不久前，保利地産將多名無法按約支付房款的購房者告上法庭，要求支付10萬至20萬元違約金。近日，上海市二中院對這批案件作出終審宣判，判決業主承擔相應違約責任。

    2009年10月至去年10月期間，保利地産與多名業主分別簽訂了 “保利葉都”商品房預售合同。合同中明確約定，買方應于簽訂合同之日起1個月內辦妥銀行按揭手續並將房款支付到位；並約定若貸款申請未獲銀行批准或獲得貸款不足以支付房屋總價款的，買方仍應按照合同約定按時足額支付房款。否則，應向出賣方支付違約金，違約金按逾期未付款額的日萬分之五計算。

    合同簽訂當日，這些業主即按約支付了首付款，但剩餘銀行貸款逾期多月後才支付到位。保利地産據此提起訴訟，要求業主支付違約金。據了解，根據逾期付款金額及延遲期限的不同，保利地産此次要求業主支付的違約金大致在10萬至20萬元之間。

    被告業主們認為，未能按時辦出貸款係因信貸政策調整所致，屬情勢變更，依法不應承擔違約責任。同時，合同約定的貸款期限與正常辦理銀行貸款的實際時間相差較大，有違公平，要求法院駁回保利地産的訴請。

    一審法院審理後判令業主支付逾期付款違約金。判決作出後，部分業主不服，提起上訴。二審審理過程中，法官加強了釋法析理，認為雙方關於現金補足條款的約定，證明雙方對房産貸款可能出現的風險因素存在預期。並且從合同整體上考慮，業主未能及時取得貸款並不導致對一方當事人明顯有利而對另一方有重大不利、繼續履約將導致顯失公平的後果，不符合情勢變更的適用條件。

    至於雙方對貸款期限的約定是否過短問題，因該約定是雙方簽署合同時協商一致的結果，合法有效，雙方均應按約履行。鋻於合同責任係嚴格責任，業主沒有法定事由和約定事由遲延付款，就應按照約定支付違約金。最終，上海市二中院判決駁回上訴，維持了原判。

    法官提醒

    目前，各開發商提供的《商品房預售合同》規定房貸支付部分到位的期限普遍在一個月至一個半月之間，並約定了現金補足條款。在當前房産調控的大背景下，一旦辦理貸款受阻，購房者將面臨困境。對此，法官提醒購房者：

    首先，做好準備工作，對於個人信貸問題要儘量提前和銀行確認並進行條件預審，留心政策變化，並在資金方面留有餘地以應對不時之需；

    第二、看清合同重要條款，謹慎立約，在雙方同意的情況下，提前約定因宏觀調控政策變化而導致的逾期付款不構成違約，並在合同中體現出來；

    第三、在貸款出現延期的情況下，應及時和房産商協商，並採取簽訂補充協議或變更協議的方式來延長付款期限、減少或免除違約責任。（記者 陳瓊珂 通訊員 陳家旭）