新華社北京１２月１９日電（記者張曉松、朱立毅、杜宇）放寬“二套房”貸款政策，減免轉讓環節營業稅，支持合理的融資需求－－日前召開的國務院常務會議出臺三大政策措施，力促房地産市場健康發展。
這些政策措施究竟有多少“含金量”？將對房地産市場産生什麼樣的影響？社會各界對此有何預期？記者採訪了相關專家、企業、協會和消費者。
“二套房”貸款政策鬆動：“救市”意味深重
在北京市垂楊柳醫院工作的李先生已經５０多歲了，還住著一套小兩居。隨著女兒長大成人，他一直考慮換套大點的房子：“我必須先貸款買一套房，再把現在的房子賣出去，很麻煩，所以一直下不了決心。現在也許是個好時機。”
去年，國家出臺政策將居民購買第二套住房的首付比例提高至４０％，很快就收到了有效抑制房地産市場投資性需求的作用，但整個樓市也從此步入調整期。
日前召開的國務院常務會議再次明確改善性“二套房”概念，重申對已貸款購買一套住房但人均面積低於當地平均水平，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。
北京大學房地産研究所所長陳國強認為，此舉旨在進一步鼓勵居民購買改善型住房，並由此向樓市釋放重大利好信息，“救市”意味深重。
今年以來，河南正商置業有限公司開發的房地産銷售量與去年相比有所減少。公司總裁張敬國表示：“政府出臺的這些措施，有利於鼓勵普通商品住房消費。這使我們開發企業增強了信心。”
對於“二套房”貸款政策的鬆動，也有專家表示擔憂。
中國社會科學院金融研究所研究員汪利娜指出，如果一個家庭以丈夫名義買了一套房，又以妻子名義買第二套房，按照我國目前的情況是無法判定的。此外，也要防止一些地方在“平均水平”上做文章，提高“平均水平”的標準。
減免營業稅：二手房市場有望“回暖”
相對於重申改善性“二套房”貸款政策的信號作用，對住房轉讓環節營業稅暫定一年實行減免政策，有著更為實實在在的意義。
在北京市豐台區馬家堡的一個大型住宅小區，去年如雨後春筍般開設了大量房屋仲介，而如今有近一半已關門歇業，一些仍在勉強營業的也是門可羅雀。
一家房屋仲介的工作人員告訴記者，從今年上半年開始，二手房交易就呈下降的趨勢，看房的人大量減少，下單的人更是十分有限。不過，剛剛出臺的新政策讓他們看到了希望。
據房屋仲介公司“我愛我家”預計，因政策受益的二手房佔目前市場總流通量的２０％左右，主要是五年內的普通住宅，這部分購房者的購房成本將極大降低。二手房市場有望因此“回暖”。
如果加上從今年下半年開始出臺的減免契稅、印花稅、土地增值稅等優惠政策，購房者最多能節省購房成本的８．６％。
據測算，如果個人購買一套１００萬元的普通住房超過２年而不到５年轉讓的，購房人可節省５．５萬元營業稅；如果個人以８０萬元購買普通住宅不到２年以１００萬元轉讓的，可節省４．４萬元營業稅。
為房地産業提供融資服務：引導重於支持
國務院常務會議提出，將支持合理融資需求，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持，對有實力有信譽的房地産開發企業兼併重組提供融資和相關金融服務。
各界普遍認為，與以往政策相比，本次政策對房地産企業的融資進行了鬆動，有利於開發商擺脫目前尷尬的資金緊張狀況。
“對有實力、信譽好的企業，不能讓他們出現半拉子工程。”中國房地産業協會秘書長朱中一認為，“改善融資，支持發展，對房地産行業和整個經濟都有好處。”
同時，也有專家注意到，上述政策既強調支持房地産開發企業合理融資需求，也注重引導房地産開發企業積極應對市場變化。
清華大學房地産研究所所長劉洪玉指出，房地産市場的健康穩定發展，除了政府積極調整政策環境外，房地産開發企業也要積極應對和配合。
劉洪玉認為，有眼光的開發商應該準確把握市場環境及未來發展趨勢，調整短期經營策略，放棄不切實際的盈利預期，嚴控成本、積極促銷、確保必要現金流儲備，探索出適合企業自身特點的生存和發展之道。
托底·激活·合力－－解讀樓市新政三大關鍵詞
新華社北京１２月１９日電（記者杜宇、張曉松、朱立毅）“當前，要堅持住房市場化基本方向，堅持對低收入住房困難群眾實行住房保障制度的原則……”
１７日召開的國務院常務會議明確提出的兩個“堅持”，既彰顯了政府加大保障性住房建設力度的決心，也表明了採用更積極的經濟政策，激活普通商品住房市場的態度。
縱觀此次樓市新政策，保障房由政策托底，商品房要激活市場，促進房地産市場健康發展尚需形成合力是其中要義。
保障房：政策托底
國務院常務會議明確提出，加大保障性住房建設力度。首次列出了時間表－－３年，同時明確了解決住房的目標“７５０萬戶”城市低收入住房困難家庭和“２４０萬戶”林區、墾區、煤礦等棚戶區居民。
事實上，早在２００７年８月《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，２００８年３月《政府工作報告》中，都對住房保障工作提出要求，加大保障性住房建設力度正是這些政策的延續。
中國社會科學院金融研究所研究員汪利娜説：“這次國務院常務會議出臺的新政策將以前的政策更加具體化。”
清華大學房地産研究所所長劉洪玉認為，在住房市場量縮價跌的大環境下，不是縮減而是增加政策性住房供應，這看似違背經濟規律的政策，實際上是在準確把握我國國情特點的基礎上提出的，充滿了政策智慧和膽略。
毋庸諱言，過去１０年我國在推進住房市場化改革的過程中，保障性住房工作相對滯後，隨著房價的持續快速上漲，政府解決住房問題的壓力加大。
劉洪玉説：“此次利用市場調整契機，面向低收入住房困難家庭和居住環境惡劣的城鄉居民家庭，加大政策性住房建設力度，應該説是一個低成本解決住房問題的好機會，可以取得解決低收入家庭住房問題和拉動經濟增長的雙重功效。”
而此次提出的加大保障性住房建設力度的具體措施中，不乏亮點。如將保障範圍從城市低收入住房困難家庭拓展到包括林區、墾區、煤礦等棚戶區居民。同時，統籌考慮城鄉住房問題，提出“積極推進農村危房改造”。
此外，還嘗試擴大住房公積金使用範圍，提出“選擇部分有條件的地區試點，將本地區部分住房公積金閒置資金補充用於經濟適用住房等建設”，由原來的個人購房貸款向建設貸款推進。
汪利娜表示，雖然保障性住房更多是體現保障，但也是投資，也能彌補房地産開發投資下滑過快的局面，可以拉動經濟。
商品房：“激活”市場
國務院常務會議提出，進一步鼓勵普通商品住房消費。如何鼓勵呢？更多的還是通過調整信貸、稅收政策，而目的則是“激活”處於低迷狀態的房地産市場。
據劉洪玉介紹，２００７年１０月份以來，我國住房市場開始出現量縮價跌的趨勢，２００８年１０月與去年同期相比，主要城市的住房交易量下降了４０％以上，個別城市的住房價格也下降了３０％以上。此前中央和地方政府也出臺了一些減免印花稅、契稅等刺激住房消費措施，使交易量開始有所回升，但交易價格仍然在更多的城市持續下滑。
新政策為“二手房貸”撕開了一個口子。提出“對已貸款購買一套住房但人均面積低於當地平均水平，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。”
中國房地産業協會秘書長朱中一説：“我認為，這個口子是適當的，一方面可以防止投機性購房的反彈，另一方面，又滿足改善性住房的需求。”
調整前的住房交易營業稅政策和購買第二套住房貸款政策，是２００６年和２００７年政府為控制住房價格過快上漲、打擊住房投機所採取的非常嚴厲的政策干預措施。
劉洪玉表示，鋻於當前市場環境已經出現了與上述稅費政策出臺時相反方向的變化，為促進房地産市場的穩定和健康發展，使其持續發揮對經濟增長的帶動作用和對社會發展的推動作用，調整相關政策也就成為必然。
他説：“此次住房交易營業稅調整，有利於減輕住房交易稅費負擔，活躍住房市場交易。調整購買第二套房貸款政策，有利於居民家庭實現改善住房的願望，進而促進住房市場交易。住房交易量的回升，則有利於住房市場價格的平穩。”
促進樓市健康：形成合力
促進樓市健康發展，從住房結構上看，既需要一個良性發展的商品房市場，也需要為低收入群體“住有所居”提供保障。
劉洪玉説：“滿足保障性住房和普通商品住房消費需求，是社會和諧穩定的基礎，也是經濟增長和房地産市場發展的基礎。基礎打紮實了，對房地産市場的持續健康發展具有重要意義。”
在當前樓市低迷的狀態下，除了政府加大調控力度，還需要開發商的努力。新政策明確提出，“引導房地産開發企業積極應對市場變化，促進商品住房銷售。”
河南正商置業有限公司總裁張敬國説：“我們企業銷售量與去年相比有所減少，正在通過加大促銷力度，提高房子品質和服務，來應對市場低迷。另外，地方政府出臺了一些優惠政策，我們決定把減免的稅費，讓利消費者。”
而此次出臺的新政策，針對開發商資金鏈緊張的問題，提出“支持合理融資需求，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持，對有實力有信譽的房地産開發企業兼併重組提供融資和相關金融服務。”
北京大學房地産研究所所長陳國強稱，這預示著企業未來信貸環境放鬆，是對房地産市場的重要利好消息。
朱中一説：“對有實力、信譽好的企業，不能讓他們出現半拉子工程，改善融資，支持這些企業發展，對房地産行業和整個經濟都是非常好的。”
國務院常務會議出臺的新政策，在開發商中引起強烈反應。張敬國説：“政府出臺的措施，特別是鼓勵普通商品住房消費，對我們開發企業來説，增強了信心。在市場低迷的狀態下，為了開拓市場，養活職工，我們對於參與保障性住房建設，也有積極性。”
劉洪玉表示，有眼光的開發商，應該準確把握市場環境及未來發展趨勢，調整短期經營策略，放棄不切實際的盈利預期，嚴控成本、積極促銷、確保必要現金流儲備，探索出適合企業自身特點的市場衰退階段的生存之道，甚至能夠在不利環境下積蓄力量，做好迎接市場復蘇、擴張階段的能力準備。
