土地調控新政劍指何方

——專家學者評説《國務院關於加強土地調控有關問題的通知》影響力

    新華社北京９月６日電(記者 張曉松)《國務院關於加強土地調控有關問題的通知》日前通過新華社全文播發後，引起社會廣泛關注。新的土地調控政策指向何方？它將對宏觀經濟産生什麼樣的影響？記者就此採訪了相關專家學者。

濫佔土地之風將有所收斂

    “國務院通知發出後，濫佔土地之風將有所收斂。但要從根本上抑制各地的用地衝動，還需要進一步完善相關體制和機制。”全國政協委員、國土資源部諮詢研究中心副主任劉文甲在言語中流露出審慎樂觀的態度。

    自１９８６年黨中央、國務院聯合下發《關於加強土地管理制止亂佔耕地的通知》以來，嚴格土地管理、禁止亂佔耕地一直是我國土地管理工作的主題。但是，２０年來，儘管中央三令五申，濫佔土地之風卻屢禁不止，甚至一些本該負有監管責任的地方政府也成了土地違法的主體。

    談到這一點，劉文甲感到“心裏很不是滋味”。他説：“濫佔土地的責任主要在各級地方政府身上，其根源就是一個‘錢’字。一些地方政府把土地看作財政收入的主要來源，或者越權批地，默許、支持違法用地；或者越位去做市場主體，親自上陣抓錢。”

    據劉文甲估算，當前土地交易的利潤率接近２５０％。這也就是當前有些地方政府熱衷於經營土地，而不履行監管職責，致使濫佔土地之風屢禁不止的主要原因。

    這次出臺的土地調控新政，進一步明確了地方政府在土地管理和耕地保護方面的責任，今後出了問題將直接追究有關地方負責人的領導責任；同時，將國有土地使用權出讓總價款全額納入地方財政預算，以遏制地方政府盲目擴大徵地規模的衝動。劉文甲認為，上述措施標本兼治，有利於抑制地方政府濫佔土地之風。

    但劉文甲也有所擔憂：“目前，關於土地發展權的價值，如耕地轉化為建設用地後成倍增長的那部分價值，究竟歸誰所有，如何分配，還沒有在政策上得以體現，目前這部分價值基本上都被地方政府無償佔有了。這個問題不解決，地方政府的違法佔地行為仍然有利可圖，其佔地衝動還不能從根本上得到遏制。”

    此外，從以往經驗看，在新舊政策過渡、銜接階段，往往會出現突擊批地、先行圈佔等現象，使土地調控新政的影響力大打折扣。有關專家提出，這也應當引起有關部門的高度警惕，及時採取相應措施，防患于未然。

對投資的影響既表現在速度上也表現在結構上

    中央一直認為，當前經濟運行中存在的一個突出問題，是固定資産投資增速過快。這個問題不解決，就會增大經濟波動的風險，危害經濟健康發展。而從實際情況看，固定資産投資增長過快，特別是一些低水平重復建設項目能夠上馬，一個重要原因就是土地“閘門”沒能真正把住。

    因此，強調“嚴把土地‘閘門’”的土地調控新政一經出臺，就被認為是中央防止固定資産投資規模過大、保持國民經濟持續快速協調健康發展的重要舉措。

    “正在高位運行的投資增速不會一下子降下去。”中國宏觀經濟學會秘書長王建表示，“對於新政策，方方面面都需要有一個適應過程，再加上各地手頭仍有一些土地儲備，投資增速只會在慣性作用下逐漸放緩。”

    王建認為，相對於投資增長速度，土地調控新政對投資結構的影響更值得關注。隨著土地“閘門”進一步收緊，土地資源將更加稀缺，項目“落地”也會更難，各地在選擇投資項目時將優先考慮那些佔地規模小、土地利用率高、投資回報快而利潤豐厚的項目，想方設法用更少的土地獲得更多的收益。

    “改革開放後的２０多年間，土地對於經濟增長的‘瓶頸’制約作用從未像今天這樣嚴重。”王建指出，從長遠看，土地問題關係到經濟社會的可持續發展，以及國家的長治久安；從近期看，直接關係到宏觀經濟的平穩運行。因此，土地調控政策對於宏觀經濟的影響將是十分長遠的，其實施效果也有待時間檢驗。

警惕房地産商再炒“地荒論”

    新出臺的土地調控政策突出了一個“嚴”字，那麼它對公眾十分關注的房地産市場會産生什麼影響呢？

    來自中國人民大學的土地管理學專家嚴金明教授認為，國務院通知強調的是對土地的調控，並沒有直接涉及房地産問題，雖然提出從嚴控制新增建設用地，但房地産用地只是建設用地的一部分。因此，從新政策本身並不能看出其對房地産市場將産生什麼直接作用。

    “要説對房地産市場的影響，國務院通知提出，要規範土地出讓收支管理、調整建設用地有關稅費政策、建立工業用地出讓最低價標準統一公佈制度，這些將有利於進一步規範土地市場，從而也會間接地對房地産市場的健康發展産生積極作用。”

    談到嚴把土地“閘門”對房地産價格的影響，嚴金明表示，土地供應量是影響地價的因素之一，但不是決定性因素；而房價雖然從理論上會受到地價變化的影響，但在實際操作中，房地産商往往根據某個城市某個地段的房價，來決定出多高的價錢收購土地才划算。從這個意義上講，房價最終還是由供求關係決定。

    “我們一定要警惕房地産開發商利用新政策的出臺再次拋出所謂‘地荒論’，把房地産價格上漲歸因于國家嚴把土地‘閘門’，甚至利用國家土地調控政策的變化惡意抬高房價。”嚴金明指出，這次土地調控雖然強調一個“嚴”字，卻並不意味著減少土地供應，更不意味著減少房地産用地供應。

    根據今年５月國務院辦公廳轉發的《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，各級城市人民政府要科學確定房地産開發土地供應規模，優先保證中低價位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供應。嚴金明指出，迄今為止，上述政策沒有變，中央穩定房地産市場、控制住房價格過快上漲的決心也沒有變。

    嚴金明提醒各級地方政府，要防止在對土地調控新政的理解上出現偏差，在制訂土地開發供應計劃時，一定要充分保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應，避免在這一塊土地供應上不增反降、給那些伺機抬高房價的開發商以藉口。（完）