新華社瀋陽４月１４日專電（記者范春生）近來一些房地産開發商開發的新房“縮水”現象明顯增多，且“縮水”隱蔽性更強，從居住面積到使用年限，從園區配套景觀到房屋舉架高低等，既侵犯了購房者的合法權益，也引發大量訴訟。對此，專業人士道出新房“縮水”的四大典型表現，並開出“藥方”予以破解。

    遼寧隆豐律師事務所律師王乃龍有著多年處理房産糾紛的經驗。他結合現實生活中的真實案例，指出房屋“縮水”的四種典型現象，一一進行剖析破解。

    案例一：屋子變小。前不久，瀋陽市民劉先生買了一套商品房，建築面積１４１平方米，使用面積１１２平方米。交房後，劉先生覺得房子面積有問題，就找到一家房産測繪公司重新測量，結果房子的使用面積只有１０６平方米，比銷售合同整整少６平方米，縮小４％。然而，由於合同約定可以退房的條件是建築面積誤差超過３％，而不是使用面積，劉先生有苦説不出。

    王乃龍説，根據有關司法解釋，房屋使用面積或建築面積與約定面積不符時，合同有約定的按約定，無約定或約定不明確時，誤差比例在３％以內的，雙方據實結算；若超過３％，買房人可提出解除合同要求開發商無條件退房，並返還已付購房款及利息。他建議，如果消費者的退房請求被拒，可通過消協責成開發商按規定執行，也可向法院提起訴訟，要求強制執行。購房者為避免吃啞巴虧，在簽訂購房合同時應認真核對條款，要把建築面積和使用面積都作約定。

    案例二：被忽略的“使用年限”。一些購房者在拿到新房的房産證後，經常發現，房産證上標注的使用年限是四十幾年，或五十幾年，而非一般住宅土地的７０年。使用年限“縮水”，讓購房人有被欺騙的感覺。王乃龍表示，通常開發商從政府部門取得土地使用權後，樓盤均有一定的開發建設期，所以購房者取得房屋的土地使用年限都不會是７０年。只要消費者購買的是民用住宅，就不需過於擔心使用年限的問題。

    他建議，為避免不必要的麻煩或擔憂，購房者應將土地使用期限作為開發商的一項陳述事項寫進合同，在購房合同中明確土地使用年限“縮水”、佔地範圍有誤差等情形下的處理方式。

    案例三：消失的花園和“縮水”的游泳池。一般購房者經常遇到這樣的情況：開發商預售房時，按照樓盤規劃圖，顯著標明建有花園甚至游泳池，這成了吸引合同成交的重要因素。然而入住後才發現，中意的小花園被改了規劃，徹底消失，游泳池也縮水，規模變小。

    王乃龍提醒，樓盤廣告屬於宣傳資料和銷售廣告，購房者在購買商品房時應當注意收集這方面的材料，如交付的房屋與宣傳資料和銷售廣告不符，購房者可以聯合小區業主，以集體訴訟的方式要求開發商承擔違約責任。

    案例四：房子變矮。瀋陽市民郝俊在看某處樓盤的樣板間時，被高挑的房頂和開闊的空間吸引，決定買下這個樓盤的房屋。在房屋買賣合同中，開發商承諾，房屋的層高是２．９米。可是交房後郝俊發現，開發商給他的房屋質量保證書註明的層高只有２．８米。

    王乃龍認為，由房産管理部門提供的商品房買賣合同範本中，一般沒有明確約定層高“縮水”開發商應如何承擔責任，要求開發商將層高恢復到合同約定的高度也不現實，因此購房者在簽訂購房合同時對層高“縮水”問題，要明確約定違約的賠償方式和數額，以便更好維護自身的合法權益。