的出生登記、確認戶口一樣。當然後面會跟著有一系列在這個基礎之上産生的正面效應。比如，房地産市場調控的優化，顯然會得到這樣一個信息平臺的支撐，這個信息平臺無非就是決策優化、政策優化的技術性支撐平臺。又比如中國必須推進的反腐，顯然也會得到它的支撐,現在有了這個信息平臺，在授權範圍之內，暗賬都能翻明了。比如土地整理，前提條件是具體情況反映出來之後才能談怎麼整理。這些事情上，它的正面效應都會表現出來。

按照問題導向簡要概括，我覺得有幾個突出問題的認識與處理，會得到不動産登記制度的直接支撐：

第一，中國現在社會不可回避灰色、黑色收入，如果把不動産登記具體到千家萬戶，包括企業、自然人，所有的東西理清楚，使以後的收入不灰也不黑，就必須要依法登記，依法受到保護，不合法的自然會被解決。

第二，跟它相伴隨的還有老百姓關心的收入差距擴大，即兩極分化。中國這些年發展過程中間，收入的兩極分化和差異明顯擴大，是跟財産配置如影隨形的，實際上在這20多年的城鎮化加速發展過程中間，財産對收入的影響更大，因為不動産進入急劇升值的軌道。中國現在説要進入新常態，使前十年所表現的“單邊市”演化成分化的市場。正常的市場應該有波動、有分化，這才是本來意義上更健康的市場。這個過程中間，對收入和財産的演變我們需要有一個非常客觀、真實的信息系統，使相關的調控、相關的政策設計等等，得到比原來更高水平的技術性支撐。

第三，跟前面説的灰色、黑色收入問題合在一起，老百姓最關心的是認為官員是特殊的社會成員，他們要受到特定的約束，比如官員財産按道理應該有報告制度，一定級別以上的官員財産應該有公示制度。可以規定凡是新提拔的幹部，不論哪個級別，前提就是做財産報告和財産公示。如這樣走個十年出頭，官場裏幾乎都是做過財産報告的官員了，充其量20年中國就解決了此問題。20年對於歷史長河來講真的不算長，但是這考驗的是決心，敢不敢做這個事。現在終於有了一個倒逼機制——做不動産的登記，它對於以後推進官員全面的財産報告來説是一個支撐。

第四，就是整個社會要走到現代國家治理狀態，必須形成現代意義的稅制。從十幾年中央的歷次文件看，雖然有內部激烈爭論，落到白紙黑字上都是鎖定了房産稅的方向，開始有物業稅空轉，以後想通過本土局部實驗，讓上海、重慶兩地試點，借助1986年人大通過的房産稅概念，擴大了其稅基覆蓋來進入實際操作。現在則要求“加快房地産稅立法並適時推進改革”。關鍵一點，是以2016年為節點，中央強調了財稅配套改革重要的和基本的事項要見眉目，實際上是要給2017年的十九大做鋪墊，也是給2020年全面改革取得決定性成果做鋪墊。

宣傳上，我們沒有必要把登記制度跟某一個點直接相關聯，但實際上對整個法治化國家的改革、發展、長治久安和可持續運行，它的支撐意義一定是全面的。在問題導向下，我上面説到至少五個角度，都有正面效應。從未來的前景來看，我們在判斷它的意義和全面支撐作用基礎上，當然要肯定不動産登記制度是我國法規體系建設和進步的一部分。現在我們稱為暫行條例，把它放在法規體系的組成部分之內，以後也不排除若干年以後以更成熟的條文，把它上升為“不動産登記法”，這將是一個動態漸進分步走的過程。未來要以這樣的法規支撐中國的常態。經濟新常態是在經濟“中高速”、結構優化、質量提升，加強創新驅動的綜合概念之下，要面對和聯結2020和2050年的目標。而我們現在討論不動産登記制度的法規，顯然也是服務於現代國家以後的長治久安，把他作為基本制度的組成部分。這是我的理解。

補充一點，我自己的理解是，從稅的角度來説，它會有一個新的境界。比如現在要考慮房産稅即在住房保有環節要徵的稅，我認為中國的立法需堅持一個基本的思路，是不能照搬美國的普遍徵收模式，不能見到一平米就徵一平米，必須給納稅人一個基本住房保障的扣除。

不動産登記的實質意義

嚴金明(中國人民大學公共管理學院土地管理系教授、博導、副院長)：不動産登記，從以前的行政規章到現在的行政法規，這是第一次將不動産登記法律化，這是一個很大的變化，有了法律依據，跟四中全會的法治國家也是緊密相聯絡的。財産可分為不動産和動産，十幾年前，美國有一年在財産劃分統計時，不動産佔它整個財産的73.2%，我們國家沒有看到對不動産和動産方面有明確的數據，但是根據我們的預計，不動産佔整個國家財産應該在2/3以上。這麼大的財産我們要管理的話，首先要摸清不動産的家底，某種程度上也是摸清不動産的國底。不動産統一登記應該是一個政府科學管理的基礎。

現在《不動産登記暫行條例》的頒布，實際上它有四個關鍵詞：一個是整合，二是規範，三是方便，四是保護。這四個關鍵詞基本上概括了不動産登記的目的。

從這個角度上它有幾個新意的地方：

一是把不動産登記十大方面權利進行了整合。《不動産登記暫行條例》第五條詳細列出了不動産登記的範疇，這是在物權法以後又把它在這兒詳細地進行了明確，並進行統一的登記。

二是提出不動産單元的概念，這個概念剛才王廣華局長提出説將來看怎麼規範銜接。

三是方便群眾的角度，這裡面有一個數，提到30個工作日辦齊不動産登記的手續等等。

四是關於信息的共享，第25條，各個部門信息的共享，這都是很大的亮點之一。

當然這些亮點同時也給我們管理上帶來一些挑戰。

一是不動産權利的登記，歷史上多部門登記經歷了這麼長的時間，就會有傳統上管理的慣性，我們要整合運作的時候，挑戰還是明顯的。為了提高效率，有了30個工作日這一規定，但是實際上群眾在辦理登記的時候涉及到房産證、土地證等，在有的地方30工作日遠遠不止，所以要達到這一目標這可能還有一個過程。

二是不動産單元，需要與地籍宗地和房屋登記號進行銜接，而農村土地承包經營權的登記單元的劃分就更加需要研究了，主要是土地承包經營權破碎化，或者説零散化的土地承包經營權。另外因為土地承包經營權，目前還沒有統一在國土部門，目前還是由農業部門負責這塊，這也有一個過渡期。我建議國土部門，要提前介入農業部門土地承包經營權的登記發證。

三是不動産登記部門之間的協調。登記條例裏面講了縣級以上的政府應當確定一個部門為本行政區域的不動産登記機構，這給各個地方留下了一個彈性，因為一些地方房屋建設管理部門很擔心機構整合的問題。總之，由原來多部門登記到統一登記，部門之間需要從大局出發，進行有機協調。

樓建波（北京大學房地産法研究中心主任、北京大學法學院教授）：我想講三個方面：第一，怎麼理解這個條例，即這個條例的定位和意義。第二，從法治原則上怎麼看不動産登記。第三，條例將對不動産登記，對我們社會産生什麼樣的影響。

定位和意義問題我特別同意嚴老師和其他的專家提到的“整合”不動産登記。用我自己的話説，我們不是從沒有登記變成有登記，我們是從分散登記變成統一登記。

我個人理解不動産登記有兩個最基本的功能、或者説最基本的意義：一個是物權的公示，表彰單位或個人的不動産權利；二是為政府的不動産（或者土地、房屋和其它自然資源的）管理（包括行政管理和稅收管理）提供基礎的數據、基礎的支撐。那麼統一登記和分散登記在這兩方面會有怎麼樣的差別呢？

從權利公示的角度，分散登記和統一登記在公示的法律效果上並沒有多大的區別。《暫行條例》第5條列舉的可以登記的不動産權利都是目前已經開展的不動産登記。當然，隨著登記機構、登記簿和登記程序的統一，權利人辦理登記的時間和費用成本都會降低，權利公示的準確性和效率都將大大提高。

從不動産行政管理和稅收提供基礎支撐的角度，原來分散在各個登記機構的信息的疊加，和統一登記後統一登記機構掌握的信息，在量上面不會有太大的實質性變化，如果真有變化，我覺得是質上的變化。統一的信息平臺將為不動産市場宏觀調控、不動産稅收提供更及時更全面的信息。

《物權法》是説統一登記由法律、行政法規，或地方性法規規定，而當時國土部和住建部的規章只是規範分散登記下土地和房屋的登記。但是從法治原則來講，既然物權法規定了統一登記，我們就應該實施統一登記，而且要由法律和行政法規作為統一登記的依據。從這個意義上説，這次《不動産登記暫行條例》出臺最大的意義，就使得我們不動産登記有了符合《物權法》規定的統一依據。

事實上，《條例》裏的許多規定都體現了對《物權法》的尊重。舉幾個例子。

一是條例第五條。在起草討論過程中，有建議對國有土地所有權和其他自然資源所有權進行登記的，有建議對國有農場的國有農用地使用權進行登記的。現在條例中的第五條遵循物權法定原則，除了第十項兜底規定“法律法規需要登記的不動産權利”外，列舉的其它所有的權利都是物權法明文規定的物權。需要強調的一點是，國有土地使用權和其他自然資源所有權不登記，既是物權法的規定，又是實踐的需要。例如，在釣魚島問題上，日本公然對釣魚島進行權利登記，如果中國法律規定國有土地所有權也需要登記，則我們在處理這一問題在法律上將處於不利地位。但是，由於中國法律規定依法屬於國家所有的自然資源（包括土地）所有權，可以不登記，日本就不能以我們沒有登記為由而強詞奪理。

二是關於登記資料查詢的規定。儘管在條例起草過程中有過很多討論，許多人提出為促進反腐，應該允許“以人查房”，但最終通過的條例第27條依據物權法第18條，規定“權利人、利害關係人可以依法查詢、複製不動産登記資料，不動産登記機構應當提供。”對查詢主體做了限定。此外，條例第28條還對查詢結果的使用從目的上做了限制。這樣既符合物權法的規定，又體現了對登記權利名義人個人隱私、商業秘密等的尊重和保護。

第三，不動産統一登記的實施將對我們的不動産登記制度，對我們國家和社會産生深遠的影響。

1、此次不動産統一登記，既是機構、登記簿、登記程序和依據的“四統一”，更是城市和農村的土地和其它不動産登記上的統一。2、信息化，這是條例的一大亮點。信息化在亞洲的新加坡、我國澳門地區都是做得比較好的，日本在信息化方面也有很好的做法，歐洲的瑞典等都有很多的經驗值得我們去學習。有關信息化會對國家治理、社會管理産生的影響，剛才賈老師已經講得特別精彩，我就不想重復了。3、在不動産登記的領域，一些專業化的仲介和專業人員的服務，將來有可能會很好的發展起來，國土部一直推動土地登記的代理人，我個人認為這是特別好的制度，尤其將來實現統一登記以後，各地的登記程序和要準備的資料，格式的統一，將為登記代理人的全國執業創造條件。這些仲介機構我覺得也許在5年、10年以後，在我們國家會有很大的發展。

王文（中國人民大學重陽金融研究院執行副院長）：歷史角度地看，不動産登記制度是2007年《物權法》以來的落實和政策的延續。但怎麼搞了這麼多年？這背後實際上折射了我們整體中國社會，包括人群、民眾的思想觀念進步，以及我們政府執政能力提升的漸進的進程。

從社會共識的角度來講，以物權歸屬為重要基礎的社會制度的分歧一直都存在。比如20年前研究不動産的時候，當時很多人怎麼敢談不動産，説不動産就是資本主義，你是私有制。現在，大家逐漸已經産生共識，必須要對不動産進行保護，對私有財産的法律認可等等，這個社會共識是很不容易的。

另一方面，以登記為主的工作方法反映了政府的治理能力。現在像高鐵、地鐵的發展，都對推動這方面有很好的作用，過去是翻山越嶺的登記，現在很快的。技術也是，技術發展促使了政府治理能力的提升，在這樣的情況下共同出臺這個條例，這是時代發展的産物。

關於意義，我認為有三個層面：

第一，對個人層面來看，對個人物權財産起到實質性保護。2007年《物權法》推出是法律理論上保護的開端，大家認可物權，然後個人財産登記是個人財産被實質地保護，登記以後是法律對個人財産的落實和認可。

第二，從社會層面來講，剛才幾位老師講到明晰的産權，降低了交易的成本，促進了信息的共享，互聯互通，更重要的還有推動了社會的團結，加強了和睦。你看咱們所有的北京臺、中央臺的有關社會矛盾的新聞、談話節目，百分之八九十都是跟不動産相關的，不動産産權不明晰導致的家庭糾紛，社會分裂，我覺得《不動産登記暫行條例》會起到非常重要的促進社會和諧的作用。

第三，剛才幾位老師講到了，國家治理體系和國家治理能力的現代化，王廣華司長今年寫過這樣的文章，特別好，我一直想學習，除此之外會産生一些附帶的作用，剛才幾位老師都談到的反腐、房價的調整等等。我覺得從金融研究方面還是值得研究的，因為隨著這個出臺，可能未來一定的房市，如大戶型會更加活絡一點，當然不動産也會加速，剛才賈老師也提到金融改革、徵信、財政措施的出臺速度。

但是我覺得整體感覺對反腐，調控房價，這是根據不動産登記條例有直接的關係。這方面要調，社會上有一些輿論説國家登記是為了收房産稅、遺産稅，我覺得不能把這兩者聯絡起來，它不是直接的關係，也不是一個根本目的，只能説會産生這樣的附帶作用。

準確把握不動産統一登記核心功能和目的

王廣華：不動産統一登記的核心功能和目的在於保障不動産交易安全，有效保護不動産權利人的合法財産權，不是為了降房價和反腐敗。

關於不動産登記信息公開查詢，《物權法》早就有了規定，明確權利人、利害關係人可以申請查詢、複製登記資料，登記機構應當提供。將有權查詢的主體限定為權利人和利害關係人，但不能以人查房，必須按照法定的原則開展查詢。所以，不動産統一登記以後，登記信息公開查詢要繼續依法開展，但不會無條件、不受限制地全面公開，不會導致居民住址、身份等基本信息外泄。

至於其他的，像房産稅，沒有不動産統一登記，這件事情照樣可以運轉，無非就是你是把資料從不同地方拿過來整合，還是登記機關已經整合好了你直接拿來用。所以，是否開徵房地産稅，何時開徵，與不動産統一登記工作沒有必然聯絡。

為什麼這個制度過去談得很多，但一直到現在才顯得很迫切呢？這與我們市場發育的程度、當前推出的改革有關係。剛才提到現在市場要起決定性作用，市場化越來越完善，那麼這時候很重要的一條就是産權明晰，也就是你在市場交易中的東西是不是你的，誰來保證這個東西是你的，你要跟他交易，你怎麼知道這財産是他的呢？所以必須有一個公示機構，讓人知道這個財産確實是他的。為什麼談得很早，但現在才實現這個事，主要是市場需要，在市場有了這種需求之後，大家的認識水平就跟上。

過去我們也有登記，但是過去的登記是服務於管理相對多一些。也因此，可能部門和部門之間標準不一樣，登記出來的東西可能有差異，這樣如果拿去市場交易的話，可能就會出問題。所以資料的整理、整合非常關鍵。把過去不一致的地方找出來，到底是哪個地方在哪個標準上出了問題，必須要重新的梳理，做好銜接融合。這是個巨大的考驗，不同的部門標準不一致，程序不一致，要求不一樣，這樣可能有很多差異，所以我們還要有大量的工作要做。