一、規定不動産登記類型有利於保證登記的真實與準確

    《不動産登記暫行條例》第3條規定：“不動産首次登記、變更登記、轉移登記、登出登記、更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等，適用本條。”這是對不動産登記類型的規定。其中，首次登記、變更登記、轉移登記與登出登記是依據不動産權利的變動形態對不動産登記進行的劃分，屬於權利登記。至於更正登記、異議登記、預告登記與查封登記，則屬於法律規定的其他登記類型。《不動産登記暫行條例》第3條對不動産登記類型的規定，對於確保不動産登記的真實與準確，維護不動産登記簿的公示力與公信力，保護廣大民事主體的不動産物權，具有重要的意義。

    首先，《不動産登記暫行條例》是《物權法》的配套規定，旨在貫徹落實《物權法》和其他法律關於不動産登記的規定。但是，條例的性質與《物權法》畢竟有所不同。《物權法》屬於不動産登記的實體法，而條例是不動産登記的程序法。不動産登記實體法解決的是：要使一項不動産物權變動生效的話，必須具備哪些條件。而不動産登記程序法關注的問題是，何種情形下、在符合哪些條件時，不動産登記機構應當按照何種程序、依據何種標準進行登記。不動産登記的類型眾多，不同的登記類型，從申請人、申請材料到審核甚至頒發權屬證書上都有所不同。例如，對於因房屋買賣發生的轉移登記，登記機構就要進行審查，而對於人民法院委託登記機構進行的查封登記，登記機構就無權審查。如果條例中不對登記的類型做出規定，實施細則要做進一步的規定就缺少法律依據。事實上，我國《物權法》對預告登記、更正登記和異議登記的規定，也就是對不動産登記類型的規定。

    其次，在《不動産登記暫行條例》中對不動産登記類型做出規定，有利於實現國務院要求的不動産登記“四個統一”的目標。按照國務院的規定，不動産統一登記就是要將分散在多個部門的不動産登記職責整合由一個部門承擔，做到登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”。長期以來，由於登記機構不統一，我國不動産登記的類型的劃分以及相應的程序就不統一，各類不動産登記中使用的概念術語存在很大的差別，如初始登記、設立登記、變更登記這幾個概念，在《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》中就有很大的區別。不動産統一登記首先要從登記類型的統一上做起，作為行政法規的《不動産登記暫行條例》對於登記類型這樣一個重要的、迫切需要解決的問題做了規定，將有利於今後實施細則做出細化,有利於實現不動産登記程序的統一。例如，查封登記是不動産登記實踐中最為常見的登記且産生的爭議也非常多，對廣大民事主體的不動産權益的影響巨大。由於查封登記涉及到人民法院以及其他有權機關的行為，只能以行政法規來明確,部門規章無法加以規範調整，這對於保護廣大民事主體的不動産權益，是非常重要的。

    二、詳細列舉可以登記的不動産權利有利於維護權利人的不動産物權

    由於不動産登記制度旨在維護不動産交易的安全和提高交易效率，因此不動産登記並非意味著，登記機構只要將不動産的自然狀況（如位置、面積等）記載不動産登記簿上即可。在不動産的登記中，最重要的是將不動産上的權利記載于登記簿上。惟其如此，方能維護交易安全和提高交易效率。可是，不動産上的權利類型很多，有些是物權，如國有建設用地使用權、房屋所有權等，有些是債權，如房屋租賃權，還有些是新型的財産權如不動産信託財産權等。雖然不動産登記是對不動産權利的登記，但無論是當事人申請登記，還是不動産登記機構辦理登記，都要付出相應的成本、花費一定的時間。故此，只有那些對交易具有重大法律意義從而需要公示的權利，才應當在登記簿上加以記載並公示。否則，不僅違背了不動産登記的目的，也加重了登記機構的負擔。由此，就産生了究竟哪些權利可以被記載于不動産登記簿，即哪些權利具有“登記能力”的問題。

    《不動産登記暫行條例》就哪些不動産權利具有登記能力，可以依據條例進行登記做了明確的規定。該條例第5條規定：“下列不動産權利，依照本條例的規定辦理登記：（一）集體土地所有權；（二）房屋等建築物、構築物所有權；（三）森林、林木所有權;（四）耕地、林地、草地等土地承包經營權；（五）建設用地使用權；（六）宅基地使用權；（七）海域使用權；（八）地役權；（九）抵押權；（十）法律規定需要登記的其他不動産權利。”

    《不動産登記暫行條例》第5條是非常重要的規定，它明確了能夠依據條例進行登記的不動産權利的具體類型。今後，無論是不動産登記機構在受理登記申請或按照有關國家機關的要求進行登記，還是人民法院處理不動産登記糾紛案件，都應當依據本條加以判斷。這一規定既能夠確保所有的應當登記的不動産權利都可以登記，又有效地防止了實踐中一些地方任意將不屬於不動産權利的其他權利記載于不動産登記簿的問題。這對於規範登記行為，維護公民、法人等民事主體的不動産權利具有重要意義。

    首先，《不動産登記暫行條例》是《物權法》的配套法規，旨在貫徹落實《物權法》的規定。《物權法》第5條規定的物權法定原則是物權法的基本原則，對於不動産權利狀態的明晰化，保護不動産物權人的權益都是非常重要的。既然如此，對於不動産上能夠登記的權利類型的規定，不宜突破《物權法》的規定，而應按照物權法定原則將那些需要登記的不動産物權進行登記。申言之，《物權法》對基於法律行為的不動産物權變動以登記生效要件主義為原則，例外地採取了登記對抗要件主義（如土地承包經營權、地役權等）。因此，判斷哪些不動産上的權利具有登記能力時，應當從公示原則的角度確定具有登記能力的不動産權利。所有的不動産上的物權，無論其變動以登記為生效要件還是對抗要件，原則上均具有登記能力，除非法律另有規定。具體包括：（1）不動産所有權，如土地所有權、房屋所有權、林木所有權等；（2）不動産用益物權，包括土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權、海域使用權以及地役權；（3）不動産抵押權，如房屋抵押權、建設用地使用權的抵押權等。

    其次，不僅是《物權法》這樣的法律上規定的不動産物權可以辦理登記，即便是其他法律，如果規定了某類不動産權利實行登記的，也能夠登記。為此，《不動産登記暫行條例》第5條第10項屬於為其他法律規定預留的通道。今後隨著我國經濟社會的發展，如果出現了新的、應當登記的不動産權利，完全可以通過制訂或修改相應的法律加以規定，從而使該權利能依據《不動産登記暫行條例》進行登記。（清華大學法學院副教授 程嘯）