《不動産登記暫行條例》（以下稱《暫行條例》）的出臺，對貫徹落實《物權法》、推進不動産統一登記制度的實施具有十分重要的意義。落實不動産統一登記制度，核心是必須實現登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺的“四統一”。《暫行條例》簡潔明了，重點突出。緊緊圍繞上述“四統一”進行制度創建，為不動産統一登記提供了法律上的指引和保障，對下一步各地具體實施不動産統一登記制度提出了規範要求。

    一、登記依據的統一是前提

    不動産統一登記的前提是登記依據的統一。不動産登記依據的統一至少有兩個層次：一是在物權實體法層面上的統一，二是在物權登記程序上的統一。我們不能想像，土地、房屋、林地、草地、海域等各種不動産在登記時適用各種不同的規則。《暫行條例》在程序方面做了統一規定。從規定可以看出，《暫行條例》借鑒吸收了現行土地登記、房屋登記的成熟做法，在此基礎上進行提煉和總結。《暫行條例》是不動産登記最重要的依據，為下一步實際開展登記工作制定了重要規矩。但《暫行條例》的頒布，並不意味著不動産登記程序統一的完成。不動産登記程序十分複雜，亟需國土資源部根據《暫行條例》第二十九條的規定會同有關部門制定實施細則進行具體化。一些技術細節，更是需要通過登記規程等規範性文件進行明確。

    二、登記機構的統一是關鍵

    不動産登記的具體落實靠機構。現實情況是，不同的不動産分散在不同的部門進行登記。因此，要落實不動産統一登記制度，登記機構的統一是關鍵。不動産登記立法的細化、登記簿冊的統一和統一的信息平臺的建立，都離不開一個強有力的、覆蓋全國的統一的登記機構。《暫行條例》緊緊抓住了機構統一的“牛鼻子”，明確將機構統一寫入條例中。《暫行條例》第五條明確國土資源部負責指導、監督全國不動産登記工作，在國家層面上確定了不動産統一登記的指導和監督機關。同時，《暫行條例》要求縣級以上地方人民政府確定一個部門負責本行政區域不動産登記工作，並接受上級不動産登記主管部門的指導和監督，從基層層面落實了具體的不動産登記機構實行統一歸口。這一規定抓住“兩頭”，對創建不動産登記機構體系、理順不動産管理和登記職責具有十分重要的意義。

    目前國家層面地機構建設已經基本完成:國土資源部地籍管理司加挂不動産登記局牌子，負責擬訂全國地籍管理和不動産統一登記相關法律法規；中國土地礦産法律事務中心（國土資源部土地爭議調處事務中心）更名為國土資源部不動産登記中心（國土資源部法律事務中心），配合不動産登記局的工作。這兩個機構的設立，為不動産統一登記的實施提供了有力的機構保障。在地方層面，許多地方已經設立或正在籌建統一的登記機構。相關工作也在開展。筆者認為，要落實《暫行條例》，地方必鬚根據條例的規定，加快開展職能整合工作，在市縣級層面明確一個機構從事不動産登記工作。

    需要強調的一點是，地籍管理與權屬登記關係密切。在大多數國家和地區，地籍管理與權屬登記都在一個部門，地籍管理局與不動産登記局合署辦公，較好地解決了地籍管理與權屬登記的銜接問題。地方整合不動産登記機構時，也應該注意這一問題。

    三、登記簿冊的統一是抓手

    登記簿是不動産物權歸屬和內容的根據。登記簿冊是實現“四統一”的一個重要抓手。登記簿的統一，既是統一登記的應有之義，又是統一的信息平臺建設的基礎。《暫行條例》改變了現實生活中各部門分設登記簿的狀況，《暫行條例》第八條對登記簿冊的統一設立做了明確規定，同時對登記簿應當記載的事項進行了明確，從法規制度層面上實現了登記簿冊的統一。

    在設計統一的登記簿冊時，要注意各種不動産權利登記的銜接，把土地權利的登記作為土地上的其他不動産登記的基礎，把所有權、基礎用益物權的登記作為其他用益物權和擔保物權登記的基礎。

    特別需要強調的一點是，登記簿冊的設計既要考慮紙質填寫的需要，更要為登記薄的電子化、數據化處理創造條件。

    四、統一信息平臺的建設是目標

    統一的信息平臺主要有兩方面的作用，一是為不動産登記機關依法登記提供信息基礎，為不動産登記查詢提供便利，從而為不動産交易（包括融資擔保）及更有效率的利用提供保障；二是通過對登記信息的整合，為不動産登記資料查詢、不動産（土地、房屋和其他自然資源）管理等提供信息基礎，為宏觀調控和其他社會治理提供數據支撐。《暫行條例》設專章（第四章）對登記信息共享與保護做了規定。

    《暫行條例》要求不動産登記有關信息與住房城鄉建設、農業、林業、海洋等部門審批、交易等信息實時互通共享（第二十二條第一款），並明確不動産登記機構能夠通過互通共享取得的信息，不得要求不動産登記申請人重復提交（第二十二條第三款），既方便了當事人，又為登記機關依法登記提供了信息基礎，有利於登記機關提高登記效率和準確性。《暫行條例》第二十三條第一款按照《物權法》的規定，明確了權利人、利害關係人依法查詢、複製不動産登記資料的權利，正是物權公示的應有之義，為不動産交易的安全提供了保障。

    《暫行條例》要求國務院國土資源主管部門會同有關部門建立統一的不動産登記信息管理基礎平臺，國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享（第二十一條）；國土資源、公安、民政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門加強不動産登記有關信息互通共享（第二十二條第二款）。這種信息的縱（國家、省、市、縣四級登記信息的共享）橫（各部門間）共享將極大地促進政府相關調控和管理的科學性和及時性。《暫行條例》第二十三條第二款規定有關國家機關可以依照法律、行政法規的規定查詢、複製與調查處理案件有關的不動産登記資料，為有權機關對不動産登記資料的使用創造了條件。

    相信隨著統一信息平臺的建立，我國的不動産物權登記公示的效率，政府管理土地、房屋及其他自然資源的科學性將大大提高。（北京大學法學院房地産法研究中心主任 樓建波）