土地儲備被經濟學家形象地比喻為“土地銀行”，是因為它具有和銀行類似的經濟調控能力和融資功能——海南省級“土地銀行”期待早日破土。

    《海南省土地儲備整理管理辦法》已於今年9月1日正式實施，業內人士稱之為省今年最重要土地政策之一，明確建立省級“土地銀行”則是這份文件最大的亮點。記者今日從省國土部門了解到，省土地銀行“破土”尚需時日。

    海南省土地儲備2000年起步于海口，但僅限于市縣一級儲備，現有14個市縣成立了儲備中心。

    海南省建立省級土地儲備的構想醞釀多時。省委、省政府去年提出要建立省、市縣兩級土地儲備庫，並要求建一個比較大的省級土地儲備庫，為海南的長遠發展做準備。

    省國土資源廳廳長林詩鑾告訴記者：“建立省級土地儲備，緊扣了海南當前經濟發展大背景。”隨著“雙大戰略”的實施，大企業、大項目紛紛進入海南，需要足夠的發展用地；東環鐵路等一批重大基礎設施建設在即，需要巨量的資金投入。

    作為一個經濟實力不雄厚的政府，用省級土地儲備制度預留土地和進行信貸融資，無疑是現階段解決這兩大需求的有效途徑。

    記者在採訪中發現，無論是政府官員還是專業人士，都認為海南省級“土地銀行”應儘快成立，讓其成為地方經濟發展的重要“助力器”。

    一個調控手段：

    市縣地價“戰國時代”有望終結

    “比如三亞和陵水的沿海地塊，其資源秉性相差不大，但地價差距卻是幾十倍，這是不正常的。”省土地學會理事長王業僑認為，長期以來，我省的土地交易流轉基本上以市縣區域為市場輻射和調節範圍，因各市縣的經濟基礎、交通條件或招商力度等存在差異，導致我省在土地供應上存在區域性不平衡，土地價格差異過大。

    還有一個不容回避的現實是，不少市縣為了吸引投資商還競相殺價，大打土地價格戰，從長遠來看，這種惡性競爭沒有最後贏家，最終結果是造成海南土地貶值。“但如果我省建起省級土地儲備，這種狀況會得到根本改善”，王業僑説。

    市縣土地市場各自為政，省級土地儲備可以發揮“盟主”作用，推動在省域範圍內建立統一的土地價格體系、統一的市場供需關係，這兩個“統一”完成後，將有助於提高全省範圍內的低價總體水平，最大限度壟斷和增加政府土地收益，避免出現價格戰等混亂局面。同時也可以強化省政府的綜合調控能力。

    也有人認為，省、市縣兩級土地儲備並存，會造成新的問題，以前由市縣獨家壟斷的土地資源，如今要與省裏共享，甚至有人提出了“爭利”説，認為省政府動了市縣土地的“奶酪”。

    “這種説法是片面的。”王業僑説，在我省的土地儲備管理暫行辦法中，儲備土地的統一供應、交易的主體還在市、縣政府。同時在省級儲備的收益中充分考慮到了市縣的利益，省級土地儲備的收益有20％－30％返還市縣，50％用於全社會受益的省重點項目投資，剩下的很小部分才用於土地儲備金積累。

    為避免和市縣儲備打架，對省政府儲備的土地範圍，也予以了嚴格規定，最主要的儲備地是重大項目建設用地等，此外對市縣政府出讓底價明顯低於市場價的土地，省政府也可優先收購儲備，其目的是遏制市縣間惡性壓價。

    一個融資平臺：

    “以地生財”不再靠賣地

    據王業僑介紹，省重點基礎設施投資一直由省政府“買單”，全社會無償受益，省政府因此負債纍纍。據了解，我省僅用於交通設施建設的債務就高達90多億。在我省的“十一五”規劃中，有大量的道路、港口、電路等基礎設施建設項目，資金需求量巨大，財政難堪重負。

    為此，省主要領導曾不止一次提出，要建立省市兩級政府土地儲備庫，改革我省基礎設施投融資體制。

    王業僑説：“土地儲備是一個很好的融資平臺。”他認為，用土地的預期受益作為政府融資信用擔保，用土地受益權質押貸款籌集建設資金是政府最佳融資模式，這樣既能獲取資金保證建設，又可避免違反國家調控政策，過度供應土地。

    省政府一位副秘書長告訴記者，用土地融資建設基礎設施也是一種公平的做法，土地取之於市縣，但基礎設施也是用之於市縣，所以省級土地儲備就改變了以往那種省政府舉債建設，市縣無償受益的模式。

    王業僑還提出了這樣一個設想，根據海南“省直管市縣”的體制和“把海南當作一個城市來建設和運營”的思路，由省土地儲備機構統一測算確定全省土地期權融資模式，建立全省統一的，市縣可按份額享有權益的政府土地儲備庫，並統一與金融機構簽訂儲備貸款協議，按照市（縣）土地儲備規模和區域基礎設施建設需要，統一核定貸款投入項目和規模。他説，這種體制可以有效控制變現規模、統籌融資使用、保證區域性重點基礎設施的建設。

    一個建設保障：

    重點項目不再因土地而“卡殼”

    今後5年，是海南又快又好發展的重要階段，“十一五”期間海南省全社會固定資産投資將逼近600億元，要保證這些項目的順利實施，留足發展用地尤為關鍵。

    據了解，近年來，海南省作為全國處置積壓房地産試點，收回了大批閒置土地，為土地儲備整理提供了一定的存量土地。

    記者在採訪中得知，目前省某些重大項目的土地供應面臨比較尷尬的境地。由於沒有省級土地儲備，所有建設用地只能從市縣取得，而部分基層政府過分強調地方利益，在徵地過程中，不乏人為抬高徵地成本的事例。

    王業僑認為，省級土地儲備可化解上述問題，為重點項目建設提供土地保障。他説，通過省級土地儲備可以將根據計劃和規劃，對重點基礎、公共設施用地和大工業項目的用地，提前一兩年預先徵用儲備，避免突擊徵地引發搶種、搶建和人為抬高地價等問題，最大限度減少土地成本，保證建設用地。

    記者從國土資源廳獲悉，我省建立省級土地儲備的基本條件已成熟，根據我省當前的建設計劃，不少市縣的存量土地，以及重點工程的補償用地都有條件立即轉為省級儲備用地。

    海南省級“土地銀行”何時破土？我們拭目以待。(譚麗琳)

    相關鏈結

    土地儲備整理制度是指政府授權的土地儲備整理機構,將政府或土地管理部門通過依法收回、收購、置換、徵用等方式取得的土地，統一納入政府土地儲備庫，根據規劃，統一整理開發，形成建設條件後，由政府統一供應的行為。

    這種制度在國外被稱為“土地銀行”制度，最早始於荷蘭的阿姆斯特丹，已有200多年的歷史，美國和歐洲許多國家都建立了“土地銀行”制度，並已成了西方市場經濟國家調控土地市場、合理配置土地資源、保障城市規劃實施的重要制度。我國香港、台灣、澳門也實行土地儲備整理制度。

    在我國內地，已有1258個城市（鎮）建立了土地儲備整理機構。