新華社北京12月10日專電(記者 杜宇)2014年,樓市一改往日高歌猛進的姿態,投資增速放緩､庫存居高不下､房價持續回落,市場分化明顯｡與此同時,"去行政化"調控趨勢日益明朗｡告別"黃金時代"的樓市將何去何從?

    別了,"黃金時代"

    2014年,樓市變化速度,顯然超出市場預期｡國家統計局公佈的70個大中城市房價數據,可謂一個直觀的觀察窗口｡

    一季度,70個大中城市,有一半還處於環比溫和上漲,然而從5月份開始,房價環比下降的城市個數持續增加,5月35個､6月55個､7月64個､8月68個､9月､10月均為69個｡

    不僅新建商品房如此,二手房價格環比下降的城市也持續增加,特別是到9月份,70個大中城市的二手房價全部呈環比下降態勢｡

    房價的變化,直接影響購房者的心理｡北京居民王勇一直想買西四環外的一套二手房｡然而從年初的每平方米4萬元到如今每平方米3萬4千元,不斷變化的房價讓他一直處於觀望狀態｡

    一系列房地産市場的數據也在持續走低｡開發投資增速放慢,1至10月份比1至9月份回落0.1個百分點｡房屋新開工面積下降5.5%,作為傳統銷售旺季的"金九銀十"風光不再;庫存居高不下,10月末,商品房待售面積比9月末增加1091萬平方米｡

    面對樓市種種變化,不少業內人士感慨,中國房地産行業輕鬆賺錢的"黃金時代"已經結束｡

    國務院發展研究中心市場經濟研究所副研究員邵挺表示,中國房地産市場和中國經濟一樣,都已經進入了一個新階段,即"供需總量基本平衡､區域結構差異擴大"｡

    政策風,將往哪兒吹?

    從"政策很複雜,市場很簡單"到"政策很簡單,市場很複雜",2014年,樓市與"行政化"調控方式漸行漸遠｡

    一個具有代表性的現象就是,行政色彩濃郁的限購政策逐步退出部分城市｡限購的保留與取消,被業內人士視為對2014年政府工作報告提出的"分類調控"的落實｡

    住房城鄉建設部新聞發言人倪虹明確表示:"用市場的手段調控市場的問題,這將是下一步調控的主要方向和手段｡"

    部分受訪專家表示,經濟"新常態"要求中高速增長,這對於房地産而言是利好,可以讓市場慢慢去調節自己｡

    對於步入新常態的房地産市場,不做過度反應,並不意味著政府不作為｡特別是在當前宏觀經濟面臨下行挑戰的背景下,在堅持抑制投資投機性需求外,更要注重滿足居民的合理住房需求｡

    2014年下半年出臺的一系列政策對此均有所體現｡比如房貸新政策要求"對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,執行首套房貸款政策｡"住房公積金新規定中要求推進異地貸款業務,公積金貸款對象擴大至第二套改善型自住住房｡

    清華大學房地産研究所所長劉洪玉説:"在抑制住房投機需求的同時,支持和鼓勵使用需求,就能保持房地産業的經濟規模,對宏觀經濟穩定增長作出貢獻｡"

    專家還建議,在中國房地産市場告別高速增長的"黃金期",房地産投資量､竣工量和新開工量等各項重要指標的峰值已經到來的情況下,尤其要注重房地産泡沫的抑制和防範｡

    走勢圖,如何描繪?

    走向新常態的房地産市場,呈現在大眾面前的將是一幅怎樣的走勢圖?

    從當前來看,銀行房貸新政､央行降息等政策出臺,猶如給房地産市場注入了"強心劑",自10月份以來,冷清的樓市有了些許變化｡

    10月份部分城市二手住宅價格環比有所回升｡北京､上海､廣州､深圳4個一線城市二手住宅價格環比均停止下跌｡其中,北京二手住宅價格環比上漲0.3%,上海､廣州､深圳環比均持平｡

    對於房價環比降幅收窄,國家統計局城市司高級統計師劉建偉認為,與各地房貸政策調整,房企為消化庫存繼續加大推盤力度,部分購房者選擇入市這些因素有關｡

    樓市是否會全面回暖?部分受訪專家給出的答案是否定的｡他們認為,由於不少城市庫存依然高企,加之土地消化週期過長,需求過度透支,房價調整尚未到位｡因此,市場短期回暖不具可持續性｡

    中原地産首席分析師張大偉説:"一二線城市,樓市資金面將明顯好轉｡三四線城市因為庫存絕對值過高,這種情況下,即使信貸刺激,出現全面回暖的可能性也不大｡"

    此外,對於信貸政策對樓市的刺激作用,業內人士並不表示樂觀｡北京市房地産協會會長陳志認為,作為非對稱降息,央行的此次政策會帶來預期性的微刺激,但市場短期內尚未顯示其影響,就預期而言,降息作用有限,未來樓市難言樂觀｡

    就中長期而言,專家認為,從全國的房價收入比､戶均住房套數､居民收入增速等指標觀察,中國房地産市場仍具備實現平穩發展的條件｡