新華社北京10月1日電（記者 劉錚、李延霞、杜宇）國慶節前，房地産政策調整接連出臺：從多數地方取消限購，到央行、銀監會對房貸政策鬆綁，引發了市場的高度關注。

    人們當然關心，短期內房地産市場能否改變此前的頹勢。其實跳出簡單的“救市/打壓”思維模式，還有更為關鍵的問題：中國經濟進入新常態後，房地産業將如何發展？房地産政策將何去何從？

    房地産供求形勢改變，市場出現分化

    如同過去30多年以兩位數高速增長的中國經濟，近幾年進入減速換擋、提質增效新階段一樣，1998年房改以來保持快速發展、價格快速上漲的中國房地産業，如今也步入了一個新階段。

    “中國經濟進入新常態，房地産市場也進入新常態。住房普遍短缺的時代已經過去。不少城市房地産市場出現了明顯的供大於求。”全過程經歷了房地産業發展變化的中國房地産業協會名譽副會長朱中一深有感觸。

    在朱中一看來，房地産行業已經度過了居民住房普遍短缺、企業拿地開發就能賺錢的時代，進入到居民理性消費、企業理性開發和産品質量進一步提升的時代。

    “市場分化，房價漲幅放緩，房地産企業利潤下調，價格波動週期縮短。”來自市場一線的中原地産首席分析師張大偉這樣概括新常態下房地産市場的新特徵。

    張大偉分析，現在一二線城市房地産市場的問題是價格超出了普通老百姓的購買能力，而此前的限購和限貸政策又抑制了改善型住房需求；三四線城市的問題在於，房地産供給出現了過剩。今後市場的變化，不會再出現以往那種全國房價都普遍快速上揚的情況，而是不同城市價格走勢出現分化，價格波動週期也會縮短。

    釋放改善型需求，保持房地産市場穩定發展

    雖然現在人們已經達成了共識，不能再用強力刺激房地産發展的辦法拉動經濟快速增長，但另一方面也不能由此走到另一個極端，認為經濟發展就可以不要房地産業。保持房地産業健康穩定發展，對於穩住經濟大局、提高百姓生活水平都是十分重要的。

    “無論是為了穩增長、促消費、擴內需，還是為了全面建成小康社會、讓老百姓過上更好的日子，都要保持房地産市場穩定健康發展。目前看，立足點就在於釋放合理的自住性住房需求，包括合理的改善型住房需求，盤活市場。”朱中一認為。

    合理的自住性住房需求是老百姓真實的住房需求，不是投機投資性需求。隨著經濟的發展，很多在房改之初買了小戶型的家庭，在步入中年，收入提高後，需要擴大住房面積；隨著單獨二胎的放開，想要第二個寶寶的不少家庭，也産生了新的住房需求。這類需求通常有一定的購買力，在政府政策的支持下，就能釋放和滿足這種需求，既改善了百姓居住條件，又能避免房地産市場出現“斷崖式”調整。

    “釋放改善型住房需求，目前起碼可以增加30%的可購房人群，這部分人群恰好是之前被政策抑制的有意願購房人群，也是銀行的優質客戶，銀行會樂意向他們放貸。”張大偉分析認為。

    張大偉預計，對改善型需求的釋放，將會使房地産成交量觸底反彈，除了小部分庫存積壓嚴重的三四線城市外房價可能將“止跌”，從而穩定房地産市場預期，有利於房地産市場保持平穩健康發展。不過，這次應當不會再出現房價全線大幅持續上漲的情況。

    更加注重市場化手段，長效機制建立不可或缺

    多數城市限購的取消和房貸政策的鬆綁，某種意義上也是房地産調控政策向常態的回歸。未來的房地産價格走勢，應當由市場來決定，關鍵在於長效機制的建立。

    “限購、限貸應當説是上一輪房價過快上漲時出臺的不得已的行政手段。隨著房地産供求和經濟形勢的雙重變化，特別是在全面深化改革的大背景下，必然會逐漸淡出，還是要讓市場發揮在資源配置中的決定性作用。”中國國際經濟交流中心諮詢研究部副部長王軍認為。

    在交通銀行首席經濟學家連平看來，雖然現在房地産市場供大於求，但其實很多需求比如改善型需求是存在的，只是受到一些行政手段的抑制，現在就要順應市場變化，取消這些行政限制。今後的房地産市場政策，要更加注重採用市場化手段。

    朱中一分析指出，最近房地産政策的調整，側重點是在更好地發揮市場的作用。在強調發揮市場配置資源的決定性作用的同時，還要注意更好地發揮政府作用，政府作用就在於建立引導房地産市場健康穩定發展的長效機制。

    “為了防止市場的大起大落，按照十八屆三中全會和有關會議的部署，要積極穩妥地推進有關工作：一是不動産登記，二是個人住房信息聯網，三是房地産稅的立法並適時推進。”朱中一建議，房地産稅的原則和政策趨向在基本形成框架後要儘早向公眾徵求意見，以此引導公眾對房地産業長遠發展形成合理的預期，也便於公眾作出理性的決定。