2.3萬公頃閒置地：海南的土地銀行
——寫在第17個“6·25”全國土地日

    6月25日是第17個全國土地日，即使在這樣一個日子裏，你也許都意識不到，我們腳下的土地，正在真真切切地改變著我們的生活。

    從大的方面説，在海南步入快速發展的歷史時期，沒有土地資源的支撐，海南省委省政府“一省兩地”的戰略構想，也許只是一張無所附著的藍圖。從小的方面説，政府通過盤活土地資源而獲得的收益，也許會使我們門前的一條小路很快變得寬闊平坦。

    在過去的六年中，海南在國家從嚴控制新增建設用地的政策背景下，將房産地産泡沫時期閒置的大批土地和項目，或盤活或儲備，擁有了一個高達2.3萬多公頃的“土地銀行”，有效地為海南建設提供了大量的土地和資金保障。

    六年中，海南供應的10933.9公頃土地中，存量土地佔了71.95%。

    土地儲備，為未來加油

    海口與瓊山剛合併時，面臨著城市佈局和中心的轉移，基礎設施本來就欠賬太多的新海口，急需大量建設資金。但純粹依靠財政投入，要想實現城市基礎設施建設的跨越式發展是不可能的，如何籌措這筆巨大的投資？

    急需破局的海口，緊握城市土地這塊最具活力、最有增值潛力、最容易被政府控制的重要資産，在省委、省人大、省政府的支持下，充分利用處置“爛尾樓”的一系列政策法規，創新操作，推進土地資産資本化，建立土地儲備機制。

    短短幾年，海口儲備的閒置土地就達到約5萬畝，在未來五年，將有可能達到8萬至10萬畝。基於此，國家開發銀行再一次與海口簽訂協議，未來5年，給海口提供300億元的融資支持。海口現有存量土地和增量土地資源，以及形成的土地授意權抵質押，為海口的“大變”奠定了雄厚的建設資本。

    海口“以時間換空間”的運作方式，構築了強大的融資平臺，使政府獲得更多的土地增值收益，為城市基礎設施建設提供了雄厚的資金保障，也使政府在土地調控上有了更大的主導權，成為海南進行土地儲備的典型案例之一。

    海南2001年開始建立土地儲備制度。目前，全省各個市縣均已成立土地儲備運營機構，利用海南為加快處置閒置建設用地完備的政策法規，全省儲備的閒置土地面積已達2.3萬多公頃（即35萬畝）。

    從1999年1月1日到今年3月30日止，全省23788.5公頃閒置建設用地已落實處置23415.98公頃，佔閒置總量的98.43%。僅剩下372.52公頃（佔總量的1.57%）司法查封的閒置建設用地。

    進入2005年，為適應“大企業進入、大項目帶動”的戰略思路，為省重大基礎設施籌集資金，省委、省政府提出，“要建立省、市縣兩級土地儲備庫，省級要建立一個比較大的土地儲備庫，為海南的長遠發展做準備”。

    去年9月1日，《海南省土地儲備整理管理辦法》正式實施。海南土地儲備制度進入新的階段。

    高效能經營讓城市增值

    打造熱帶海島特色、南洋建築風格的宜居城市群，海南各個重點城鎮均需要大量的建設和維護資金。

    瓊海市自2003年成立土地儲備整理交易中心以來，已累計收購儲備土地7800畝，現有儲備土地2200畝，開展土地使用招標拍賣掛牌出讓，累計達到5600畝，實現土地出讓收入約6億元。開展土地二級市場交易服務，累計完成土地交易650萬平方米，交易總額約10億元。

    2002年，面積為3307.5畝的海口美麗沙，土地評估價僅為2.25億元，而3年後的競拍價卻飆升了8倍，高達18億元。美麗沙拍賣的成功，不僅打破了海口市地價長期低迷的狀態，同時也帶來了彌足珍貴的啟示———政府應該如何供應地，才能讓價格真正體現出土地的價值。

    如今，三亞一、二線海景地的價格超過200萬元/畝，海口一、二線海景地的價格超過100萬元/畝。

    不僅海口、三亞，國家開發銀行支持的觸角也延伸到海南的二三線城市。本月15日，國家開發銀行與瓊海市簽訂開發性金融合作協議，未來五年，對瓊海市土地收購整理項目、基礎設施建設項目、以及民生領域等項目提供100億元的融資支持。

    政府實施土地儲備，不僅僅能為城市建設提供更多的資金，也能支持重點産業發展，提供城市發展後勁。

    海馬汽車今年將形成15萬輛整車和15萬台發動機生産能力，本地採購率高達70%。“海口藥谷”吸引入駐的醫藥企業已經達到23家。海口桂林洋高校園區建設已小有規模。對於如海馬等事關海口經濟競爭力的重點産業，海口土地儲備中心原則上以成本價供應土地。對重點基礎設施産業則虧本提供土地。隨著國內外越來越多的資本認識到海南稀缺資源的價值時，海南省、市縣兩級政府，都需要掌握一定的儲備土地，以承接優勢企業和優勢項目的進入。

    省委書記衛留成認為，海南在新一輪區域經濟的角逐中，最大的優勢就是保持了良好的生態環境和充足的土地資源儲備。正在推行的土地儲備，將成為海南島嶼型經濟又快又好發展的重要推進器。

    在平衡中尋求社會和諧

    在加快推進土地儲備的實踐中，全省各市縣既充滿激情，又顯示了清醒和睿智，那就是土地增值所産生的收益的使用“以人為本”，從群眾反映最強烈、最緊迫的問題入手，向群眾關心的熱點難點問題傾斜，打造“民心工程”，讓以地生“金”的收益，成為海南社會發展的重要的和諧因素。

    省國土資源廳的蒙小明認為，由政府掌握土地的主要增值，總比一些企業運營土地要更加公益、更加公正、更加符合情理，況且土地增值的原因是多方面的。

    政府儲備土地後還需要做大量的工作，如路、管、網等設施的配套，如教育、醫療等大環境的完善，如規劃概念的包裝推介等等。土地增值的收益基本上由地方財政控制，可以保證絕大部分還是投入地方建設和發展。

    比如，生活在海口的居民會有切身感受：“一園兩湖”改造，美舍河臭水溝的清淤，“女人街”等背街小巷的改造，圖書館、文化公園、體育公園等一批文化體育設施的紛紛落成，管網、路燈等設施的改造，羊山地區的飲用水工程，正在緊張施工的幾條重要市政道路的改造等等。

    比如，三亞已經成為海南最精雅的城市，一處建設成一道風景，一項工程成一個亮點。三亞的市民和遊客在短短近四五年中，能清晰看到它的改造脈絡：一大批的公園先後建成，三亞灣“椰夢長廊”的營造，三亞解放路及三亞東西兩河三岸改造，東西河跨河大橋，迎賓大道的整修等等。

    通過資本和土地的結合運營，産生巨大的財富，再回饋于海南的各項建設，打造一個魅力海南，使之更有吸引力，更能吸引外來投資者，更能方便當地群眾生活，這樣的土地儲備即便有一點不完善，也不影響它的巨大的正面效應。土地儲備形成的綜合實踐雄辯地表明，它是新的增長極，支撐著全省經濟躍上新的臺階。（鄧建華）