在2012年土地市場整體冷中趨穩，年末回升的主基調中，2013年第一季度延續了低位回暖的態勢，各用途地價環比、同比增長率持續上升。
一、總體情況
（一）地價水平小幅上漲，環比、同比增長率低位加速
地價總體水平繼續小幅上漲。2013年第一季度，全國主要監測城市地價總體水平為3175元／平方米，商服、住宅、工業地價分別為5964、4702和676元／平方米。
圖1 全國主要城市分用途地價水平（元/平方米）
綜合、商服、住宅增速較上一季度加快，工業增速有所放緩。第一季度，全國主要監測城市綜合、商服、住宅、工業環比增長率分別為1.47%、2.07%、1.77%、0.86%，較上一季度變化分別為增加0.35、1.23、0.56和減少0.28個百分點。
圖2 全國主要城市分用途地價環比增長率曲線圖（%）
地價同比增幅持續兩個季度上漲,漲幅有所增大。第一季度，全國主要監測城市綜合、商服、住宅、工業地價同比增長率分別為3.86%、4.53%、4.12%、3.27%，較上一季度分別上升了1.25、1.19、1.86、0.57個百分點。綜合和分用途地價同比繼續上漲，商服、住宅地價漲幅呈現擴大態勢，總體仍處於歷史低位。
圖3 全國主要城市分用途地價同比增長率曲線圖（%）
重點城市定基地價指數穩中有升。第一季度，以2000年為基期的重點城市綜合、商服、住宅、工業地價季度指數分別為204、216、236、165，分別較上一季度增加了4、6、5和2個點。
圖4 2000-2013年1季度重點城市分用途地價指數
重點監測城市各監測指標均高於主要監測城市。地價總體水平為4424元／平方米，較上季度增長1.75%，較去年同期增長4.92%。商服、住宅和工業地價水平分別為7651、6479和847元／平方米；環比增長率分別為2.48%、2.05%和1.04%；同比增長率分別為5.27%、5.06%和4.58%。
圖5 重點城市綜合地價環比、同比增長率曲線圖（%）
（二）三大重點區域綜合地價環比、同比增速持續上升；珠江三角洲地區各用途地價環比、同比增長率均居於三大重點區域之首，市場變化相對明顯
2013年第一季度，三大重點區域綜合地價水平均高於全國總體水平，保持上升態勢。長江三角洲、珠江三角洲、環渤海地區綜合地價水平分別為4719元/平方米、4423元/平方米、3432元/平方米。
圖6 2013年第一季度三大重點區域地價水平（元/平方米）
從環比增長率看，三大重點區域綜合地價增長率分別為1.25%、2.53%和1.09%，較上一季度分別加快了0.54、0.51和0.25個百分點。其中，珠江三角洲地區平均增長率高於全國和長江三角洲地區、環渤海地區平均水平，增速相對較快。
從同比增長率看，珠江三角洲地區增速最快，達到6.08%，明顯高於全國及其他兩大重點區域,較上一季度上升了2.64個百分點；長江三角洲和環渤海地區增速均低於全國平均水平，分別為2.95%、2.89%，較上一季度分別上升了1.22和0.92個百分點。
圖7 2013年第一季度三大重點區域綜合地價增長率（%）
分用途看，三大重點監測區域各用途平均地價環比、同比增長率均保持增長態勢。其中，珠江三角洲地區各用途地價環比、同比增長明顯，居於三大區域之首，商服、住宅、工業地價環比增長率分別為1.85%、3.20%、2.19%；同比增長率分別達到5.93%、5.62%和6.44%，其中，深圳市的漲幅尤其明顯。長江三角洲和環渤海地區各用途環比增幅穩中有升，且較為接近，同比增幅較大，住宅地價同比上漲相對明顯。
圖8 三大重點監測區域分用途地價環比增長率（%）
圖9 三大重點監測區域分用途地價同比增長率（%）
（三）半數城市住宅地價環比變化處於平穩區間，上漲的城市略有減少，而同比上漲的城市持續增加
2013年第一季度，住宅地價環比上漲的城市由上一季度的94個減至92個，54個城市的漲幅穩定在[-1%，1%]，漲幅超過3.0%的城市大致呈東、西兩極分佈，東部包括深圳、寧波、佛山市順德和湛江；西部包括西寧、呼和浩特；漲幅最大的城市是位於中部的安陽。本季度住宅用地價格環比持平和下降的城市為13個，較上一季度增加了3個。分一、二、三線城市[1]來看，一線城市住宅地價全部環比上漲，二線城市中除哈爾濱外全部上漲；三線城市上漲的城市個數有56個，佔三線城市總個數的81.15%，但其中半數漲幅低於1%。住宅地價變化態勢與房價總體趨同。
圖10 70個大中城市中新建住宅銷售價格和105個城市住宅用地價格環比上漲城市數量統計情況
住宅地價同比上漲的區域更廣，城市由上一季度的74個增加至91個，但漲幅較為明顯（超過5.0%）的城市僅有27個。住宅地價同比上漲明顯，主要原因是去年同期房地産調控政策影響顯著，土地市場處於歷年低谷。
（四）在供地量增加的背景下，異常交易地塊數量同比增加，但溢價水平低於去年同期；土地市場高溢價風險整體可控。
截至2013年3月31日，一季度上報異常交易地塊79宗，較上一季度減少21宗，降幅為21%，與市場偏冷的去年同期相比，數量漲幅較大；溢價率方面，一季度上報異常交易地塊平均溢價率120%，比去年同期降低了23個百分點。
圖11 2012年以來異常交易地塊成交上報宗數和月均溢價率統計情況
歷史數據顯示，2013年一季度異常交易地塊的上報數量同比增加，但與2011年同期相比，上報宗數仍然遠低於2011年同期的237宗，溢價水平也降低了47個百分點，顯示目前土地市場雖現回暖態勢，但整體仍處於理性、低位，高溢價風險整體可控。
二、當前市場形勢分析
（一）國際經濟形勢複雜，國內經濟溫和復蘇，流動性仍處高位是一季度以來地價持續上漲的宏觀背景
國際經濟環境複雜，整體形勢未見明顯好轉。第一季度，歐元區經濟復蘇緩慢，歐債危機再生變數，世界經濟復蘇的不確定性增加。國際市場研究機構數據表明，歐元區3月份製造業PMI預覽值為46.6，創三個月新低，德國3月製造業PMI初值從2月終值50.3降至48.9，顯示繼2月份擴張后製造業一年來首度陷入萎縮。塞浦路斯發生金融危機的可能性大大增加，歐債危機持續影響，範圍擴大，為世界經濟的整體復蘇帶來了不確定性。相對而言，受益於流動性寬鬆和經濟預期向好的組合，美國經濟增長回升的趨勢基本確定，將繼續領跑歐美經濟體並率先復蘇，對世界經濟的恢復産生積極影響。綜合外部環境來看，匯率波動、全球資本流動、量化寬鬆政策的溢出效應對我國宏觀經濟層面的影響持續深化，需要更加注重防範系統風險，避免引發全局性的經濟問題。
國內宏觀經濟持續回暖是地價上漲的內在支撐。3月份，採購經理指數（PMI）為50.9%，較上月上升0.8個百分點，該指數已經連續6個月保持在50%以上，表明中國經濟持續回暖的態勢逐漸明朗。儘管2月份CPI漲幅略超預期，但是總體來看經濟仍在溫和復蘇軌道，通脹壓力可控，政策支持經濟回暖態勢仍將持續。
貨幣供給較為寬鬆和流動性的釋放是地價增速上漲的主要動力。今年以來，面對國際資本流入導致外匯佔款明顯上升、通脹預期抬頭與房價過快上漲的複雜環境，中央主動平衡整體流動性，央行重啟正回購與巨量資金凈回籠，但2月末社會M2餘額仍達到99.86萬億元，同比增長15.2%，在此背景下，社會流動性增加，高資産居民數量持續上升，投資渠道匱乏使房屋投資需求有內在上升動力，資産保值需求推動投資商進入房地産市場，直接影響房地産開發投資和銷售，帶動地價的上漲。
（二）房地産市場從嚴調控基調不變，“國五條”下樓市“末班車”效應明顯，市場預期波動，成為影響商住地價的外部壓力。
2013年一季度以來，在堅持房地産調控政策不動搖的基調下，中央及相關部委相繼表態，從多方面著手，維護市場穩定。3月，“國五條”執行細則下發，引致市場反響強烈，多地二手房市場交易呈現井噴現象。3月27日國務院召開常務會議，李克強總理指出要繼續做好房地産市場調控，加快建立房地産穩定健康發展的長效機制。地方層面貫徹房地産調控政策的各項措施正在陸續跟進，3月底，廣東省及北京、上海、重慶、合肥、深圳、濟南、天津、南京等城市相繼公佈下發了關於落實國五條的地方版細則。但目前尚處於政策窗口期，諸多措施作用於房屋市場、傳導至土地市場尚需一定時間。
房地産市場各項指標上升明顯，商住地價被動式上漲的壓力增加。國家統計局公佈的數據顯示，2013年1-2月份全國房地産開發投資、房屋新開工面積、商品房銷售面積、商品房銷售額等指標的同比均呈跳躍式增長（如圖14）；2月，新建住宅銷售價格上漲的城市個數已經達到66個，成為2011年“限購、限貸”政策實施以來上漲城市個數最多的月份。房地産市場的波動變化或將直接影響土地市場。
圖12 2012年以來全國房地産開發和銷售情況累計同比變化圖
（三）土地供應同比上升，結構優化，有助於緩和後期房地産市場的供需矛盾。
2013年第一季度，全國105個主要監測城市土地供應面積達到近年同期的高值。供應總量達到5.65萬公頃，同比增加8.98%；與上季度相比，環比減少40.90%，屬季節性回落。其中商服、住宅、工礦倉儲用地和交通、水利基礎設施等其他用地分別供應約0.62、1.27、1.81和1.95萬公頃，同比變化分別為增加52.90%、42.19%、6.78%和減少10.65%。房地産開發用地供應約1.89萬公頃，同比增加45.53%，達到2010年第3季度以來的新高。根據以往保障性住房用地供應規律，每年一季度是此類用地的供應低谷期，一季度保障性住房用地供應略有收縮，供應面積約0.17萬公頃，環比較上個季度減少64.23%，同比微降2.60%。
土地供應結構調整明顯，住宅用地供應佔比較去年同期提高幅度最大。2013年第一季度，商服、住宅、工礦倉儲用地和交通、水利基礎設施等其他用地供應量佔建設用地供應總量的比例分別為10.94%、22.46%、32.12%和34.49%，分別較上一季度佔比提高3.27、4.05、6.68個百分點和降低14個百分點。房地産開發用地供應量佔土地供應總量的33.39%，較上一季度增加7.32個百分點，較去年同期增加8.38個百分點。保障性住房用地供應佔比3.05%，環比和同比分別略降了1.99和0.36個百分點。房地産開發用地供應佔比提高，對於繼續保證未來住宅市場供應，穩定市場預期，鞏固房地産調控效果具有積極作用。
圖13 2010年以來105個地價監測城市各季度分用途用地佔供地總量比例圖
數據來源：土地市場動態監測與監管系統。
三、後期走勢預判及關注要點
2013年以來，我國經濟回暖的擾動性因素依然存在，歐債危機持續影響、全球經濟中低速增長、地區地緣政治和地緣經濟環境不穩定成為我國經濟保持平穩較快發展的不確定因素。穩增長、調結構、控通脹成為新一屆政府的重要任務。為了避免中國經濟發展陷入結構性減速，降低政策性通貨膨脹風險，我國政府提出提高經濟發展效率、實現收入翻番、發展新型城鎮化等發展理念，將為宏觀經濟的持續健康發展創造新的增長點，也為支撐地價長期上漲提供動力。而房地産調控政策趨緊的持續性將有利於地價維持相對平穩的態勢。在上述雙向作用力下，預計第二季度城市地價總體水平繼續上漲。
對於二季度的土地、房地産市場形勢，一要密切關注市場態勢，跟蹤研究“國五條”背景下各地不同調控措施的影響機制，及時預調微調，確保調控目標的落實不走樣；同時儘快公佈供地計劃並予以正確解讀，積極引導社會預期；二要貫徹落實新型城鎮化建設對土地管理的新要求，加強對各地指導和監督，堅持節約集約利用土地資源；同時注意與戶籍、公共服務配置等各方面的管理機制變革相協調，堅決避免城鎮化淪為“房地産化”和“造城運動”的風險；三要繼續探索房地産市場調控的長效機制，提高土地調控政策的差別化，密切關注不同類型城市房屋與土地市場的互動機制、影響因素，確保調控政策的實效性。
