高法確認“購房戶債權優先賠償”

打開“爛尾樓”欠款死結——濟南“第一爛尾樓”事件處置帶來的啟示

    新華社濟南３月２６日電（記者 王志爛）爛尾樓是購房者心中夢魘。被稱為濟南“第一爛尾樓”的彩石山莊，殃及２０００多名購房者，引發長達８年多的群體性上訪維權。日前，１７００多名購房者拿到逾８億元執行款，一些購房者拿回購房款時喜極而泣。

    這起全國涉及人數較多、標的額較大的“爛尾樓”群體性事件成功處置，是經濟南法院堅持法治方式，形成“購房戶債權優先賠償”意見，並經最高人民法院答覆認可才最終得以打開“死結”。

    這一購房者債權優先於銀行等其他債權人賠償的處置方式，開創了司法先河，為全國眾多處理“爛尾樓”債權關係提供了重要參考啟示。

    歷經８年多逾８億元“爛尾”購房款終返還

    彩石山莊在濟南曾“赫赫有名”。２００６年６月，作為山東省屬企業的三聯集團推出這個房地産項目，主要建設高檔景觀洋房和雙拼、聯排別墅等。最初對三聯集團職工內部銷售，隨後擴大到對外銷售。

    “那時房地産一片紅火，儘管彩石山莊離市中心約２０公里，但依山而建環境優美，且每平方米２６００元的均價很有吸引力。”濟南購房戶王鵬告訴記者，他拿出３５萬元買了一套１３０多平方米的大房子。

    據了解，２１４６戶購房者交納總房款近９億元，每戶４０萬到上百萬元不等，其中１７４１戶購買了“五證”不全的水晶花園和白領公寓項目，４０５戶購買了手續齊全的綠松苑和尚華居項目。按照合同規定，２００８年１０月交房。

    當購房者還沉浸在等待入住新房的喜悅中時，隨後卻讓他們始料不及。曾在家電銷售等領域全國知名的三聯集團，因為資金鏈斷裂走到了破産邊緣。２００８年９月，項目全面停工。記者日前到項目所在地看到，工地還是停工時的樣子，除少數在建樓封頂外，大部分仍是一片空地，雜草叢生、破敗不堪。

    購房者有人將原來唯一房産賣掉，本想買房養老，但因遲遲未交房面臨無家可歸的窘境；有想買婚房的年輕人，結婚數年後仍住不上新房。

    針對此事，山東省最終確定了“按照法治思維，在法律框架內予以解決”的工作思路。去年９月底，濟南市中院啟動對彩石山莊項目的人民調解程序，去年１０月，涉案９７９畝土地的使用權以及地上建築物被順利以１６．２９６億元拍賣成交。

    截至２０１４年底，濟南法院共向與三聯達成人民調解協議的購房群眾發放執行款約８．２億元，１７００多戶購房戶息訴息訪。

    年逾六旬的李建剛２００７年花４０萬元買了一套房，如今領到５３萬元執行款，“多年上訪都未解決，如今終於了卻一大心事”。

    據了解，其餘４００余戶購買手續齊全的綠松苑和尚華居項目的購房戶，今年３月執行款也進入人民調解和司法確認階段。

    法治“鑰匙”打開爛尾樓盤“死結”

    彩石山莊一案揭開了全國“爛尾樓”的冰山一角。多地頻現的“爛尾樓”，因其涉及人數眾多、矛盾複雜，成為各地頭疼的“老大難”問題。

    記者了解到，此事棘手根本癥結在於三聯集團債務糾紛複雜，嚴重資不抵債。彩石山莊９７９畝土地承載著共計３５億多元的債權負擔，涉及多家銀行的查封債權，以及建築工程承包人、購房戶、失地農民、企業職工等多個利益主體。

    濟南市中級人民法院副院長劉延傑説，自然人相對於其他機構和公司屬於弱勢群體，從立法精神上應當給予優先考慮。“但由於三聯涉案土地等可供執行的資産被層層抵押，我國並沒有明確的法律和司法解釋規定購房群眾的購房款及利息可以優先於抵押權人進行受償，這意味著司法解決的最終結果可能是購房群眾的利益無法得以實現。”

    經反復調研論證，濟南中院形成了購房人的購房款返還請求權優先的意見，並通過山東省高院向最高法院報告。２０１４年７月，最高人民法院答覆認可購房戶的基本債權應優先受償的意見，為以法治方式解決問題掃清了法律障礙。

    “最高法院對彩石山莊問題的批復相當於司法解釋，是具有法律效力的，但並不是修改法律，不需經人大立法程序。”全國律師協會建築工程委員會委員、山東豪才律師事務所律師周長鵬説，這為我國解決同類問題樹立了新的法律適用範式，對全國其他地方以法治方式處置爛尾樓問題具有非常強的指導作用，開啟了司法先河。

    “相比于銀行、建築商等其他債權人，用血汗錢買房子的購房者屬於弱勢個體，最高法院批復購房戶的基本債權優先受償體現了民生本位，體現了我國法治進步。”山東鵬飛律師事務所主任律師傅強説。

    傅強表示，在購房者優先受償後，銀行、建築商等其他主要債權人的權益可在土地二次處置後獲得相應受償。

    處置“後遺症”政府當主動作為

    近年來，房地産開發中頻現爛尾樓。面對這些“燙手山芋”，一些地方政府以市場經濟和合同糾紛為由，將問題交給法院處理，導致事情久拖不決，甚至演變為更大矛盾。有的地方片面採取“政府買單”方式，由黨政機關“花錢買平安”，留下不少“後遺症”，並産生不良示範效應，導致“越買越不平安”。

    “打破過去這種惡性循環，關鍵是要真正做到以法治思維和法治方式來化解社會矛盾，並遵循立法精神，主動尋找完善法律的‘治本之策’。”山東省政府主要負責人認為。

    周長鵬認為，很多爛尾樓處於城市中心或繁華路段，完全可以通過盤活處理，如果政府能夠積極協調各方利益，相關債權人會同意完善的債權處理方案。

    “完善土地招拍挂科學評價體系，加強後續監管，從源頭上防範爛尾樓的出現。”山東大學房地産研究中心主任李鐵崗指出，“價高者得”一直是土地招拍挂的詬病，政府在拍賣土地時除考慮出價外，還應建立科學的評價體系，評判競拍者的綜合實力，並加強後續監管，確保其拿到土地後能夠正常施工和交付，避免種下今後爛尾的“種子”。

    專家指出，購房者也應增強風險意識，並承擔相應責任。一些購房者與三聯簽訂買賣協議時，三聯沒有取得商品房預售許可證，買賣雙方均有過錯。濟南市依法認定，三聯作為主要過錯方除返還房款本金外，還賠償群眾８０％的利息損失，購房群眾自行承擔２０％的利息損失。

    周長鵬説，目前我國正在大力推動不動産登記，在簽訂完商品房買賣合同後，購房者應及時到建委部門進行網簽，對自我權利進行預登記；對於可辦理房産證的商品房，早日拿到房産證是保障自身權益的最有力“武器”。