10月25日，北京市建委與市工商局聯合公佈了《前期物業服務合同》與《物業服務合同》（示範文本）。《物業服務合同》明確，物業費的收取分為包乾制和酬金制。實行酬金制物業的小區每年需聘請專業機構就物業費收支情況進行審計。

    這兩個合同根據新出臺的《物權法》以及新修訂的《物業管理條例》，將傳統的“管理 合同”改為“服務合同”，突出物業企業的服務性質。

    《物業服務合同》規定，物業費的收取分為包乾制和酬金制。包乾制是指根據固定的服務內容收取固定的費用，物業企業自負盈虧。酬金制是為了達到小區和業主的要求，物業企業做出計劃預算，按照投入和付出的多少，業主根據比例預交資金，多退少補。

    合同條款規定，實行酬金制的物業應向全體業主公佈物業服務年度計劃和支出年度預決算，並按雙方約定時間，向全體業主公佈物業服務費用的收支情況；同時，雙方按照約定每年聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務費收支情況進行審計，聘請費用按約定支付。

    北京市建委相關負責人表示，物業費收取實施酬金制將是未來發展的趨勢。

    今起，市民可登錄“首都之窗”“北京工商”“北京建設”等相關網頁了解《前期物業服務合同》和《物業服務合同》（示範文本）的具體內容，並提出自己的修改意見。

    ■示範文本解讀

    前期合同列入買房合同

    北京市建委稱，將前期合同作為房屋買賣合同的附件，使購房人在購房的同時就能了解此後物業服務的內容、標準和物業服務收費的標準，充分保證了業主的知情權和選擇權。

    前期合同期限禁低於兩年

    因前期服務合同在業主入住之前簽訂，而物業服務企業的合法更換需要由業主大會決議，為在時間上對業主大會成立提供一定的保障，同時減少物業服務企業頻繁更換帶來的不便和糾紛，前期合同中設定合同期限不得低於兩年，並且規定合同期滿後未出現合同中規定的解除和中止情形的，合同應按整年度進行延續，直至新物業服務企業接管為止。

    共用部分收益可衝物業費

    《物業服務合同》中明確了物業服務費用問題、共用部位、共用設施經營及收益分配問題和合同終止問題。

    根據《物業服務合同》，業主所有的共用部位、共用設施經營要徵得業主委員會書面同意後，由物業服務企業與經營者簽訂合同。收益歸全體業主，可用於衝抵下一年度的物業服務費用，也可用於小區改造。

    兩大問題仍需重點探討

    北京市工商局表示，由於客觀原因，有兩大問題仍需重點商討。

    一、《前期物業服務合同》對物業服務企業無力服務或業主大會未選聘出新的物業服務企業，造成的真空管理狀態並未形成有效解決辦法。

    二、《物權法》中以建築區劃為界限對權屬進行了界定，而本合同中運用了物業區域的概念，對本物業區域內歸業主所有的共用部位、共用設施的經營以及收益歸屬和使用做了規定。《物權法》中運用的是共有部位、公用設施，而本合同中運用的是共用部位、共用設施的概念。（記者 張燕 袁國禮）