新華社上海2月12日電(記者葉鋒)限制開發商散售､提高持有物業比例和時限､帶規劃出讓､基礎性建設一併出讓……隨著土地約束日益趨緊,上海土地市場的門檻正在抬高,優化土地利用､提升城市品質的導向進一步增強,一些房地産企業也將由開發商角色更多向城市運營商､服務商轉變｡

    眼下正在掛牌出讓的閘北區市北高新技術服務業園區N070501單元10-03住辦用地,引起業內關注｡個中原因,不僅在於其超過60億元的底價有望創造2015年上海地市新高,更在於其苛刻的出讓條件｡

    出讓公告顯示,該地塊要求"建設建築面積不少於21740平方米的人才公寓,由受讓人用於租賃,不得擅自銷售;受讓人如需銷售,銷售前須徵得出讓人同意"｡自去年浦東前灘出現限定住宅只租不售的地塊後,這類有住宅租賃限制的地塊在上海逐漸增多｡

    此外,該地塊還要求"配套社區商業需在出讓年限內整體持有;辦公面積如需銷售,最小銷售單元不得小于整層"｡

    業內人士認為,出讓地塊的高總價以及只租不售､整體持有等門檻,對拿地企業的資金實力､運營能力等提出很高要求｡

    類似情形在上海的土地市場並不少見｡比如,去年11月以248.5億元成交的黃浦區董家渡13､15地塊,採用了以往少見的"帶規劃附加圖則"的整體出讓方式,要求受讓人整體受讓地塊,並按照規劃要求統一開發｡

    其規劃要求可謂面面俱到:除了規定商業､辦公､住宅的詳細比例,還要求符合城市道路"密､窄､彎"特點,保持魚骨狀歷史巷弄格局;要綜合考慮舒適､宜步､慢行的公共資源,建築天際線要延續外灘風貌,等等｡在這樣的條件面前,相當一部分開發商知難而退｡

    再如,去年12月出讓的上海地鐵12號線南京西路站地塊,是南京西路沿線為數極少的可供開發的地塊｡該地塊地下二層至四層為軌道交通用地,此次出讓的是地下一層和地上建築的土地使用權｡拿地企業需承擔地下一層的建造成本｡這種"基礎性建設一併出讓"的模式,已成為上海中心城區地鐵上蓋地塊出讓的一個新趨勢｡

    市場機構統計顯示,去年上海共出讓164幅經營性地塊,總成交面積為662.45萬平方米,土地出讓金收入有所下降｡

    上海市規劃和國土資源管理局負責人説,提高土地出讓門檻並不等於提高土地價格,一些附加條件較多的地塊,政府的出讓金收入還是減少的｡通過約束土地的開發利用,引導開發商逐步告別"開發物業､一賣了之",轉變為城市的服務商､運營商,成為城市發展重要的參與主體和治理主體,從而共同提高城市的功能和品質,與城市共同成長｡

    土地已成為上海最大的資源瓶頸｡去年,上海"一步到位"將2020年的階段控制目標確定為未來建設用地的終極規模,提出建設用地要實現"負增長",原則上不但不能再新增建設用地指標,原有建設用地也要通過增加綠化等舉措來實現"減負"等｡

    據介紹,上海今年還將研究出臺倒逼並鼓勵商辦､住宅用地高效合理利用的辦法等,從"地根"持續發力,促進城市有機更新,探索走出一條內涵集約發展的新路子｡上海市規土局負責人表示,上海已下定決心通過轉變土地利用方式促進城市發展轉型｡